日前，上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施規(guī)定》(以下稱(chēng)《規(guī)定》)。

　　自2007納稅年度(1月1日起至12月31日)起，上海開(kāi)始按照新的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)使用土地的單位和個(gè)人征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　記者從有關(guān)方面獲悉，市民已居住或?qū)①?gòu)進(jìn)的房子都不需要繳納土地使用稅，空置的房屋也屬于免征之列，但用于出租的房子要繳土地使用稅。同時(shí)，對(duì)于商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠(chǎng)房等非居住用房，都不免征。

　　業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，該《規(guī)定》對(duì)普通居民影響不大，但對(duì)囤地和捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)商而言，壓力卻不小。

　　本市一至六級(jí)納稅等級(jí)對(duì)應(yīng)的年稅額標(biāo)準(zhǔn)，分別為每平方米年稅額30元、20元、12元、6元、3元和1.5元不等。

　　計(jì)稅的土地面積，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，以建設(shè)用地批準(zhǔn)文件記載的土地面積為準(zhǔn)；對(duì)于商品房而言，則以房地產(chǎn)權(quán)證上記載的分?jǐn)偼恋孛娣e為準(zhǔn)。

　　去年年底，國(guó)務(wù)院頒布了修訂后的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，將城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)提高兩倍，但具體實(shí)施方法由省級(jí)人民政府制定。上海公布的《規(guī)定》即是對(duì)上述修改的落實(shí)。

　　房東出租房稅負(fù)增三成多

　　對(duì)于普通居民來(lái)說(shuō)，如果你的房屋是用來(lái)自住的，哪怕是空置的，也不用繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，但一旦用來(lái)出租，就要繳稅了。

　　此前，對(duì)以市場(chǎng)價(jià)出租的個(gè)人用房，其營(yíng)業(yè)稅及其附加按租金3.3%征收，房產(chǎn)稅按4%征收，個(gè)人所得稅扣除相關(guān)費(fèi)用按10%征收。如果算上土地使用稅，出租房納稅負(fù)擔(dān)有所增加。

　　例如，位于高郵路、興國(guó)路一帶120平方米的公寓房，每月租金在5000元左右，一年的租金為6萬(wàn)元。

　　營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅共需要繳納8830元，土地使用稅一年為3600元，稅負(fù)增加40%左右。

　　如果出租位于涼城路120平方米的商品房，月租金2500元左右，一年租金3萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅共需繳納4010元，土地使用稅為1440元，稅負(fù)增加36%左右。

　　租金普漲可能性不大

　　房東會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁稅收成本給房客，從而導(dǎo)致租金上漲呢？記者昨天采訪(fǎng)了多家大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，他們均表示，不大可能出現(xiàn)租金普漲的情況。

　　中原地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為，城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的影響幾乎可以忽略不計(jì)，尤其對(duì)一些黃金地段的小戶(hù)型。以淮海中路附近為例，每平方米年稅額30元，20平方米用于出租的一房，每年繳土地使用稅600元，分?jǐn)偟矫吭率?0元。而這樣房屋的月租金普遍已在2000元以上，每月增加50元的成本實(shí)在是“九牛一毛”。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人則告訴記者，與樓市買(mǎi)賣(mài)火熱不同，近兩年房屋租賃市場(chǎng)除了8、9月份較活躍外，基本處于供大于求的狀態(tài)。“租客總體的選擇余地比較大，如果你一下子抬高租金，就不會(huì)租你的房子了。”

　　開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)、囤地”風(fēng)險(xiǎn)將增大

　　業(yè)內(nèi)人士分析，該《規(guī)定》的公布對(duì)于普通居民影響不大，而對(duì)囤地和捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)商而言，壓力卻不小。

　　上海的城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額1.5元至30元，以15元/平方米計(jì)算，10萬(wàn)平方米的土地一年需要繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅高達(dá)150萬(wàn)元。對(duì)于擁有上千萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備的土地大戶(hù)來(lái)說(shuō)，每年的土地使用稅將達(dá)到數(shù)千萬(wàn)元甚至數(shù)億元。持有成本的提高將迫使開(kāi)發(fā)商減少空置土地的時(shí)間，“捂盤(pán)”風(fēng)險(xiǎn)也將增大，遲遲不開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的情況有望得到緩解。

　　今年以來(lái)，土地正逐漸集中于實(shí)力雄厚的大型開(kāi)發(fā)商手中，開(kāi)發(fā)商操控房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)增加，新政策有利于進(jìn)一步督促，開(kāi)發(fā)商降低土地囤積的時(shí)間和數(shù)量。

　　[相關(guān)鏈接]

　　納稅方式：可季繳，也可半年繳

　　根據(jù)上海財(cái)稅局規(guī)定，企業(yè)、單位納稅人年度應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅一般可按四個(gè)季度平均繳納。對(duì)年度應(yīng)納稅額較少的納稅人，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定，也可按上、下半年平均繳納。

　　個(gè)人納稅人由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定其繳納期限。納稅人在年度中發(fā)生土地使用權(quán)變更(包括轉(zhuǎn)讓、被收回、征用等)的，其尚未繳納的稅款，應(yīng)當(dāng)在變更時(shí)申報(bào)繳納。

　　納稅人按季納稅的，應(yīng)分別在季度最后一個(gè)月的20日前辦理納稅申報(bào)；按半年納稅的，應(yīng)分別在每年的6月20日和12月20日前辦理納稅申報(bào)。

　　[相關(guān)政策]

　　嚴(yán)格控制減免稅

　　今年年初，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知，要求貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。

　　該通知要求，要嚴(yán)格控制減免稅，根據(jù)國(guó)家加強(qiáng)土地管理的有關(guān)要求，從嚴(yán)控制各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)、各類(lèi)園區(qū)用地和屬于國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策限制發(fā)展項(xiàng)目用地的減免稅。對(duì)不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目用地和廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一律不得減免稅。要制定完善的減免稅審批管理辦法。要加強(qiáng)對(duì)減免稅項(xiàng)目的后續(xù)管理。對(duì)屬于越權(quán)減免和不符合減免規(guī)定的，要立即糾正，情節(jié)嚴(yán)重的，要追究相關(guān)人員的責(zé)任。(殷正明 林勁榆)