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業(yè)內(nèi)人士:深圳樓市“慘淡”狀況至少延續(xù)到年中

2008年02月29日 13:40 來源:深圳商報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  鼠年伊始,深圳樓市還在“迷惘”。因?yàn)?007年的突然“變臉”,2008年的深圳地產(chǎn)似乎找不到太多令人興奮的理由。

  2008年深圳房?jī)r(jià)將會(huì)怎樣?是否還會(huì)出現(xiàn)大起大落的局面?何時(shí)能入市?這些都直接關(guān)系置業(yè)者的切身利益。2008年深圳區(qū)域的前景如何?什么樣的區(qū)域潛力最大?有哪些潛在風(fēng)險(xiǎn)?這是開發(fā)商一直關(guān)注的焦點(diǎn)。而2008年深圳地產(chǎn)的營(yíng)銷方式有何變化?怎樣的房子才會(huì)贏得市場(chǎng)青睞?這些可能是各方都關(guān)心的問題。

  “慘淡經(jīng)營(yíng)”最少延續(xù)半年

  樓市“慘淡”,具體表現(xiàn)在成交量的萎縮。無論新盤或是三級(jí)市場(chǎng),因?yàn)槌山凰俣鹊木徛,深圳樓市遭遇前所未有的階段性“供過于求”。自去年年底以來,大多數(shù)新盤保持在3成以下的開盤銷售率,眼花繚亂的促銷與優(yōu)惠,似乎打動(dòng)不了自住客的“芳心”。在二手樓方面,市場(chǎng)低迷加上行業(yè)形象的受損,成交量更是“慘不忍睹”。

  “賣家依然有僥幸心理,對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)并不充分!敝性禺a(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉認(rèn)為,目前影響自住客置業(yè)的關(guān)鍵因素是價(jià)格,沒有在現(xiàn)有價(jià)格上做10%-20%的讓步,自住客們不會(huì)輕易出手!百I方市場(chǎng)已經(jīng)形成共識(shí),這是擺在開發(fā)商和投資客面前的共同考驗(yàn)!币虼怂袛,這樣的“慘淡”狀況至少要延續(xù)到年中,最終將以自住客的“勝利”而收?qǐng)。中原方面認(rèn)為,對(duì)比去年高峰期,深圳房?jī)r(jià)至少應(yīng)下跌40%以上,目前這一幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到。

  深圳社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕提到了政府因素,樓市“慘淡”一方面是因?yàn)殂y根緊縮抑制了投資性置業(yè)需求,而政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域高調(diào)推行民生理念,適度擴(kuò)大供應(yīng)量、大力建設(shè)保障性住房也不容忽視。

  據(jù)悉,有關(guān)方面已經(jīng)明確,到2020年深圳將新增居住用地46-56平方公里,新增住房建筑面積1.2-1.5億平方米,以此數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),在總量上與深圳同時(shí)期需要控制的人口規(guī);鞠噙m應(yīng)。這些信息一定程度上加劇了自住客的等待預(yù)期。

  主動(dòng)降價(jià)是明智之舉

  “房?jī)r(jià)從長(zhǎng)線來看不會(huì)大起大落,短期的價(jià)格下降空間不會(huì)太大!边@是某開發(fā)商的說法。但是業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)卻不盡相同。深圳社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕稱,開發(fā)商如果按價(jià)不動(dòng),那他們所期待的回暖說法就基本不可能,現(xiàn)在的關(guān)鍵是各方要對(duì)深圳房?jī)r(jià)的落點(diǎn)有基本共識(shí),比如降到多少才是各方都能接受的底線?

  降到多少才合適?多數(shù)人認(rèn)為在現(xiàn)有基礎(chǔ)上下降2-3成比較能接受。有觀點(diǎn)建議,開發(fā)商應(yīng)率先“破冰”,勇敢降價(jià)。事實(shí)上,元宵節(jié)萬科新里程項(xiàng)目已公開降價(jià),當(dāng)日成交額超過2.5億元,成交總量近7成。

  中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉是“主動(dòng)降價(jià)說”的支持者。“現(xiàn)在開發(fā)商要在價(jià)格上做文章,以吸引自住客的大批入市,以此刺激市場(chǎng)回暖!彼J(rèn)為,與其讓樓市忍受長(zhǎng)期“陰跌”,開發(fā)商倒不如像萬科一般“痛快割肉”,“陰跌”對(duì)市場(chǎng)各方的影響最大。

  盡管有深圳開發(fā)商認(rèn)為萬科“降價(jià)”只是偶爾行為,但他們也承認(rèn),“在新項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定方面會(huì)更加謹(jǐn)慎!

  “市盈率”低的物業(yè)最抗跌

  “套用股票的說法,‘市盈率’低的物業(yè)最抗跌!庇蟹治鋈耸空J(rèn)為。如果把價(jià)格與價(jià)值的比看作物業(yè)“市盈率”的話,那么處于發(fā)展前景可觀、過往投資成分較少、自住比例較高的區(qū)域,其定價(jià)又相對(duì)合理的物業(yè)最為抗跌,也最為自住客所青睞。高海燕博士稱,“空間距離的高效率和城市資源的成熟決定了房產(chǎn)的核心價(jià)值,性價(jià)比高的產(chǎn)品會(huì)在今年市場(chǎng)中脫穎而出!

  關(guān)內(nèi)物業(yè)比關(guān)外物業(yè)抗跌,城市中心的豪宅比邊緣地帶的小戶型保值,有業(yè)內(nèi)人士給出這樣的“規(guī)律”。從區(qū)域來看,已經(jīng)確立為深圳“雙中心”的福田與南山,也更容易讓置業(yè)者有“安全感”。香蜜湖片區(qū)的豪宅和華僑城區(qū)域的高檔住房,歷經(jīng)市場(chǎng)調(diào)整,價(jià)格依然相對(duì)“堅(jiān)挺”。

  相反有人對(duì)龍崗、寶安片區(qū)今年的眾多新盤表示了擔(dān)憂。雖然有奧運(yùn)會(huì)及深圳大運(yùn)會(huì)的利好刺激,但是這些概念都僅使用于上升期的投資型市場(chǎng),而目前的深圳樓市恰恰是調(diào)整期的自住型市場(chǎng),這些概念基本上無法為開發(fā)商炒作。

  因此有開發(fā)商坦言:“2008年對(duì)我們來說要求更高了,每個(gè)區(qū)域都有各自的特色,客戶群也有差異,所以產(chǎn)品本身的正確定位,精益求精的居住品質(zhì),成為項(xiàng)目在市場(chǎng)中脫穎而出的必備條件。”(盧青)

編輯:祁智】
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