2月20日，招商地產(chǎn)(000024.SZ)再次向資本市場(chǎng)伸手要錢，這次是80億元。而就在此前4天，招商地產(chǎn)剛剛獲得6.5億元信托投資；加上2007年9月23億元的定向增發(fā)、2006年底15.1億元可轉(zhuǎn)債——如果此次再融資成行，一年半間，招商地產(chǎn)將累計(jì)從資本市場(chǎng)獲得近125億元。

　　公告再融資當(dāng)天，招商地產(chǎn)還拋出了2007年年報(bào)：全年利潤(rùn)總額14.5億元，增長(zhǎng)83.91%；每股收益1.616元，增長(zhǎng)55.43%；總資產(chǎn)增長(zhǎng)101.1%，實(shí)現(xiàn)翻番，招商地產(chǎn)掌門人林少斌2007年年初提出的“再造一個(gè)招商地產(chǎn)”已成現(xiàn)實(shí)。

　　但亮麗的年報(bào)并沒(méi)有使招商地產(chǎn)免于“融資門”的咒怨，并且引發(fā)當(dāng)日地產(chǎn)股暴跌。WIND資訊統(tǒng)計(jì)顯示，地產(chǎn)股當(dāng)日平均跌幅超過(guò)1.7%，保利地產(chǎn)(600048.SH)、萬(wàn)科A(000002.SZ)跌幅均在5%以上。從20日至26日5個(gè)交易日內(nèi)，招商地產(chǎn)股價(jià)更是下挫22%。

　　中國(guó)平安(601318.SH)、浦發(fā)銀行(600000.SH)、中國(guó)石化(600028.SH)……上市公司融資潮讓股民們一陣陣膽寒。此次招商地產(chǎn)再融資能否獲批，更被眾多市場(chǎng)人士視為地產(chǎn)板塊政策走向的重要信號(hào)——如果獲批，可能意味著地產(chǎn)業(yè)上市公司融資渠道的再度開(kāi)閘。

　　大股東力挺再融資

　　“我們已經(jīng)和證監(jiān)會(huì)進(jìn)行過(guò)多次非正式、正式溝通，有信心拿下(再融資)。”招商地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)處有關(guān)人士接受記者采訪時(shí)透露，大股東——招商局集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱招商局)對(duì)這次再融資信心很足。

　　2月20日招商地產(chǎn)公告顯示，此次再融資募集資金，除一部分增發(fā)股票對(duì)老股東配售外，其余股票將面向二級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行。擬募集的80億元中，26億元將用來(lái)收購(gòu)招商局旗下蛇口工業(yè)區(qū)的6宗土地；另外54億元投向14個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目以住宅為主，資金需求總額達(dá)到171億元。本次再融資后不足部分，將由招商地產(chǎn)自籌解決。 　

　　分析人士認(rèn)為，本次招商地產(chǎn)擬收購(gòu)資產(chǎn)尚屬優(yōu)良，以擬收購(gòu)的深圳花園城數(shù)碼大廈、花園城五期、科技大廈二期等六宗土地為例，宗地面積為12.23萬(wàn)平方米，均價(jià)每平方米1.3萬(wàn)元，而深圳蛇口區(qū)目前新開(kāi)樓盤均價(jià)在每平方米3萬(wàn)元以上。

　　國(guó)金證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師曹旭特認(rèn)為，招商地產(chǎn)80億元的再融資計(jì)劃已經(jīng)充分和管理層溝通，獲批應(yīng)該沒(méi)有懸念�！斑@14個(gè)項(xiàng)目主要以住宅為主，預(yù)計(jì)毛利率達(dá)到38%。這么好的項(xiàng)目加招商局的背景，沒(méi)有理由不獲批�！�

　　“從2007年9月份招商地產(chǎn)成功實(shí)施定向增發(fā)，就可以看出大股東的態(tài)度�！睆V發(fā)證券房地產(chǎn)研究員花長(zhǎng)勁說(shuō)。他提到的那次定向增發(fā)募集了23億元資金，由蛇口工業(yè)區(qū)有限公司(實(shí)際控制人同樣為招商局)以現(xiàn)金全額認(rèn)購(gòu)。

　　除現(xiàn)金支持外，招商局還不斷向招商地產(chǎn)低價(jià)注入優(yōu)質(zhì)物業(yè)。在2007年實(shí)施的定向增發(fā)中，招商地產(chǎn)以每平方米1萬(wàn)元的低價(jià)購(gòu)入蛇口新時(shí)代廣場(chǎng)。該物業(yè)是深圳西部金牌寫字樓，出租率高達(dá)97%。

　　“雖然目前看不到大股東進(jìn)一步的資產(chǎn)注入方案，但是在蛇口，肯定都是將成熟的土地注入。”上述招商地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)處人士告訴記者。

　　低成本或遭遇“有價(jià)無(wú)市”

　　曹旭特把招商地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式定義為“非功利性開(kāi)發(fā)策略”。據(jù)他介紹，一般房地產(chǎn)公司從拿地到形成收益大約需要兩年半到3年時(shí)間，招商地產(chǎn)則需要3年半到4年時(shí)間�！耙簿褪钦f(shuō)2008年賣的房子是2003年至2004年所拿的地�！�

　　曹旭特舉例說(shuō)，深圳的蘭溪谷二期當(dāng)初拿地價(jià)每平方米僅2000多元，如今售價(jià)高達(dá)每平方米4萬(wàn)元；上海的依云郡、蘇州的依云水岸、福建的依山海和珊瑚苑等多處樓盤拿地價(jià)均在每平方米2000元以內(nèi)，目前售價(jià)普遍在每平方米1萬(wàn)元以上。

　　但低價(jià)拿地并不意味著開(kāi)發(fā)后就能馬上獲取高利潤(rùn)。較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，也會(huì)對(duì)公司財(cái)務(wù)以及管理形成一定壓力。

　　統(tǒng)計(jì)資料顯示，深圳中心區(qū)新房?jī)r(jià)格從2007年7月份以來(lái)基本沒(méi)漲。從2007年11月開(kāi)始，新售樓盤打折現(xiàn)象比較普遍，但幅度不大，一般在9.6至9.8折。價(jià)格下降比較明顯的是二手房，幅度約10%~15%。但即使降價(jià)，樓市銷售情況也沒(méi)有得到改善，成交量一直很低迷。

　　這意味著即使擁有極低的拿地成本，在“有價(jià)無(wú)市”的形勢(shì)下，也可能不能把房子變成錢。這可能導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)壓力增加，高額銀行貸款利息吃掉企業(yè)利潤(rùn)，形成沒(méi)有預(yù)收款不能開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的惡性局面。

　　對(duì)此，前述招商地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)處人士解釋說(shuō)：“此次融資募集資金所用的14個(gè)項(xiàng)目分散在全國(guó)各區(qū)域，其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)未必和深圳一樣。我們對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是長(zhǎng)期看好的�！�

　　地產(chǎn)公司融資渠道重啟？

　　招商地產(chǎn)80億元再融資與中國(guó)平安的1600億元、浦發(fā)銀行的400億元相比雖屬“小兒科”，但因其身處宏觀調(diào)控和房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”爭(zhēng)議大背景中，備受關(guān)注，其信號(hào)意義也更為市場(chǎng)看重。

　　深圳是招商地產(chǎn)的大本營(yíng)，而深圳樓市去年中期以來(lái)“頗不平靜”，成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)：2007年11月，中天置業(yè)總裁蔣飛攜款逃跑，中天置業(yè)倒閉；此后兩個(gè)月，創(chuàng)輝租售大面積停業(yè)，與蔣飛不同的是，總裁林鳳輝站出來(lái)表示，誓與創(chuàng)輝共存亡。

　　方式不同，反映的本質(zhì)卻一樣——房地產(chǎn)市場(chǎng)的下游——房產(chǎn)中介已經(jīng)瀕臨壓力承受極限了。自2007年年中開(kāi)始，北京、上海、深圳、廣州等各主要城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下滑，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石拋出“拐點(diǎn)論”，各路專家炮轟地產(chǎn)商，一時(shí)間“談房?jī)r(jià)色變”。

　　此時(shí)，如果股市地產(chǎn)融資再度開(kāi)閘，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將意味著什么？

　　廣發(fā)證券宏觀策略分析師武幼輝分析，此次招商地產(chǎn)80億元再融資很敏感，如果獲批可能預(yù)示著政策層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)半年的緊縮政策有所放松�！俺蔀橐粋�(gè)信號(hào)�！蔽溆纵x說(shuō)，決策部門肯定會(huì)非常謹(jǐn)慎，因?yàn)橐坏┓砰_(kāi)，可能導(dǎo)致大批資金流向地產(chǎn)市場(chǎng)，影響到整個(gè)宏觀調(diào)控效果。(段鑄）