目前越來越多的開發(fā)商已經(jīng)采取降價促銷，降價將有利于緩解高房價、低收入矛盾和高存貨、低銷售的矛盾。

　　高存貨、低銷售

　　逼開發(fā)商降價促銷

　　由于1998年才開始實施房改，截至2005年底城鎮(zhèn)房地產(chǎn)消費累計滿足率只有10.2%。同時根據(jù)國家統(tǒng)計局將城鎮(zhèn)人口收入分成的7檔平均收入水平(“最低”、“低”、“低中”、“中”、“中高”、“高”、“最高”)和全國每年的平均房價計算而得出的各檔人群的房價收入比數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為2005年之前的房地產(chǎn)消費者應(yīng)該主要是高收入以上人群，這部分具有較強購買力的人群的購買力啟動市場向上發(fā)展。

　　但隨著2006、2007年房地產(chǎn)銷售市場的火熱發(fā)展，2007年底城鎮(zhèn)房地產(chǎn)消費的累計滿足率已達(dá)到15.5%，主流剛性消費人群越來越多地向中高收入和中等收入人群轉(zhuǎn)移，但他們所面對的房價收入比明顯是偏高和難以承受的，這是促使市場調(diào)整的重要內(nèi)在原因之一，所以需通過降價解決當(dāng)前開發(fā)商高存貨和消費者持幣觀望的問題。

　　開發(fā)商在2008年4月以來降低了開工面積的同比增速，同時開發(fā)商從2008年8、9月份后已經(jīng)對降價銷售形成共識。但由于年初以來銷售面積的增速下降更猛，而且開工面積增速向下調(diào)整持續(xù)的月份數(shù)相對較短，因此全行業(yè)的在建項目消化掉所需要的時間逐步在增長，與2006、2007年已經(jīng)不可同日而語，市場壓力可想而知：2008年10月，全部房地產(chǎn)需要4.3年，住宅需要3.8年，而2006年同期分別是2.7年和2.32年，2007年同期分別是3.2年和2.7年。顯然短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的存貨壓力、銷售壓力比前期更大了。

　　但是，比較而言，目前的狀況并不比2004年和2005年的上半年更嚴(yán)重。而且，自房貸新政發(fā)布以來，加之開發(fā)商加大降價力度，11月份的市場銷售已經(jīng)表現(xiàn)出了階段性回暖跡象。因此，只要開發(fā)商加大降價促銷力度、政策進(jìn)一步支持，這將是有利于加快存貨出清的。

　　價格調(diào)整具有

　　“去概念化”特征

　　在這波價格調(diào)整過程中，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的“去概念化”特征，即一線城市中心區(qū)房價相對堅挺，而一些前期通過概念把房價炒上去的一線城市外環(huán)區(qū)域、投資客較多的二三線城市則下降明顯，典型樓盤比最高點時的價格平均都有30%-40%的下降。

　　從觀察到的北京、上海、深圳、天津、成都、武漢等城市一些典型樓盤價格來看，自2008年以來下降幅度較大的樓盤集中在城市遠(yuǎn)郊，像北京的六環(huán)外、上海的外環(huán)、郊環(huán)、深圳的關(guān)外等，某些投資概念炒作較強的二三線城市如武漢等城市的房價整體也都呈現(xiàn)比較明顯的下降。

　　降價使租金收益率

　　重新變得有吸引力

　　隨著房價的下跌和存款利率的下調(diào)，租金收益率正重新變得具有吸引力。京滬深三地的平均租金收益率從2001年開始持續(xù)下降，2006、2007年分別為4.33%、3.68%，而同期五年期存款利率為4.14%、5.58%。2008年下半年，央行開始大幅度降息，五年期存款利率已經(jīng)降至3.87%，而且預(yù)計還會下調(diào)，而租金收益率在2008年小幅上升至3.72%。

　　高存貨、低銷售

　　矛盾正在逐步改善

　　截至2008年10月份，開發(fā)商的存貨消化壓力比2006年和2007年同期有較大提高，但與2004年和2005年上半年相比，情況還不算嚴(yán)重。

　　而且，現(xiàn)在比較有利的狀況是，由于開發(fā)商不斷降低開工面積，全國商品房每月新增凈存貨自年初以來在不斷降低，因此存貨積累的速度在放慢，高存貨、低銷售矛盾改善的拐點正在到來。

　　北京商品房每月新增凈存貨也是從2008年初以來呈現(xiàn)下降趨勢。上海的狀況好許多，從2007年初至今的大部分時間，每月商品房凈存貨大都是負(fù)積累，每月商品房存貨凈增加最高的時候也就是100萬平米左右，遠(yuǎn)低于其每個月的消化量。預(yù)計在2008年11月份之后的一段時間內(nèi)，開發(fā)商會進(jìn)一步大幅降低開工面積。同時，隨著政策驅(qū)動下銷售逐漸回暖，市場將步入存量逐步負(fù)積累的階段。

　　因此，高存貨、低銷售的最困難時期正在過去中。(安信證券 陶學(xué)明 李孔逸 )