在近日的某房地產(chǎn)高峰論壇上，董微(化名)在不停地跟參會人士交換名片。作為北京某資本公司的一名投資經(jīng)理，董微的名片上印有“物業(yè)土地項(xiàng)目收購，地產(chǎn)合作項(xiàng)目開發(fā)”的字樣。

　　而董微背后的實(shí)際投資者則是京城某一知名的貿(mào)易集團(tuán)�！澳壳拔覀円呀�(jīng)收購了兩個北京的二級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，包括其已建的物業(yè)項(xiàng)目和土地�！倍�微說，該貿(mào)易集團(tuán)的目標(biāo)在于趁機(jī)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

　　據(jù)了解，目前市場上有不少這樣的小資本，它們的目的在于趁市場低迷入市分羹。

　　市場低迷帶來機(jī)會

　　“其實(shí)早在幾年前，我們就想進(jìn)入房地產(chǎn)市場了，但是前幾年房地產(chǎn)市場太‘熱’了，我們沒機(jī)會�！倍�微表示，對于沒有資源基礎(chǔ)的該貿(mào)易集團(tuán)而言，要想前幾年在房地產(chǎn)市場上分得一杯羹實(shí)屬不易。

　　“但是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)都缺錢，特別是一些中小型的房企，銀行不給貸款，他們沒辦法，只能眼巴巴地把物業(yè)或土地轉(zhuǎn)手。”董微目前已經(jīng)與20幾個企業(yè)進(jìn)行了洽談。

　　“我們目前洽談的主要是一些國有企業(yè)的項(xiàng)目，因?yàn)檫@類項(xiàng)目的糾紛少，手續(xù)比較齊全。”董微稱，洽談中，國有企業(yè)更愿意找一些知名的資本進(jìn)行合作或轉(zhuǎn)讓。

　　“我們對項(xiàng)目的地段、規(guī)劃比例等要素進(jìn)行考察后，再對各種審批手續(xù)進(jìn)行審核，沒問題了，就簽收購合同，給錢�！倍�微說，除了收購?fù)猓�他們也考慮以合作的方式進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

　　據(jù)董微介紹，該貿(mào)易集團(tuán)收購項(xiàng)目或土地后，并不是要轉(zhuǎn)手從中賺取差價，而是準(zhǔn)備長期持有，通過收購的方式獲得一定的人力、物力資源，進(jìn)軍房地產(chǎn)市場。據(jù)悉，該貿(mào)易集團(tuán)已經(jīng)下設(shè)了專門的房地產(chǎn)子公司。

　　知名的房地產(chǎn)融資專家、對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際金融學(xué)院教授宋國良表示，房地產(chǎn)市場的下行對于小資本來說是入市的機(jī)會，“但是房地產(chǎn)市場十分復(fù)雜，需要投資者很專業(yè)，不像炒股票那樣誰都可以加入。這些局外的新加入者的運(yùn)作能力和經(jīng)驗(yàn)都值得考驗(yàn)�！�

　　分羮不易抄底更難

　　在樓市低迷時期，“抄底”一詞很流行，但董微告訴記者，實(shí)際上他們在收購項(xiàng)目的談判上，很難壓低價格。

　　“我們收購考慮的是有升值空間的項(xiàng)目，而房地產(chǎn)商已經(jīng)很成熟，他們不會虧本賤賣有升值空間的項(xiàng)目或土地�！倍�微介紹，“實(shí)際上，我們也沒有奢望能夠得到便宜的項(xiàng)目。”

　　盡管沒有透露已經(jīng)收購的兩個房企所花費(fèi)的具體金額，但據(jù)董微介紹，已建未售項(xiàng)目再加上未開發(fā)土地，“至少得幾個億吧！”他表示，與眾多資本注資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同，該貿(mào)易集團(tuán)的目標(biāo)鎖定優(yōu)質(zhì)的住宅項(xiàng)目�！半m然金融危機(jī)導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)過高的空置率，易壓低收購成本，但是商業(yè)地產(chǎn)比住宅運(yùn)作還要復(fù)雜，而且商業(yè)地產(chǎn)的蜜月期或許在十幾年后，我們暫時不考慮�！�

　　雖然低迷的房地產(chǎn)市場迫使一些負(fù)債率較高、資金無法運(yùn)轉(zhuǎn)的房企“割肉”，但是對于像董微這樣的小資本而言，在收購成本上幾乎沒有壓價的機(jī)會。

　　宋國良認(rèn)為，目前一些小型機(jī)構(gòu)的個別收購行為確實(shí)夠不上抄底，他們在資金實(shí)力和市場信譽(yù)上都沒有優(yōu)勢。對于他們來說，選擇房市低迷時期進(jìn)入房地產(chǎn)市場，風(fēng)險依然很大。

　　“誰也不能確切地說房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)到底了，而且廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等低價格的房源對未來的商品房住宅市場沖擊很大。把握時間、篩選項(xiàng)目的能力是小型投資機(jī)構(gòu)最大的‘短板’，買了之后再持有一段時間，風(fēng)險很大�！彼螄�良說。

　　他介紹，這類小型的機(jī)構(gòu)在當(dāng)前房地產(chǎn)市場不明朗時，可以選擇與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的差異化的項(xiàng)目來進(jìn)行投資運(yùn)作。“比如類似上海迪斯尼附近的商業(yè)或住宅項(xiàng)目。”(蘭亞紅)

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