銀根趨緊，樓市購(gòu)買力正遭遇前所未有的重創(chuàng)，以“9.27”房貸新政為主的系列房地產(chǎn)調(diào)控組合拳，將珠三角一度價(jià)格快速飆升的樓市送入了成交量的冰凍期。

　　隨著近期樓市成交量的不斷萎縮，房貸新政及物業(yè)稅的即將出臺(tái)，珠三角開發(fā)商大改往日捂盤惜售的常態(tài)，開始采取大打折扣等方式拋售。但不管是投資者還是自住者卻依然無動(dòng)于衷靜待市場(chǎng)變化。

　　珠三角樓市拐點(diǎn)已現(xiàn)？

　　10月黃金周期間，廣東某大型樓盤開售，請(qǐng)來大明星成龍、范冰冰助陣，氣勢(shì)恢弘的廣告在各類媒體集中轟炸月余。整個(gè)廣州樓市似乎都籠罩在一片紅火氣氛當(dāng)中，但其背后卻已涼意習(xí)習(xí)。

　　據(jù)廣州市房管局旗下的陽光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)，10月份廣州一手住宅簽約均價(jià)11970元/平方米，攀上歷史新高，比去年10月高出4941元/平方米，漲幅達(dá)到70%左右。但與房?jī)r(jià)攀升相對(duì)應(yīng)的是成交量的減少：今年10月份共簽約4491套，同比減少1658套，降幅近3成；今年10月份成交面積僅為55萬平方米，同比減少15萬平方米，降幅近2成。

　　各種久違的“折扣”開始重現(xiàn)，廣州大道北某樓盤甚至打出2004年之前都很少見的“七五折”。白云區(qū)某樓盤除打折之外，還另贈(zèng)送一成房貸。

　　值得一提的是，12月6日，廣州市土地儲(chǔ)備中心出讓10幅地塊。10幅地中，有5幅直接以底價(jià)成交，10幅地塊成交樓面地價(jià)介于1482元/平方米至4241元/平方米之間。土地市場(chǎng)往往是房?jī)r(jià)走勢(shì)的晴雨表，高價(jià)拍地直接拉升房?jī)r(jià)，低價(jià)成交意味著房?jī)r(jià)進(jìn)入下滑通道。

　　按照國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲了9.5%，不過，盡管從數(shù)字上看房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，但是，深圳市10月份新建商品房銷售面積只有9月份的一半左右，房?jī)r(jià)漲速也比9月份下降了10.35%。有人說，曾經(jīng)位居全國(guó)房?jī)r(jià)冠軍的深圳，現(xiàn)在率先感受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天。

　　進(jìn)入11月以來，深圳樓市低迷依舊。來自深圳中原深港研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，最近推出的樓盤中，銷售率最好的樓盤開盤銷售率也不到四成，其他各盤開盤的銷售率基本都在兩成以下。在價(jià)格方面，新盤價(jià)格則有下滑的趨勢(shì)。

　　目前，珠三角樓市已開樓盤普遍明折暗降，未開樓盤預(yù)售價(jià)下滑。國(guó)慶后，東莞、惠州、中山、珠海、佛山等珠三角城市樓盤銷售量首先下滑，交易量下滑導(dǎo)致樓價(jià)開始松動(dòng)。

　　觀望心態(tài)彌漫市場(chǎng)

　　在珠三角樓市交易量下滑的情況下，不少開發(fā)商頂不住壓力，紛紛加入打折的隊(duì)伍中。與此同時(shí)，不少地產(chǎn)巨頭也紛紛拿出特惠單位，并以額外9.7折、惠民購(gòu)房大行動(dòng)等一些折扣方式亮相。對(duì)此，不少開發(fā)商均表示心里沒底。有開發(fā)商擔(dān)心，樓價(jià)越降就越?jīng)]人買。

　　一位不愿透露姓名的地產(chǎn)商坦言，現(xiàn)在只是拿出一些優(yōu)惠措施來試探市場(chǎng)，如果買家仍然沒有反應(yīng)，接下來有可能會(huì)采取進(jìn)一步加大降價(jià)力度。有關(guān)專家表示，每逢年底開發(fā)商資金回籠壓力會(huì)增大，而目前又處于樓市非常時(shí)期，所以降價(jià)促銷是必然的。

　　剛開盤的某大盤銷售人員也表示，首批單位所有的價(jià)格優(yōu)惠今后不會(huì)再出現(xiàn)，第二期的價(jià)格肯定會(huì)上調(diào)。因此，雖然可以看出近期報(bào)價(jià)有1000-2000元/平方米左右的下調(diào)，但稱之為“雪崩”也許還為時(shí)尚早。廣州光大地產(chǎn)的一位高層稱，這是開發(fā)商和購(gòu)房者的一場(chǎng)博弈。房?jī)r(jià)到底能降到什么程度，要看購(gòu)房者能保持沉默多久，開發(fā)商能承受到什么時(shí)候。

　　深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕表示，現(xiàn)今深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)彌漫著一種微妙的氛圍，買賣雙方都在觀望和試探。迫于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的回調(diào)壓力，開發(fā)商已經(jīng)開始采取暗中打折或者送精裝的方式讓利，但購(gòu)房者明顯不買賬，他們也在觀望。這種互相觀望的心態(tài)造成了深圳樓市的交易量進(jìn)一步萎縮。

　　高海燕說，由于擔(dān)心會(huì)形成連鎖反應(yīng)，沒有開發(fā)商敢于打出降價(jià)的招牌，反正長(zhǎng)期的獲利讓他們擁有了雄厚的資本，等下去是最好的選擇。世華地產(chǎn)關(guān)內(nèi)住宅部營(yíng)業(yè)副總經(jīng)理梁文輝認(rèn)為，房產(chǎn)商擔(dān)心降價(jià)會(huì)引發(fā)樓市大崩盤，因此目前正在普遍“咬緊牙關(guān)”，集體硬挺，但隨著宏觀政策收緊，房?jī)r(jià)在近期有可能出現(xiàn)下降。

　　調(diào)控信號(hào)將更加強(qiáng)烈

　　國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任王小廣再度語出驚人，“最近深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整信號(hào)已經(jīng)釋放�！�

　　11月下旬以來，加強(qiáng)樓市宏觀調(diào)控的信號(hào)頻現(xiàn)。一方面，由國(guó)務(wù)院部署的督察行動(dòng)已經(jīng)展開；另一方面，房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域全面收緊。有消息表明，過快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格引起了中央的高度關(guān)注和擔(dān)憂，新的調(diào)控政策有可能在明年相繼出臺(tái)。

　　一場(chǎng)醞釀已久的高規(guī)格督察行動(dòng)即將在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)展開。據(jù)稱，由“房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議”成員組成的督察組，于12月奔赴全國(guó)十多個(gè)城市，檢查各地落實(shí)既有房地產(chǎn)調(diào)控政策的情況，其中房?jī)r(jià)與供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將成為檢查的重點(diǎn)。

　　從銀行方面了解到，今年上半年，銀行還在開展的房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)目前已基本暫停。開發(fā)商從銀行取得開發(fā)貸款的難度進(jìn)一步增加，投資者面臨空前的資金壓力。據(jù)了解，銀監(jiān)會(huì)目前正在對(duì)各商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)研。11月26日，各商業(yè)銀行已經(jīng)上交了有關(guān)書面報(bào)告，隨后各地監(jiān)管局將會(huì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研。業(yè)內(nèi)人士稱，此次調(diào)研將會(huì)作為制定明年房貸政策的依據(jù)之一。商業(yè)銀行人士預(yù)計(jì)，監(jiān)管層明年將可能在房貸額度上進(jìn)一步控制，而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制也將更嚴(yán)格。

　　明年新開工的項(xiàng)目將面臨更加嚴(yán)格的制度規(guī)范，新的規(guī)范政策已經(jīng)先期頒布。根據(jù)國(guó)務(wù)院新發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理的通知》，從明年開始，總投資5000萬元以上的擬建項(xiàng)目將被要求建立管理檔案，并將信息披露公眾。這一要求意味著對(duì)于新開工項(xiàng)目追蹤范圍的擴(kuò)大和力度的加強(qiáng)。(林華)