少數(shù)銀行跳過按揭中介到房產(chǎn)中介地鋪拉生意 導致按揭市場亂象叢生

　　年底銀行的按揭額度用完，不用為完成信貸任務(wù)而疲于奔命，就開始瞄準按揭中介代理，按揭業(yè)人士稱之為“飛鳥盡，良弓藏；狡兔死，走狗烹”。10月中旬，上海傳出消息，稱當?shù)劂y行公會醞釀返點費率統(tǒng)一定價，誰料到12月2日，有上海財經(jīng)媒體傳出，上海市銀行同業(yè)公會已經(jīng)初步醞釀形成了《住房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約》。按照《公約》規(guī)定，各商業(yè)銀行在辦理住房按揭貸款業(yè)務(wù)過程中，不能以任何形式向房地產(chǎn)中介機構(gòu)或其代理機構(gòu)以及個人支付傭金以獲取業(yè)務(wù)來源。繼北京、上海、深圳銀行業(yè)聯(lián)手向地產(chǎn)中介拒付“返點費”后，廣州近日也有所行動。據(jù)有關(guān)人士透露，廣東銀行同業(yè)公會已就房貸“返點”達成共識，只差向社會公布了。

　　銀行—按揭中介—房產(chǎn)中介

　　構(gòu)成三環(huán)房貸返點利益鏈

　　據(jù)廣州市一位按揭業(yè)人士透露，銀行給予按揭中介返點率行規(guī)水平為貸款額的0.15%~0.8%，極少數(shù)急于拓展房貸業(yè)務(wù)的則給1%~1.5%，返點率還與房貸不良率與額度水平掛鉤。舉例說，按揭公司每季度應(yīng)給銀行帶來3000萬元房貸，則可以享受某個水平的返點率，返點率與房貸增幅同步增長，同時按揭公司帶來的客戶若出現(xiàn)房貸不良率，則有可能遭到返點率下調(diào)的“懲罰”。據(jù)這位人士表示，銀行一般會在貸款發(fā)放成功后開始計算按揭公司的返點，返點真正到賬的時間可能要在兩三個月后。

　　該人士表示，銀行“返點”是大部分按揭公司的主要收入來源，占公司收入比率不低于六成。據(jù)按揭業(yè)人士的公開數(shù)字，按揭服務(wù)費收取貸款額的0.8%~1.2%，兩個數(shù)據(jù)一比對，可見按揭服務(wù)費水平遠低于0.8%~1.2%。按揭業(yè)人士稱，正是有銀行房貸返點的存在，致使行業(yè)內(nèi)部分公司以免費或幾百元的低廉價格搶房貸生意。若銀行一旦取消房貸返點，這類公司可能首當其沖。

　　按揭公司獲得銀行返點后，也不可能“袋袋平安”，而是“吐”一部分出來回饋介紹生意的中介地鋪，一位按揭業(yè)人士透露，按揭公司給中介地鋪的回扣率約為按揭費的30%。

　　今年樓市大旺，一些中小商業(yè)銀行和外資銀行為多做業(yè)務(wù)量，直接到中介地鋪拉生意，給介紹生意的房產(chǎn)中介等同于按揭公司的返點率，這種“搶飯碗”的現(xiàn)象最使按揭公司擔憂。一位按揭業(yè)人士向記者透露，銀行直接到地鋪拉生意的現(xiàn)象，在成交活躍的番禺和天河以及遍地貴價樓盤的珠江新城最為常見。以一個貸款額為200萬元的生意來計算，若中介地鋪介紹客戶到銀行，以返點率0.8%來計算，可以獲得16000元回扣；若介紹給按揭中介，獲得的服務(wù)費回扣才幾千元。

　　按揭業(yè)人士分析，部分銀行人員想在珠江新城一個地鋪拉到一筆生意就可以完成整年的任務(wù)，所以心存僥幸出外拉客，但后續(xù)的交易服務(wù)有可能不到位。

　　銀行、中介、按揭公司應(yīng)各據(jù)其位

　　按揭業(yè)人士認為，銀行、房產(chǎn)中介與按揭中介各自應(yīng)扮演不同角色。銀行負責貸款的審批和發(fā)放，房產(chǎn)中介則是促成買賣雙方達成一致意愿，而按揭中介則向客戶介紹適當?shù)你y行貸款服務(wù)并承擔房產(chǎn)交易的后續(xù)跟進。

　　對銀行到中介地鋪拉生意，某大型中介公司人士表示公司還沒有發(fā)現(xiàn)有關(guān)行為。在該公司買賣合同上，按揭服務(wù)條款可選擇其他按揭公司或該中介附屬的按揭公司。理論上中介經(jīng)紀都應(yīng)盡力推廣附屬的按揭公司，因此銀行返點也會進入到附屬的按揭公司，不會落入中介地鋪人員的口袋里。不過，據(jù)按揭人士表示，今年確有一些銀行到中介地鋪拉生意，中介地鋪這筆灰色收入究竟落入誰的口袋，目前不得而知。

　　按揭業(yè)人士表示，即使是銀行“直貸”業(yè)務(wù)，背后也是有按揭公司在負責交易流程的，銀行收到貸款客戶后，會把批量的“直貸”客戶轉(zhuǎn)介給某個按揭公司負責后續(xù)服務(wù)。一些中小銀行沒有考慮到交易流程上面的細節(jié)，到中介地鋪拉生意后出了很多麻煩。

　　按揭中介行業(yè) 要在“夾縫”中生存

　　按揭公司一直力圖樹立其地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)的專業(yè)形象，但在銀行與中介人員接觸中，他們的角色似乎只是“跑銀行”和“跑房管局”的“跑腿”角色。廣州市競宇按揭鄢紅勝曾多次呼吁，按揭業(yè)應(yīng)有“婆婆”關(guān)愛。在鄢紅勝牽頭上書兩大銀行管理機構(gòu)的信中，他再次提出應(yīng)在兩大管理機構(gòu)的指導下，成立按揭自律行業(yè)協(xié)會。

　　據(jù)市中介所獨家給本報提供的信息顯示，101家房地產(chǎn)按揭服務(wù)機構(gòu)及11家分支機構(gòu)辦理了備案手續(xù)。而廣州市中介所最近推出“按揭風險告知書”，希望以此提高購房者的風險意識并提醒客戶在按揭過程中需注意的地方。

　　據(jù)了解，美國超過75%的按揭貸款是通過專業(yè)按揭公司辦理的，英國60%以上、加拿大超過50%是通過按揭公司辦理的。以廣州為例，約80%的買家按揭購房，約80%的購房者通過中介公司促成交易，這意味著來自按揭中介公司的客戶占了銀行二手房貸客戶的64%。按揭人士表示，按揭行業(yè)日益成為內(nèi)地的一個新興產(chǎn)業(yè)，希望可在銀行、地產(chǎn)中介的夾縫中生存。