昨日，包括本報(江南時報)在內(nèi)的南京多家媒體報道了南京奔小康最后四個“未達(dá)標(biāo)”指標(biāo)的進(jìn)展情況，其中，人均住房面積還未達(dá)30平方米的小康目標(biāo)，其實南京上半年在住房方面已經(jīng)下了大力氣，新開工經(jīng)濟(jì)適用房達(dá)132萬多平方米，調(diào)查顯示，江南八城區(qū)居民對住房滿意度也已達(dá)八成以上。但是，持續(xù)走高的房價使得普通市民購房壓力進(jìn)一步加大。放眼全國，6月份全國70個大中城市的房價同比漲幅，南京超過10%排到第三位。整個長三角地區(qū)房價也都在高位上運行。即便在收入大量增長的背景下，居高的房價讓一些老百姓感覺不到富裕感。專家指出，房價居高所帶來的壓力，不僅給百姓，也給政府帶來了巨大壓力，如何抑制高漲的房價已是政府感到棘手而迫切需要解決的問題。
南京八成居民滿意現(xiàn)住房狀況
“南京江南八區(qū)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)29.53平方米。”昨日，南京市政府通報了南京江南八區(qū)的住房調(diào)查統(tǒng)計情況，其結(jié)果令人欣喜，八成居民對現(xiàn)有住房狀況表示滿意。
據(jù)南京市房產(chǎn)局副局長郭宏定介紹，目前，南京市江南八區(qū)人均住房建筑面積大于30平方米的已占41.7%，戶均套數(shù)1.14套，也已達(dá)到“戶均一套房”的要求。此外，住房的成套率和完好率均超過90%，家庭對現(xiàn)有住房的滿意和基本滿意率達(dá)到八成，而“三區(qū)兩縣”的住房面積還應(yīng)大于江南八區(qū)，可以說南京市已經(jīng)基本實現(xiàn)了住房“小康”的目標(biāo)。江南八區(qū)城鎮(zhèn)居民有住房需求的家庭占到總戶數(shù)的22.7%，其中有購房需求的為21.6%，租房需求的為1.1%；在居民購房需求的家庭中，欲購商品房(含存量房)的為16.3%，購中低價商品房的為1%，購經(jīng)濟(jì)適用房的為4.3%；在購房時間安排上，計劃在“十一五”期間購房的占到70.8%，2010年后購房的為29.2%。
今年1到5月，南京市由市房產(chǎn)局牽頭，市區(qū)統(tǒng)計局(城調(diào)隊)開展了江南八區(qū)城鎮(zhèn)居民住房狀況調(diào)查工作，目前已基本結(jié)束。據(jù)了解，南京市此次住房調(diào)查內(nèi)容信息量較大，不僅覆蓋了國家對住房調(diào)查的項目內(nèi)容，還滿足了江蘇省之后開展的住房調(diào)查項目的要求。
據(jù)介紹，此次南京市住房調(diào)查范圍，涵蓋了江南八區(qū)國有土地上所有城鎮(zhèn)居民家庭的住房(不包括自然村的村民住房)，共涉及68個街道、467個社區(qū)居委會中的95.69萬戶。調(diào)查成果表明，南京市江南八區(qū)住宅總建筑面積7714.5萬平方米，城鎮(zhèn)家庭戶均人數(shù)為2.73人，人均住房建筑面積為29.53平方米，戶均套數(shù)1.14套，全市住房的成套率93.2%。據(jù)推算，江南八區(qū)中人均住房建筑面積在18平方米以下且人均月收入820元以下的有10.8萬戶，實際戶數(shù)須實施保障時經(jīng)嚴(yán)格審核方可得知。
另外，根據(jù)國家發(fā)改委公布70個大中城市房價指數(shù)，南京市新建商品住宅價格數(shù)今年4、5、6月分別為108.8、109.2、111.3。針對該市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢，房價的階段性上漲，市政府采取綜合調(diào)控，調(diào)整供求關(guān)系，使得近兩個月實際成交房價出現(xiàn)回落。6月份全市商品房住房成交均價較5月份環(huán)比降低2.8%，7月份成交均價較6月份環(huán)比降低2.9%。其中，江南八區(qū)的商品住房價格6月環(huán)比漲幅較5月份下降了0.8個百分點，7月份成交均價較6月份環(huán)比降低0.2%。南京市政府表示，將進(jìn)一步加大調(diào)控力度，抑制房價不正常上漲。
樓市“上火”沖淡居民富裕感
南京小康達(dá)標(biāo)“中考”過關(guān)，江南八區(qū)近八成的居民對現(xiàn)住房狀況滿意，也許這可以解釋南京5、6、7三個月房價為什么能出現(xiàn)穩(wěn)中回落。然而，昨日新華社播發(fā)的一篇“新華視點”指出，長三角包括江蘇在內(nèi)地區(qū)上午16城市居民仍然有話講：長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展讓大家的錢包更鼓了，但是，房價的上漲速度卻讓錢包再次縮水了。
新華社的這篇名為《錢少了？長三角樓市“上火” 居民富裕感“結(jié)冰”》的文章指出，最新資料顯示，長三角16城市統(tǒng)計部門上半年度城市調(diào)查交換資料顯示：2007年上半年長三角16城市居民人均可支配收入為10566元，突破萬元大關(guān)，居民收入同比增長15.3%。然而，高速上漲的房價沖淡了收入增長帶來的富裕感。
“最近的氣溫在30多攝氏度，我都快受不了。但樓市比天氣還熱�！鄙虾Ｊ忻窀哂钫f。他不久前剛在市區(qū)“淘”了一處價值200多萬元的商品房，并為此背上了100多萬元的債務(wù)。
新華社的報道列舉了一系列的數(shù)字，長三角16城市中，有6個城市被納入國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的“全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)”調(diào)查范圍。6月份，這6個城市中有5個新建商品住房價格同比環(huán)比都有大幅上漲。其中，南京11.3%、杭州6.9%、寧波8.6%、無錫3.8%、揚州5.9%。而唯一不在漲幅榜上的上海其實也在6月出現(xiàn)了成交放量、價格上揚的局面。
“居民收入一年的漲幅有可能抵不上房價一個季度的漲幅。面對這樣的房價，怎樣才能讓長三角的居民有足夠的富裕感？不要說普通的‘新移民’，就是有房的原居民也在為下一代的住房操心�！睆�(fù)旦大學(xué)一位經(jīng)濟(jì)學(xué)教授這樣說。
文章中還指出，有關(guān)學(xué)者表示，長三角居民內(nèi)部收入差距過大的問題并沒有得到妥善地解決。以江蘇為例，2006年，江蘇所占比重為10%的城鎮(zhèn)最低收入組家庭和10%的最高收入組家庭人均可支配收入分別為3802元、38527元，兩者的倍率為10.1倍，大大高于1995年的3.36倍和2000年的5.39倍。
房價高漲拉大社會貧富差異
6月份全國70個大中城市的房價漲幅和上半年長三角城市居民收入的數(shù)據(jù)近來不期相遇：盡管居民收入同比大漲15.3%，人們還是覺得錢太少。
一些社會研究者指出，房價上漲正在助推貧富分化，長三角地區(qū)的政府必須有解決問題的決心與勇氣。
不久前，杭州東部的余杭喬司鎮(zhèn)一個新盤上市，由于場面極度火爆，為了防止出現(xiàn)騷亂，當(dāng)?shù)卣坏貌怀鰟泳S持現(xiàn)場秩序。每年的7、8月間是樓市的淡季。然而，由于樓市反季節(jié)“上火”，長三角不少地方出現(xiàn)了排隊購房的局面。
在這些排隊購房群體中，有人抱著投資目的，也有不少是害怕房價繼續(xù)上漲。上海市房地局官方網(wǎng)站顯示，截至23日17時30分，上海市一手房普通住宅可售房源只有384.91萬平方米。而當(dāng)日一手房簽約套數(shù)高達(dá)891套，成交面積達(dá)9.59萬平方米。不少房地產(chǎn)專家指出，有效供給不足，需求強(qiáng)烈釋放，在賣方市場格局之下，房價節(jié)節(jié)攀升，買方恐慌性入市追漲，是引起長三角再度“發(fā)燒”的主要原因。
“這其實是一件極為可怕的事。在房價持續(xù)上漲的過程中，抱著投資目的購房的消費者獲取了高額利潤，而為自住目的被迫買房的消費者則透支了未來發(fā)展空間。其結(jié)果，必然是加劇貧者愈貧、富者愈富的社會經(jīng)濟(jì)分層態(tài)勢。”南京大學(xué)政治學(xué)副教授呂磊說。
有關(guān)學(xué)者指出，長三角居民內(nèi)部收入差距過大的問題并沒有得到妥善地解決。以江蘇為例，2006年，江蘇所占比重為10%的城鎮(zhèn)最低收入組家庭和10%的最高收入組家庭人均可支配收入分別為3802元、38527元，兩者的倍率為10.1倍，大大高于1995年的3.36倍和2000年的5.39倍。呂磊認(rèn)為，長三角要實現(xiàn)富民目標(biāo)，必須考慮房價過度上漲對社會的負(fù)面影響。
政府應(yīng)該兼顧兩種效益公平
房價急速狂飆的同時，長三角的地價也在不斷刷新行情。7月里的杭州土地市場，雅戈爾以14.76億元的高價競得總面積為50余畝的浙江工商大學(xué)地塊，樓面地價高達(dá)15712元／平方米，打破了同在杭州市區(qū)中心地段的原金松洗衣廠地塊樓面地價剛剛創(chuàng)下12245元／平方米的紀(jì)錄。當(dāng)?shù)夭簧俜康禺a(chǎn)人士認(rèn)為，地價的飆升對杭城樓市的劇烈升溫起到了比較關(guān)鍵的作用。但真的是地價飆升導(dǎo)致的房價狂漲么？“可以是地價影響房價，也可以是房價影響地價。兩者其實是雞生蛋、蛋生雞的關(guān)系�！币晃环康禺a(chǎn)專家這樣說。而長三角目前的情況是，地價、房價輪著上漲，兩者結(jié)成了互利互惠的“戰(zhàn)略聯(lián)盟”。
“分析這種‘聯(lián)盟’背后獲益集團(tuán)，斬斷其間的聯(lián)通紐帶，可能會對抑制房價上漲產(chǎn)生有益的作用�！眳卫谔岢隽诉@樣的觀點。
“房價并不僅僅是市場的事情。它關(guān)系到社會財富分配，也關(guān)系到社會公平的實現(xiàn)�！鄙鐣䦟W(xué)研究者這樣說。在中國經(jīng)濟(jì)新一輪的發(fā)展中，長三角各地紛紛提出了各自的社會和諧發(fā)展目標(biāo)。其中，社會群體之間的和諧是重要一環(huán)。作為最有希望率先實現(xiàn)和諧發(fā)展的地區(qū)之一，長三角地方政府必須在經(jīng)濟(jì)效益與社會效益之間作出恰如其分的選擇，而由于這輪房價上漲與市場供需矛盾有著直接的聯(lián)系。長三角地方政府必須在加大中低價位住房供給和住房保障上付出更大的努力。
高房價還能走多遠(yuǎn)
許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)測下半年，房價仍有加速上漲的可能。到底是一只怎樣的手“導(dǎo)演”著房價唱衰與唱漲的曲目？我們試圖用新近發(fā)生的種種事件以及專家學(xué)者們對房地產(chǎn)目前形勢的判斷，拷問一下——高房價還能走多遠(yuǎn)？
7月末，國家有關(guān)部門分析原因認(rèn)為，去年以來，加稅、加息等打擊買房投機(jī)的政策落實，推行90平方米70%住房戶型結(jié)構(gòu)，可以相對降低總價提高有效購買力。這些措施并沒有從根本上解決推動房價上漲的主要矛盾——供應(yīng)與需求的緊張狀況，緩解土地價格飛漲和土地供應(yīng)緊缺給住房建設(shè)用地需求的壓力。應(yīng)該說，去年以來，緊縮的銀根和不足的土地供應(yīng)與住宅建設(shè)、住房需求之間矛盾的加劇，是房地產(chǎn)價格尤其是住房價格上漲的最主要原因。
而通州一個超級大盤的老總對記者說，由于土地的稀缺，捂盤惜售、坐地漲價的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。國家雖然推出了一些限價房、經(jīng)濟(jì)適用房，但由于準(zhǔn)入制度的不完善，不能從根本上解決實際需求，因此造成了需求比例的失衡。供求比例的失衡造成一種現(xiàn)象：價格越漲，人們越買，于是價格就會再漲。專家將此稱為“跟風(fēng)型消費”。
在開發(fā)商環(huán)節(jié)，配建比例也不會給他們帶來太多的影響。雖然在同一個地塊，但開發(fā)商可以通過成本核算來解決，無非高檔房價格承擔(dān)一部分便宜房的成本，開發(fā)商的利潤還是能夠得到保證。
“在現(xiàn)有的游戲規(guī)則下，土地、地價、房價之間已經(jīng)形成了一個難以打破的怪圈，這個循環(huán)不打破，房價便很難得到抑制。全國的房地產(chǎn)商現(xiàn)在在爭著吃同一塊奶酪，那最后結(jié)果只能是誰出的錢多誰來吃。但是，是不是可能多出一塊奶酪呢？舉例說明，比如前些時間爭議一時的小產(chǎn)權(quán)問題，雖然這種住房最終可能得不到官方的認(rèn)可，但在實際上，這種房子恰恰是在多出一塊‘奶酪’上做的嘗試，并達(dá)到了對買房人有益的結(jié)果。像這樣的事情都在提示我們，在現(xiàn)有游戲規(guī)則的基礎(chǔ)上作出一些調(diào)整，恐怕才是撬動房價唯一的杠桿�！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生的采訪發(fā)言，多少代表了房價擔(dān)憂者乃至政府有關(guān)部門平抑房價的決心。
最近，國家有關(guān)部門分析研究了目前全國經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作，認(rèn)為只有在“投資”和“土地”方面做好文章，控制房價上漲才有一線希望。
除了剛性的政策，在持有環(huán)節(jié)上，政府有關(guān)部門應(yīng)考慮重拳出擊。在開征物業(yè)稅條件并不成熟的情況下，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組報告建議，應(yīng)選擇部分問題比較突出的典型城市作為試點，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。(黃蕾 邱俊子 徐壽松 蔡國兆)
