2007年11月21日 星期三
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購買力透支上海樓市量價齊跌 賣方開始回調(diào)房價
2007年11月21日 14:28 來源:中國經(jīng)濟(jì)時報

  雖然10月最后一周上海樓市的成交量有所回暖,但這還是難以改變10月加速下滑的局面!爸斑^旺的樓市交易,已經(jīng)透支了購買能量,再加上受房貸新政的影響,這個冬季的上海樓市,成交量將可能進(jìn)一步萎縮。而那些此前不斷加價的二手房東,也正在下調(diào)上半年狂飚的價格區(qū)間。”上海一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示,上海樓市目前正處于一種量價齊跌的狀態(tài)。

  交易量萎縮

  上海樓市交易量正在萎縮是目前業(yè)界正在關(guān)注的焦點。佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,雖然10月最后一周,上海商品房(不含動遷、配套房,下同)的成交量上升了7.45%,使得10月商品房的總成交量達(dá)到211.89萬平方米,但還是比9月大幅下滑16.34%(9月比8月下滑2%)。其中,商品住宅的成交量下滑幅度更是達(dá)到18.57%,僅成交168.73萬平方米。

  “自今年5月以來交易量與房價都居高不下的樓市,早已透支了市場的購買能量,使得10月樓市一遇到房貸新政就加速下滑!鄙虾S油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄在接受本報記者采訪時表示,之前長達(dá)5個月的上海樓市高漲成交行情,不但把房價推到歷史高位,也使得樓市的供應(yīng)與需求嚴(yán)重脫節(jié)。

  與此同時,今年前10個月,上海商品房的總成交金額已經(jīng)達(dá)到2518.08億元,其中住宅的成交金額也高達(dá)2273.88億元。而2006年全年商品房的總成交金額僅2177.08億元,其中住宅成交金額只有1841.04億元。今年前10個月樓市所消耗掉的能量,不但已經(jīng)超過去年,也超過歷年最高值的2004年水平。

  “今年上半年所呈現(xiàn)的巨大購買力,主要是市場經(jīng)過2006年的觀望之后,發(fā)現(xiàn)政府調(diào)控政策起到的主要作用是整頓市場,在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的前提下,房價不但沒有下跌的可能,反而可能會有更大的漲價預(yù)期,因此市民都急于入市購房,使得今年前10個月的購買能量超過了以往任何整年的水平!毖ㄐ蹖τ浾弑硎荆徺I力被透支、價格漲到高位的樓市,當(dāng)遇到房貸新政時,成交量開始不斷萎縮。

  此外,部分開發(fā)商“間接捂盤”也是目前市場交易量下降的原因之一。業(yè)內(nèi)人士分析表示,在市場觀望之時,開發(fā)商更加惜于推盤,主要原因是在長期的上漲預(yù)期之下,賣不到“預(yù)期”房價就不愿出手。由于目前市場正處于“冷凍”期,為了應(yīng)對政府禁止捂盤的政策,個別新推向市場的樓盤都標(biāo)出了高價。據(jù)上海一些經(jīng)紀(jì)公司的人士介紹,武寧、龍華等板塊的房價年初都還只有1.5萬元/平方米左右,但最近這些板塊新推房源的報價,有的竟達(dá)到3萬-3.5萬元/平方米,讓市場難以接受。

  “不僅新房的市場交易量在萎縮,根據(jù)上海一些中介公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出,目前二手房的交易量也在不斷下降。”薛建雄說,上海目前一、二手房的交易量都在下降。

  賣方開始回調(diào)房價

  張慶多年前就從溫州來到上海投資客運生意,發(fā)展得相當(dāng)不錯。“但是,我錯過了在上海買房的最佳機(jī)會!睆垜c告訴本報記者,2003年、2004年當(dāng)上海房價開始狂漲的時候,身邊很多朋友都投資房產(chǎn)賺到了錢。但是由于他一直忙于客運生意,直到2005年年底才買了幾套房子進(jìn)行投資。

  “由于當(dāng)時上海房價已經(jīng)漲到一定高位,我買到手的幾套房單價已經(jīng)很高,再轉(zhuǎn)手如果加價加少了,不賺錢,加多了市場沒有買家接單,所以一直處于掛牌狀態(tài)中。”張慶說,中間有一段時間感覺現(xiàn)金流不夠用,有的就轉(zhuǎn)售為租了。

  張慶告訴記者,今年5月市場開始火爆的時候,他又把房子推向市場掛牌!捌渲杏幸惶追孔釉驹谑袌鰭炫苾r格是210萬,剛掛出去的那幾天有十來撥客戶來看,我就往上漲價,變成230萬,還是有客戶表示愿意購買,我就又往上漲到250萬,結(jié)果客戶就開始觀望,沒人下單了!睆垜c表示,正值此時又遇上房貸新政,整體市場遇冷,他在250萬的高位上等待了一段時間,沒人接單,只好又調(diào)回230萬!叭绻恍,可能還得調(diào)回210萬。”

  與張慶一樣下調(diào)價格的還有整個商品房的成交均價。根據(jù)佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,購房者最為關(guān)心的成交均價也出現(xiàn)了下跌,在進(jìn)入11月后的一周內(nèi),上海周商品房均價環(huán)比下降2.16%,為10195元/平方米。而商品住宅均價環(huán)比降幅稍小,為1.80%,周均價為10433元/平方米。

  上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭表示,政策帶來的觀望必然導(dǎo)致成交量的下滑,房價漲幅同時會有所放緩,預(yù)計這種情況會持續(xù)到今年年底,但不排除春節(jié)前后部分區(qū)域或樓盤的價格有調(diào)整的可能性。

  限外令細(xì)則可能令樓市“更冷”

  據(jù)上海中原物業(yè)代理公司稱:相比去年5月份的房價,整個上海市新入市的房屋價格出現(xiàn)了10%的降幅。“這除了受房貸新政影響、市場觀望氣氛濃烈的原因之外,新近出臺的限外令對上海樓市也產(chǎn)生了一定的影響。”上海一位業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者,外資一直是上海樓市的主要推力之一。以被譽(yù)為“大上海吉尼斯最高江景住宅”的世茂濱江花園為例,外籍人士幾乎占據(jù)了該樓盤二手房交易的半壁江山。

  11月7日,國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》(下稱“目錄”),《目錄》規(guī)定,從今年12月1日起,不再鼓勵外資進(jìn)入內(nèi)地普通住宅的開發(fā)建設(shè)中,同時,該政策第一次明確提出,外資進(jìn)入二手房交易市場及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的途徑也將受到全面限制。

  “在限外令頒發(fā)之前,國際資本在上海樓市所占的比重比較大!毖ㄐ郾硎尽6鴣碜源鞯铝盒械膱蟾骘@示,2006年中國內(nèi)地共發(fā)生49宗超過千萬美元的整幢物業(yè)買賣,其中82%的交易額涉及境外資金。

  “房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題中,外資也是一個主導(dǎo)因素,特別是在一線城市里!庇袑<冶硎,國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前存在的問題是市場需求仍然很高,再一次提出收緊外資,無疑將起到積極的作用。

  “限外令可能很快將出臺細(xì)節(jié),中央政府相關(guān)部門前不久來上海進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)研,目的就是出臺更細(xì)化、更嚴(yán)厲的政策細(xì)則!币晃粎⑴c此次調(diào)研的上海房地產(chǎn)研究人員向記者透露,此次出臺的新政策可能會在中國的外國人個人信息在一線大城市進(jìn)行聯(lián)網(wǎng),以堵住其可能會在不同城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資的漏洞。另外,可能會針對外資基金投資房地產(chǎn)出臺相應(yīng)的限制政策。“下面即將出臺的限外令細(xì)則目的是堵住漏洞,使限外令更加嚴(yán)謹(jǐn)!

  因此有專家分析表示,限外令可能會令一線大城市的樓市“更冷”,這其中就包括上海。(記者 王小霞)

編輯:王菲】
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