房貸優(yōu)惠利率調(diào)整的初衷是為了抑制投機(jī)等不合理需求，但其結(jié)果可能將“剛性需求”擠出了市場(chǎng)。下一步應(yīng)該通過(guò)稅制改革來(lái)抑制不合理需求，在保持房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮積極作用的同時(shí)，著力促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。

　　⊙徐策

　　當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的矛盾之一是房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要拉動(dòng)作用與高房?jī)r(jià)之間的矛盾。從去年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到今年3月召開(kāi)的“兩會(huì)”，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，基本遵循抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)和投機(jī)性需求、保證房地產(chǎn)供給增長(zhǎng)的政策取向。

　　“兩會(huì)”后，隨著“地王”的再現(xiàn)，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，較大程度上影響了購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控可能產(chǎn)生的積極效果以及未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期。最近，四大國(guó)有銀行已全面收緊首套房首付2成利率7折的優(yōu)惠政策。放貸利率漸漸提高的同時(shí)，放貸申請(qǐng)也越來(lái)越艱難。

　　筆者認(rèn)為，房貸優(yōu)惠利率調(diào)整的初衷是為了抑制投機(jī)等不合理需求，提高炒房成本，然而其結(jié)果可能將“剛性需求”擠出了市場(chǎng)，而這無(wú)論是對(duì)滿足人民的住房需求而言還是對(duì)保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定來(lái)說(shuō)均形成了一定的影響。下一步應(yīng)該繼續(xù)圍繞“供給面”來(lái)制定房地產(chǎn)政策，并通過(guò)稅制改革和完善來(lái)抑制不合理需求，在保持房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮積極作用的同時(shí)，著力促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。

　　短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用仍然較大

　　當(dāng)前，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)仍然薄弱，新一輪主權(quán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，外部環(huán)境不穩(wěn)定、不確定因素依然很多。美國(guó)失業(yè)率居高不下，消費(fèi)萎靡，歐洲經(jīng)濟(jì)更是麻煩不斷，主權(quán)債務(wù)危機(jī)已經(jīng)從希臘傳遞至葡萄牙，并正向他國(guó)家蔓延。作為全球外貿(mào)增長(zhǎng)的引擎，發(fā)達(dá)國(guó)家的消費(fèi)如果繼續(xù)其糟糕的表現(xiàn)，必然影響到我國(guó)出口的進(jìn)一步恢復(fù)。

　　與此同時(shí)，由于短期內(nèi)外需具有回補(bǔ)庫(kù)存的性質(zhì)，造成了我國(guó)沿海制造業(yè)企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)出口訂單和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定的現(xiàn)狀，再加上工業(yè)品出廠價(jià)格(PPI)仍在迅速攀升，這會(huì)進(jìn)一步加大中小企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，在生產(chǎn)和出口兩端不利因素?cái)D壓加劇的情況下，必然會(huì)影響到民營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。因此，總需求不足將成為一段時(shí)期內(nèi)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要特征之一，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然將主要依靠?jī)?nèi)需拉動(dòng)。在消費(fèi)難以在短期內(nèi)大幅度回升的條件下，投資仍然要承擔(dān)起拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)性作用。

　　在應(yīng)對(duì)危機(jī)的過(guò)程中，投資尤其是政府投資發(fā)揮了重大作用，2009年投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8個(gè)百分點(diǎn)。而隨著形勢(shì)的變化，政府投資不可能持續(xù)性地為經(jīng)濟(jì)“輸血”，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力應(yīng)該是民間投資，實(shí)現(xiàn)其“造血”功能。然而，目前為止，民間投資中除了房地產(chǎn)行業(yè)投資增長(zhǎng)恢復(fù)較快，總體上仍然乏力。

　　2009年全年房地產(chǎn)投資43065億元，同比增長(zhǎng)19.9%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的22.2%，貢獻(xiàn)率為17.1%，僅次于制造業(yè)。2010年1-2月份我國(guó)房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資3144億元，增長(zhǎng)31.1%，比2009年12月份增長(zhǎng)了15個(gè)百分點(diǎn)；在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率為31.05%，位居首位。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)和建筑業(yè)增加值占GDP的10%，房地產(chǎn)與五六十個(gè)行業(yè)有關(guān)，在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)下，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資也呈現(xiàn)出回升的態(tài)勢(shì)。因此，以民間投資為主的房地產(chǎn)行業(yè)將在拉動(dòng)投資乃至經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過(guò)程中發(fā)揮巨大的作用。

　　中長(zhǎng)期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)“剛性需求”仍然較大

　　從中長(zhǎng)期看，我國(guó)房地產(chǎn)“剛性需求”依然比較旺盛。這與我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、文化特征等諸多因素有關(guān)。

　　1、在城鎮(zhèn)化的推動(dòng)下，“剛性需求”規(guī)模仍然較大。去年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神針對(duì)城鎮(zhèn)化問(wèn)題提出了新的目標(biāo)和要求，即要“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平。要把重點(diǎn)放在加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上。要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，提高城市規(guī)劃水平，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平�！�

　　在政策的引導(dǎo)下，我國(guó)城鎮(zhèn)化將進(jìn)一步加速，勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移帶來(lái)的對(duì)房地產(chǎn)“剛性需求”也將不斷顯現(xiàn)出來(lái)，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)良好機(jī)遇。未來(lái)5年至10年，我國(guó)將進(jìn)入城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的重要階段，2020年，我國(guó)城市化率將達(dá)到55%至60%。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積為26.65平方米，按照城市化率每年增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，將新增1000萬(wàn)城鎮(zhèn)居民來(lái)計(jì)算，至少需要新增2.6億平方米的住房供給。城鎮(zhèn)化可以在農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的過(guò)程中培育新型農(nóng)民，滿足農(nóng)民的三個(gè)夢(mèng)想：市民夢(mèng)、安居夢(mèng)、創(chuàng)業(yè)夢(mèng)。當(dāng)前，一線城市的銷售增長(zhǎng)是8.1%，省會(huì)和中型城市是27.6%，小城市和城鎮(zhèn)是33.7%，小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村是36%。因此，中小城市是未來(lái)房地產(chǎn)投資的新引擎，商業(yè)地產(chǎn)不僅要看一線城市，二線城市也有很大需求。

　　2、“跨代消費(fèi)”提高了部分“剛性需求”的現(xiàn)實(shí)支付能力。我國(guó)“80后”是實(shí)施計(jì)劃生育政策之后的第一代人，并且逐步進(jìn)入結(jié)婚年齡。中國(guó)具有非常明顯的為“跨代消費(fèi)”而進(jìn)行儲(chǔ)蓄的特征，父母為子女購(gòu)買房產(chǎn)的現(xiàn)象較為普遍，這與中華民族的文化屬性有關(guān)。

　　“80后”一般都是獨(dú)生子女，父母為子女購(gòu)買房產(chǎn)，其成本與以往“多子女”條件下的負(fù)擔(dān)相比有所減輕。同時(shí)，“80后”一代的家庭結(jié)構(gòu)與以往有較大區(qū)別，一般而言，一對(duì)新婚夫婦由四位老人共同分擔(dān)供房成本，這又進(jìn)一步降低了平均家庭負(fù)擔(dān)。因此，“80后”中不僅僅存在大量的“剛性需要”，而且在父母甚至祖父母的幫助下，其支付能力也大大提高，“剛性需要”在很大比例上將轉(zhuǎn)化為“剛性需求”。

　　3、中等收入家庭的改善性需求一定程度上也是“剛性需求”。中等收入家庭在首次置業(yè)之后，隨著收入的進(jìn)一步改善以及家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，住房條件已不能滿足需要。比如，隨著小孩年齡的增長(zhǎng)需要獨(dú)立的學(xué)習(xí)和生活空間等因素，二次置業(yè)成為大量中等收入家庭的必然選擇。而且其現(xiàn)有的住房隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲也不斷增值，這使其追加的成本遠(yuǎn)比首次置業(yè)低，相對(duì)提高了其購(gòu)買能力。2009年，大戶型住房銷售好于小戶型，大戶型價(jià)高于小戶型在一定程度上說(shuō)明了改善性需求比較旺盛。

　　總之，觀察我國(guó)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)需求，“剛性需求”作為重要的力量依然比較強(qiáng)勁，這正是房地產(chǎn)價(jià)格在“多道金牌”的調(diào)控下仍然居高不下的重要原因之一。當(dāng)然，除了剛性需求，在金融市場(chǎng)尚不完善的條件下，龐大的儲(chǔ)蓄需要找到投資“出口”，房地產(chǎn)行業(yè)也就成為不多的投資工具之一，住房投資性需求也占有較大比例。

　　房貸優(yōu)惠利率政策調(diào)整對(duì)“剛性需求”的擠出較大

　　從去年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到今年3月份召開(kāi)的“兩會(huì)”，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，基本圍繞著抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)和投機(jī)性需求、保證房地產(chǎn)供給增長(zhǎng)的政策取向。然而“兩會(huì)”后，隨著“地王”的再現(xiàn)，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷短暫的高位震蕩之后，繼續(xù)上漲，較大程度上影響了購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的信心和對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期。

　　最近，四大國(guó)有銀行已全面收緊首套房首付2成利率7折的優(yōu)惠政策。在房貸優(yōu)惠利率漸漸提高的同時(shí)，房貸的申請(qǐng)也愈發(fā)艱難。有的購(gòu)房者在1月份申請(qǐng)的房貸在3月底才得到銀行的通知，并因?yàn)橛袔灼谟馄谟涗浂�被銀行拒絕。

　　據(jù)了解，年初，已有多家銀行實(shí)行信貸控制，房貸業(yè)務(wù)均暫緩或暫停了一段時(shí)間。2月份雖然房貸放款恢復(fù)了正常，但在客戶的選擇上極為挑剔，一些綜合評(píng)價(jià)后被認(rèn)為是“風(fēng)險(xiǎn)度較高”的貸款客戶則面臨更為苛刻的貸款條件。筆者認(rèn)為，這一政策的初衷是通過(guò)提高“投資性需求”的購(gòu)房成本，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，然而其結(jié)果將很有可能事與愿違。

　　1、取消房貸優(yōu)惠利率無(wú)法真正瞄準(zhǔn)“投資性需求”進(jìn)行調(diào)控。取消房貸優(yōu)惠利率的直接結(jié)果可能并不會(huì)影響投資性需求，而是將“剛性需求”擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)�！皵D出效應(yīng)”的原始含義，實(shí)際上是政府投資通過(guò)抬高利率的作用機(jī)制使得民間資本進(jìn)入市場(chǎng)的門檻提高，進(jìn)而形成了一種擠出民間投資的力量。房貸優(yōu)惠利率即作為降低購(gòu)房成本的有效措施，同時(shí)也是一種鼓勵(lì)房地產(chǎn)需求的積極信號(hào)，對(duì)于購(gòu)房者而言無(wú)疑是一種利好，而這種利好是針對(duì)所有購(gòu)房者的，既包括“剛性需求”，也包括“投資性需求”。

　　優(yōu)惠利率的取消自然針對(duì)的也是所有購(gòu)房者。而且，“剛性需求”往往在支付能力上比“投資性需求”弱，因此，“剛性需求”對(duì)政策的敏感程度更高，價(jià)格彈性也更大�！巴顿Y性需求”的理性考慮是基于中長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)需求仍然較為旺盛、房地產(chǎn)價(jià)格看漲的預(yù)期，并不會(huì)因?yàn)榉抠J優(yōu)惠利率的調(diào)整而放棄投資。另外，房貸優(yōu)惠利率調(diào)整也存在一定的差異化，即針對(duì)首付比例高、風(fēng)險(xiǎn)度低的“大客戶”仍然可以享受一定的優(yōu)惠，這使得擠出“剛性需求”的特征更加明顯。因此，筆者認(rèn)為，取消房貸優(yōu)惠利率無(wú)法真正瞄準(zhǔn)“投資性需求”進(jìn)行調(diào)控。

　　2、“剛性需求”被擠出后導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)格局進(jìn)一步不合理�！皠傂孕枨蟆北粩D出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將產(chǎn)生以下兩個(gè)方面的影響：

　　第一，基于未來(lái)住房需求的中長(zhǎng)期看漲的判斷下，投資性需求的相對(duì)比重將有所擴(kuò)大，這使得房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于不合理；

　　第二，“投資性需求”對(duì)住房面積、環(huán)境、地段等影響升值空間的因素非常看重，因此，開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)的樓盤也往往瞄準(zhǔn)滿足這類需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在的是比如80-90平方米的“大一居”、110-120平方米的“大兩居”等等，而很少出現(xiàn)更加適合“剛性需求”30-40的“小一居”、50-60平方米的“小兩居”、80-90平方米的或者“小三居”等等，因此住房的供給結(jié)構(gòu)也趨于不合理，使住房成本無(wú)形中被提高。

　　第三，“剛性需求”被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，勢(shì)必影響房地產(chǎn)投資和住房供給，這一方面不利于經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持回升向好的形勢(shì)，另一方面可能進(jìn)一步推高未來(lái)房?jī)r(jià)。

　　圍繞“供給面”實(shí)施調(diào)控政策，通過(guò)稅制改革抑制不合理需求

　　綜上所述，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，取消房貸優(yōu)惠利率的政策屬于調(diào)整需求面的政策，并不能瞄準(zhǔn)“投資性需求”實(shí)施調(diào)控，并抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。由于“需求面”具有難以甄別性，下一步應(yīng)該著力圍繞“供給面”實(shí)施調(diào)控，保持房地產(chǎn)適度投資規(guī)模，通過(guò)稅制改革來(lái)抑制不合理需求，進(jìn)而抑制不合理需求。

　　1、繼續(xù)保持房地產(chǎn)適度的投資規(guī)模。圍繞“供給面”實(shí)施調(diào)控最直接的含義就是保持房地產(chǎn)適度的投資規(guī)模，擴(kuò)大房地產(chǎn)供給。決不能通過(guò)簡(jiǎn)單壓制房地產(chǎn)投資的方式，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，其結(jié)果不但不能降低房?jī)r(jià)，相反還將進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。另外，應(yīng)注重房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)滿足“剛性需求”的在中小戶型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，大幅增加滿足中低收入家庭的保障性住房開(kāi)發(fā)投資。除此以外，應(yīng)該繼續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管嚴(yán)厲打擊“囤積土地，捂盤惜售”現(xiàn)象和央企大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象。

　　2、通過(guò)稅制改革和完善抑制不合理需求。由于“需求面”具有難以甄別性的特征，即很難區(qū)分“剛性需求”和“投資性需求”，我國(guó)以往房地產(chǎn)政策是依據(jù)不同收入群體進(jìn)行調(diào)控，然而收入是一個(gè)極難真實(shí)測(cè)量的指標(biāo)，即政策難以“瞄準(zhǔn)”，政策往往采取“一刀切”的辦法，效果欠佳。

　　因此，應(yīng)該建立起一套有效的甄別機(jī)制，使得購(gòu)房者的真實(shí)收入水平可以由他的實(shí)際購(gòu)買行為反映出來(lái)。比如，低收入者往往購(gòu)買的是小戶型且只有一套房，而高收入者往往購(gòu)買較大戶型，且具有多套住房。通過(guò)適時(shí)針對(duì)所有購(gòu)房者開(kāi)征物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等稅種，在針對(duì)第一套住房和小戶型購(gòu)買者進(jìn)行補(bǔ)貼的方式，將可以有效地規(guī)范和引導(dǎo)“投資性需求”和“剛性需求”的購(gòu)買行為。 　(作者單位：國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部)