編者按:2008年,注定是不平凡的一年。在這一年中,東莞樓市所走過(guò)的軌跡,會(huì)令所有置身其中的人感到刻骨銘心。盡管現(xiàn)在離這個(gè)不平凡年度的離去還有月余時(shí)間,但我們更愿意站在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上,去回顧東莞樓市今年以來(lái)的風(fēng)風(fēng)雨雨。因?yàn)楸�觀地說(shuō),市場(chǎng)在剩下的時(shí)間里還難以找到出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)的可能。同樣,樂(lè)觀來(lái)看,站在低谷中往上看,也許更能增生希望。所以,在接下來(lái)的幾期樓市周刊里,我們想與你一起去悉數(shù)2008年?yáng)|莞樓市的那些事……不為對(duì)過(guò)去報(bào)以懷念,只為對(duì)將來(lái)多點(diǎn)信心。

　　東莞樓市感受到的第一絲料峭寒意,似乎正趕上今年雪災(zāi)那個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。先知先覺(jué)者很快在行動(dòng)上進(jìn)行了回應(yīng),而這也被視為今年樓市降價(jià)風(fēng)潮的發(fā)端。在此后一輪又一輪,從單點(diǎn)到多點(diǎn),從個(gè)盤到多盤的跟進(jìn)微調(diào)中,這一行動(dòng)被賦予了“理性”、“健康化”等內(nèi)涵。現(xiàn)在看來(lái),這番價(jià)格調(diào)整既是開(kāi)發(fā)商迫于形勢(shì)的無(wú)奈之選,也是順應(yīng)市場(chǎng)的必然之選。也正因此,當(dāng)我們回到年頭去看這番調(diào)整時(shí),眼下的調(diào)整仍在繼續(xù)。

　　9.2萬(wàn)平方米的成交谷底

　　現(xiàn)在看來(lái),“9·27”新政就像是去年高溫樓市上澆下的一杯冰水。但因前期火勢(shì)過(guò)于兇猛,2007年第四季度的樓市高溫仍難以出現(xiàn)明顯的消退。

　　畢竟,此前的東莞樓市已保持了長(zhǎng)達(dá)7年的持續(xù)走高態(tài)勢(shì)。越來(lái)越高的房?jī)r(jià)卻更加刺激著消費(fèi)者的購(gòu)房熱情,以至于當(dāng)時(shí)不少業(yè)內(nèi)人士還稱東莞樓市正在出現(xiàn)“恐慌性”的購(gòu)房局面,市場(chǎng)上很多消費(fèi)者因擔(dān)心買不到房而去“搶房”。一時(shí)間“還不趕緊買房?”成了當(dāng)時(shí)最炙熱的口頭語(yǔ)。

　　不過(guò),事情已經(jīng)在悄悄發(fā)生變化。2008年伊始,這場(chǎng)寒流便正式襲至東莞。住宅成交量同比和環(huán)比均減少超過(guò)5成,2008年的東莞樓市開(kāi)始透出了陣陣逼人的寒意。

　　然而,一切才剛剛開(kāi)始。整個(gè)2月份,僅9.2萬(wàn)平方米的住宅簽約量讓東莞樓市的銷售直接跌入谷底,東莞樓市正式進(jìn)入黑夜前的黃昏。不過(guò),這個(gè)階段的樓市促銷還是有些不痛不癢,整體房?jī)r(jià)也沒(méi)有發(fā)生太大的變化,表現(xiàn)最明顯的還是成交量的大幅下滑。在這個(gè)時(shí)候,人們?nèi)匀粚?duì)今年的奧運(yùn)銷售存有很高期待,當(dāng)然還包括那傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”。

　　撬動(dòng)磐石的第一支杠桿

　　2月末的一個(gè)下午,豐泰城突然對(duì)外發(fā)布信息稱,將于10天后推出200套毛坯房,最低價(jià)格僅售4000元/平方米,均價(jià)則為4500元/平方米。就在當(dāng)晚,萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)舉起了“7折”團(tuán)購(gòu)的降價(jià)大旗,降價(jià)開(kāi)始成了一種聲音和行動(dòng)。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部副總經(jīng)理李興旺說(shuō),此舉意味著東莞樓市的深度調(diào)整從此拉開(kāi)序幕。

　　盡管萬(wàn)科東莞公司副總王永彪后來(lái)在公開(kāi)場(chǎng)合對(duì)該次行動(dòng)進(jìn)行了澄清,并表示“萬(wàn)科的影響力沒(méi)有大家想象的那么大,萬(wàn)科要做的事情也沒(méi)有大家想象的那么大,實(shí)際上只是在既有戰(zhàn)略‘快速周轉(zhuǎn)、效率制勝’的指導(dǎo)下,做了正常的市場(chǎng)行為。只是針對(duì)部分小的產(chǎn)品進(jìn)行了一次團(tuán)購(gòu)”。但從某種意義上看,萬(wàn)科此舉卻正是撬動(dòng)?xùn)|莞樓市價(jià)格磐石的第一支杠桿。

　　翌日一早,光大旗下景湖春曉和景湖灣畔兩個(gè)項(xiàng)目還以相同方式作回應(yīng)。3月,豐泰等少數(shù)地產(chǎn)商再度跟進(jìn),不過(guò)此時(shí)的項(xiàng)目以普通洋房為主。4月,更多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始跟進(jìn)。5月,滿城盡刮“團(tuán)購(gòu)風(fēng)”,東莞樓市出現(xiàn)了大范圍的價(jià)格回調(diào)。

　　從3月到5月,東莞的洋房、小戶型以及價(jià)格一直都很堅(jiān)挺的別墅產(chǎn)品,都不同程度地進(jìn)行了價(jià)格微調(diào)。至此,東莞房?jī)r(jià)第一輪全面調(diào)整暫告一個(gè)段落。

　　奧運(yùn)促銷變成集中讓利

　　6—7月,價(jià)格回調(diào)有所放緩。有關(guān)分析認(rèn)為,其原因主要是,前幾個(gè)月的價(jià)格回調(diào)刺激了一定的成交量。不過(guò)影響有限,整個(gè)市場(chǎng)仍處于極度低迷的狀態(tài)之中。7月,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)上半年統(tǒng)計(jì)報(bào)告的出爐,以及對(duì)下半年樓市走勢(shì)的預(yù)判,樓市前景暗淡的市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始彌漫。當(dāng)月下旬,“3字頭”房?jī)r(jià)開(kāi)始在市場(chǎng)上頻現(xiàn)。萬(wàn)科城市高爾夫花園高層洋房起價(jià)3799元/平方米,購(gòu)房者再加1元送8萬(wàn)元裝修；理想0769推出64套洋房,最低價(jià)3400多元/平方米,大部分單價(jià)為4000多元/平方米；聯(lián)華花園城為慶祝集團(tuán)成立15周年,推出91套單位,其中10余套屬于特惠單位,一口價(jià)3280元/平方米,其它都是4000多元……東莞房?jī)r(jià)再次遭遇下行壓力。

　　8月是奧運(yùn)月,但開(kāi)發(fā)商卻是在頂著后奧運(yùn)營(yíng)銷吃緊的壓力在大打促銷大戰(zhàn)。各種形式的促銷活動(dòng)一時(shí)間集中爆發(fā)出來(lái),而整體房?jī)r(jià)小幅下行的趨勢(shì)也愈發(fā)明顯。此時(shí),開(kāi)發(fā)商已經(jīng)明顯感覺(jué)到了存量壓力的存在。不過(guò),因?yàn)樽尷�促銷,市場(chǎng)出現(xiàn)了一線回暖的跡象,在8月中下旬甚至出現(xiàn)了交易的小高峰。而此時(shí),中高端住宅產(chǎn)品的成交量也較之以往出現(xiàn)了大幅攀升,從而總體上卻拉動(dòng)著均價(jià)上揚(yáng)走勢(shì)。這一時(shí)期,樓市交易的讓利范圍之廣、形式之多樣,歷年來(lái)都不多見(jiàn)。盡管價(jià)格波動(dòng)比之于4—6月的大幅波動(dòng),顯得有點(diǎn)平穩(wěn)。整體來(lái)看,奧運(yùn)月里的東莞樓市銷售上冷熱不均、個(gè)盤分化的特點(diǎn)正逐漸顯化。

　　“靜九”讓降價(jià)行動(dòng)提速

　　這一情況,很快在9、10月的市場(chǎng)上得到放大。受國(guó)際、國(guó)內(nèi)一系列經(jīng)濟(jì)不景氣的信息影響,購(gòu)房者入市的意愿普遍大減,樓市供求雙雙跌入低谷。“金九”變“靜九”,“銀十”難看贏,市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)主體出現(xiàn)了少數(shù)歡樂(lè)多家愁的場(chǎng)面。很多樓盤迫于各種壓力,開(kāi)始搶先實(shí)行價(jià)格“跳水”。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,10月份,東莞全市商品住宅簽約均價(jià)約為5171元/平方米,這也是從6、7月第二次價(jià)格調(diào)整開(kāi)始以來(lái),連續(xù)第4個(gè)月價(jià)格出現(xiàn)下滑。

　　直觀地從市場(chǎng)上看,10月以后,樓市促銷的活動(dòng)開(kāi)始單一化起來(lái),請(qǐng)“明星+價(jià)格讓利”是其中最主要的方式。如錦繡山河、聯(lián)華花園城二期、塞納城市嘉園、世紀(jì)城·國(guó)際公館三期、新世紀(jì)星城二期、陽(yáng)光海岸二期·悅灣等樓盤均通過(guò)不同程度的降價(jià)促銷來(lái)快速回籠資金。而一向被認(rèn)為是全市房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)的城區(qū),各主力樓盤的均價(jià)都主要集中在4000—5000元/平方米之間。

　　年末大幅調(diào)價(jià)可能性不大

　　10月下旬開(kāi)始,國(guó)家通過(guò)財(cái)政和貨幣手段開(kāi)始對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩的趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)整,這些政策同樣影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)。受大政策環(huán)境影響,東莞樓市信心下挫的趨勢(shì)得到了一定程度的遏制,不過(guò),壓力仍然存在,年關(guān)將至下的存貨壓力和銀行貸款壓力等,都使得市場(chǎng)供給在進(jìn)一步升溫。

　　“從11月到年底,開(kāi)發(fā)商推貨的頻率之高為歷年所不能比,且主要是一些品質(zhì)不錯(cuò)的中高端產(chǎn)品。不過(guò),因前期價(jià)格微調(diào)已經(jīng)到了一定程度,近一個(gè)月之內(nèi)再次出現(xiàn)大幅調(diào)整的可能性估計(jì)不大。因?yàn)?從現(xiàn)在來(lái)看,市場(chǎng)上產(chǎn)品性價(jià)比已經(jīng)有了較大幅度的提升。”中原地產(chǎn)車得瑞說(shuō)。基于此,一些業(yè)內(nèi)人士也表示,持續(xù)了全年的價(jià)格調(diào)整在年末也許會(huì)回歸相對(duì)平淡。 (記者 劉進(jìn) 劉慕華)

　　大家談

　　房?jī)r(jià)真的降了嗎?

　　從年頭到年尾,東莞樓市遭遇寒流的消息見(jiàn)諸各大報(bào)端。而在各種廣告和海報(bào)宣傳中,“3字頭”、整“4字頭”的房?jī)r(jià)似乎在整個(gè)市場(chǎng)蔓延,但價(jià)格真的降了嗎?合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部根據(jù)自身對(duì)前11個(gè)月東莞市場(chǎng)的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)預(yù)測(cè),今年全年全市住宅銷售面積約342.6萬(wàn)平方米,同比減少44%；全年住宅整體均價(jià)5712元/平方米,同比卻上漲3%。該機(jī)構(gòu)解釋說(shuō),成交均價(jià)與實(shí)際市場(chǎng)均價(jià)并不等同,在今年縮小后的交易中,“中高端交易”成了東莞均價(jià)的隱形護(hù)手。但也有人認(rèn)為,今年整體價(jià)格回穩(wěn)的趨勢(shì)是可以肯定的,但并沒(méi)有市場(chǎng)宣傳的那么厲害,開(kāi)發(fā)商的宣傳在一定程度上放大了東莞樓市價(jià)格“跳水”的幅度。

　　下一個(gè)路口有拐點(diǎn)?

　　經(jīng)過(guò)一輪又一輪亦真亦幻的“大跳水”后,有關(guān)東莞樓市價(jià)格是否真的已跌至最低谷的討論也開(kāi)始成為熱點(diǎn)。是否還會(huì)出現(xiàn)更大的拐點(diǎn)?不管是業(yè)內(nèi)還是普通市民對(duì)此都持有兩種不同的看法。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從東莞的人均工資來(lái)看,4000多元/平方米的房?jī)r(jià)已算是非常理性的價(jià)位,所以房?jī)r(jià)早已見(jiàn)底,再跌也不可能跌到均價(jià)3000元了,但另一方則認(rèn)為,東莞樓市還有下降空間。其實(shí),到底孰是孰非,一切還有待市場(chǎng)來(lái)決定。