繼萬科集團(tuán)(000002.SZ)董事長(zhǎng)王石預(yù)言的“拐點(diǎn)”在2008年成為現(xiàn)實(shí)后,這一年萬科依然創(chuàng)造了478.7億元的銷售成績(jī),市場(chǎng)份額同比上升了50%,繼續(xù)保持房地產(chǎn)業(yè)“領(lǐng)跑者”的地位。今年,萬科將采取何種戰(zhàn)略成為業(yè)界頗為關(guān)注的話題。

　　“不久前政府調(diào)控意見指出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求,主動(dòng)采取措施,以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。這是萬科一直以來支持的觀點(diǎn)。”萬科董事會(huì)秘書肖莉接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示,萬科會(huì)在今年順應(yīng)政府號(hào)召,根據(jù)各地市場(chǎng)的具體環(huán)境,在兼顧現(xiàn)金流、利潤(rùn)、周轉(zhuǎn)和機(jī)會(huì)把握等方面,合理定價(jià),積極促進(jìn)銷售。

　　在去年末,萬科在全國的主要重點(diǎn)城市如上海、北京等地開始了“暖冬行動(dòng)”,推出可分期支付首期作為刺激成交的手段,同時(shí)部分樓盤還可以享受總價(jià)增加1元,總房款優(yōu)惠1%的折扣。根據(jù)萬科方面的統(tǒng)計(jì),最早推出這一措施的上海,不到半個(gè)月內(nèi)相關(guān)樓盤已實(shí)現(xiàn)近350套認(rèn)購,認(rèn)購金額約3.9億元,整體效果符合公司預(yù)期。

　　王石本月11日曾經(jīng)在一個(gè)論壇上接受采訪時(shí)表示,房地產(chǎn)業(yè)目前正處于調(diào)整期,房?jī)r(jià)處在一個(gè)向下的走勢(shì)中,如果有購房需求,現(xiàn)在買也不吃虧。但是如果不著急買房住,可以再等兩三年。

　　從字面上的意思來看,對(duì)于房?jī)r(jià)他似乎認(rèn)為尚未見底。肖莉則對(duì)此回應(yīng),萬科不會(huì)對(duì)“房?jī)r(jià)底部在哪里”、“房?jī)r(jià)何時(shí)見底”之類問題作出預(yù)測(cè)。從去年三季度開始至今,萬科盡管對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)及中國住宅市場(chǎng)的長(zhǎng)期前景,依然懷有堅(jiān)定不移的信心,但是認(rèn)為中國住宅市場(chǎng)短期內(nèi)的變動(dòng)已經(jīng)超出了企業(yè)的預(yù)測(cè)能力。

　　對(duì)于今年的市場(chǎng),萬科仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度。肖莉認(rèn)為,短期內(nèi)市場(chǎng)依然存在較大的不確定性,萬科在項(xiàng)目獲取上會(huì)采取審慎的態(tài)度。而少數(shù)2007年的“地王”項(xiàng)目有可能會(huì)在今年入市,萬科表示不會(huì)采用退地方式,而是靈活把握,通過精耕細(xì)作、深入研究客戶需求、提高產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)造等方式,提高項(xiàng)目的盈利能力。用通俗點(diǎn)的話來說,就是“貴買貴賣”,通過萬科的項(xiàng)目運(yùn)作能力,將其打造為價(jià)格能高于周邊樓盤的豪宅。

　　在去年,受市場(chǎng)調(diào)整的影響,萬科2008年在拿地上保持謹(jǐn)慎,超過80%的新增項(xiàng)目都是通過合作的方式獲得,有效地降低了成本。

　　肖莉透露,萬科去年新增土地權(quán)益建筑面積515萬平方米,比2007年934萬平方米減少約44%。獲取土地的平均成本約2059元/平方米,已經(jīng)接近2006年1861元/平方米的水平,較2007年的3581元/平方米降低42.5%。

　　“通過合作方式獲取項(xiàng)目具有成本優(yōu)勢(shì),且付款方式靈活,公司未來會(huì)繼續(xù)重點(diǎn)關(guān)注。”肖莉說。至于今年的開竣工面積會(huì)否進(jìn)一步調(diào)整,她只表示會(huì)把重心放在合理控制存貨規(guī)模上,根據(jù)市場(chǎng)狀況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏,使推盤計(jì)劃和銷售進(jìn)度相匹配。

　　如果以平均容積率2.5計(jì)算,萬科去年同比少購419萬平方米的地塊,以平均工期2年計(jì)算,將令它在2011~2012年期間減少超過1000萬平方米的竣工面積。而去年萬科還合計(jì)減少了275萬平方米的開工面積,這也會(huì)令萬科今年的存貨銷售壓力減輕。

　　繼續(xù)存錢過冬,壓縮擴(kuò)展規(guī)模,似乎依然是今年萬科的主旋律。

　　肖莉的總結(jié)也在某些方面印證了上述推斷�！敖衲耆f科的目標(biāo),依然是要讓自己成為行業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)狀況最安全、資金狀況最好的企業(yè),同時(shí)進(jìn)一步提升自己的專業(yè)能力,更好地適應(yīng)購房者當(dāng)前的主流需求�！�(作者：吳曉波）