近日，地產(chǎn)大鱷萬科在樓市重鎮(zhèn)“長三角”地區(qū)實施降價，部分樓盤折扣達到8折，甚至7.5折，為多年罕見。萬科降價效應(yīng)立顯，刺激成交快速攀升。

　　專家認為，這既說明當前樓市盡管成交極度萎縮，但剛性需求仍然旺盛；同時也向開發(fā)商傳遞信號，只有價格真實下降，才能打動消費者入市。樓市調(diào)控應(yīng)尊重市場自身調(diào)節(jié)功能，在行業(yè)競爭和買賣博弈中促進行業(yè)理性發(fā)展。

　　“降價效應(yīng)”席卷長三角

　　從8月30日起，萬科上海宣布旗下8個樓盤聯(lián)手優(yōu)惠促銷，平均降幅達到9折左右。位于浦東三林路、靠近2010年世博會址的“金色雅筑”是此次促銷中力度最大、最受關(guān)注的樓盤。據(jù)銷售人員介紹，只要簽約并在3日內(nèi)付清3成房款，就可享受總價10萬元的優(yōu)惠，一次性付清房款還可以在這個基礎(chǔ)上打9.9折。經(jīng)多次降價，“金色雅筑”成交均價從高峰期的每平方米1.8萬元降至每平方米1.4萬元左右，降幅約為20%。另一個位于外環(huán)松江區(qū)的樓盤白馬花園，最高折扣也達到8.5折。

　　在杭州，萬科啟動了為期12天的“青年置業(yè)計劃”，旗下“白鷺郡東”“白鷺郡南”“魅力之城”和“逸品閣”4個樓盤共226套房源價格做出下調(diào)，最低折扣達到7.5折。

　　9月6日，降價風暴登陸南京。萬科“金域緹香”針對會員推出部分70平方米的特價房源，折后總價在58萬-60萬元之間，均價在每平方米8500元左右。與此前每平方米1.1萬元的報價相比，價格下降超過20%。

　　數(shù)據(jù)顯示，盡管萬科8月份銷售面積和銷售金額比去年同期均下降三成以上，但比7月份分別環(huán)比增加了31.7%和30%。

　　萬科上海公司公關(guān)部李嫣表示，從8月30日到9月7日，上海8個樓盤共認購了337套，銷售金額達到5.67億元。萬科南京公司相關(guān)人士徐朝暉向記者證實，僅9月7日-8日，“金域緹香”認購套數(shù)就達到102套。

　　杭州萬科售樓處則上演了一出悲喜劇：一邊是老業(yè)主情緒激動要求退房，甚至沖砸售樓處，另一邊卻是新業(yè)主踴躍成交，促銷活動首日就有約130套房源被認購。

　　市場剛性需求仍然旺盛

　　復旦大學經(jīng)濟學院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，萬科此次在長三角范圍內(nèi)大舉促銷，一方面自然是為了盡快回籠資金，占取市場主動，另一方面，“試探市場”的意味也非常濃厚。從其促銷節(jié)奏看，都是一開始拿出部分房型或位置不是很好的房源降價打折，如果銷售良好，表明市場接受這個價格，進而不斷放出后續(xù)房源。

　　上海房地局官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，自啟動促銷以來，萬科“金色雅筑”的銷量迅速回升，8月份簽約數(shù)為150套(有2套撤銷)，比7月份增加61套；截至9月11日早上，“金色雅筑”當月簽約套數(shù)已達165套。

　　上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任戴曉波認為，萬科降價后立即刺激成交量回升，表明市場剛性需求仍然非常旺盛，一旦買賣雙方在價格這個問題上達成平衡，購房需求就會迅速釋放。

　　尹伯成說：信貸收縮、市場觀望仍將持續(xù)相當長的時間，所謂的促銷噱頭根本無法吸引購買力入市，除非有實質(zhì)性的價格下降刺激剛性需求入市。但房子不是股票，不會出現(xiàn)買漲不買跌的情況，當價格回調(diào)到一定幅度，就會得到剛性需求的有力支撐。

　　博弈將促房價走向平衡

　　萬科降價在業(yè)界引發(fā)巨大的震動：在很多人看來，萬科此舉無疑拉開了行業(yè)洗牌大幕，那些沒有品牌、實力較弱的開發(fā)商將退出市場，實力雄厚、管理控制能力較強的開發(fā)商將渡過難關(guān)，并擴大市場份額。

　　萬科公布的半年報顯示，公司2008年6月末凈負債率僅為37.1%，持有的現(xiàn)金達到153.7億元。與此同時，其市場占有率從2007年的2.07%提升到了今年上半年的2.7%。

　　尹伯成認為，過去幾年，房地產(chǎn)市場幾乎任何產(chǎn)品都不愁銷售，甚至都能賣出一個好價錢，這顯然是不正常。去年以來的樓市調(diào)整將加快行業(yè)分化和優(yōu)勝劣汰，降低房地產(chǎn)行業(yè)的利潤的預(yù)期，提升房地產(chǎn)開發(fā)、管理水平，有利于樓市健康、可持續(xù)發(fā)展。

　　對于老業(yè)主來說，萬科降價使其資產(chǎn)價格縮水，退房呼聲不斷，不少老業(yè)主甚至到售樓現(xiàn)場，勸說看房者不要簽約，但這并沒有影響現(xiàn)場成交。

　　專家認為，房地產(chǎn)市場有其自身規(guī)律，價格漲跌屬于正常的調(diào)節(jié)手段。正是通過行業(yè)競爭、買賣博弈，才能促進市場不斷走向平衡和理性發(fā)展。(記者 姚玉潔)