2008年對于全國房地產(chǎn)市場來說,都是艱難的一年。作為中國的經(jīng)濟、金融和貿(mào)易中心,上海樓市的近況更為引人關(guān)注。
房地產(chǎn)市場的區(qū)域性較強,“杭州樓市是浙江人的市場,而上海樓市卻是全國甚至全球人的市場!睋碛袕妱判枨蟮纳虾鞘校谶@波大調(diào)整中是否有著最強的抗跌性?相對杭州樓市,上海樓市是否有一定的參照性?帶著這些問題,記者近日赴滬進行了多方調(diào)查。
成交量下跌了,
房價同比仍上漲
不管是一手市場,還是二手市場,上海也陷入一個成交低谷。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究中心副總監(jiān)陳嘯天從事上海房地產(chǎn)市場的研究已有多年。根據(jù)上海房地局的官方網(wǎng)站“上海網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計,今年上半年,上海一手商品住宅月均成交面積為86萬平方米,而去年上半年,月均成交面積達174萬平方米。上海上半年樓市成交量下跌了50%左右。
應該說,這樣的成交困局是2000年以來前所未有的。從歷史上看,上海樓市曾遭遇過三撥調(diào)整。1993~1998年,投資過熱,國家緊縮銀根,樓市成交量萎縮;2005~2006年,國八條和國六條等調(diào)控政策出臺,上海樓市也一度成交低迷;今年的這次就是第3次。
雖說自去年10月開始,樓市成交量便開始縮量,據(jù)“上海網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年6月一手住宅成交量78.13萬平方米,尚達不到去年10月167.67萬平方米成交量的一半。但上海的房價卻未出現(xiàn)下跌。
根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),今年1月至5月,上海房屋銷售價格指數(shù)同比上漲幅度都超過了9.5%,6月份上漲幅度下降,但仍達到了8.7%。從環(huán)比看,從今年2月來,上海樓市基本停止了上漲的步伐,除5月份和4月份環(huán)比略上漲0.1%和0.2外%,其余月份房屋銷售價格指數(shù)環(huán)比都在0%。
成交量在萎縮,房價卻并未下跌,這一現(xiàn)象是否說明上海樓市具有極強的抗跌性?對此,上海財經(jīng)大學教授、上海房地產(chǎn)經(jīng)濟學會副會長印堃華認為,這是上海樓市強大的經(jīng)濟實力和需求支撐造成的。他覺得,房地產(chǎn)區(qū)域市場有著自己獨特的發(fā)展規(guī)律。
作為全國的經(jīng)濟中心和金融中心,上海聚集了眾多的世界500強企業(yè)總部,境外高端需求成為上海樓市的獨特力量。上海樓市流傳著這樣一句形象的口頭禪:“內(nèi)環(huán)說英語,中環(huán)說普通話,外環(huán)說上海話!彪m不確切,但也部分反映了上海樓市強勁的外地需求。今年6月1日開盤的翠湖天地嘉苑地處淮海路這一黃金地段,單價高達7.5萬~8萬元。而就是在樓市成交低迷的眼下,該樓盤創(chuàng)下了至今銷售率達40%的旺銷現(xiàn)象。
陳嘯天如此理解上海市場的強勢表現(xiàn):上海是全國乃至全球購房者的市場,境外購房者、外省購房者和外地來上海工作的年輕人成為托起上海市場的“三外”力量。另外,珠三角房價之所以出現(xiàn)下跌,是因為珠三角制造業(yè)相對發(fā)達,而上海的經(jīng)濟重心并不在制造業(yè)上,受這次調(diào)整的影響自然要小一些。
6月,新開樓盤房價出現(xiàn)松動
雖說上海房價還在上漲,但在成交量萎縮的態(tài)勢下,6月份,上海新開樓盤的房價今年首次出現(xiàn)松動跡象。
萬科旗下的項目金色雅筑,位于浦東大三林,屬于上海中外環(huán)的位置。該項目新一期報價出現(xiàn)了下調(diào)。該項目即將新推20、22號樓90平方米精裝修三房,目前報價在130萬~160萬元之間,單價在1.4萬~1.7萬元/平方米之間。而據(jù)上海易居研究院提供的數(shù)據(jù),該樓盤在今年3月推出的房源售價為1.8萬~2萬元/平方米。開發(fā)商解釋說,因為現(xiàn)在這批房源裝修標準有所降低。
中大房產(chǎn)的中大·九里德項目,地處松江,今年6月推出首批多聯(lián)排屋房源,報價在1.5萬~1.6萬元/平方米。而去年12月份,該樓盤推出精裝修公寓時,報價為1.2萬元/平方米。相比公寓定價,排屋的定價其實比較實惠。
雖說新盤低開是樓市降價的信號之一,但大多數(shù)被采訪的業(yè)內(nèi)人士都認為,這只是樓市的少數(shù)現(xiàn)象,并不普遍。5、6月份,大多數(shù)上海的新盤還是平價開盤,還有的樓盤甚至高于市場價開盤。如位于浦東的金地·未未來,6月8日推出220套公寓,定價反而比周邊樓盤高出500~800元/平方米。
從記者的調(diào)查看,目前上海樓市中心區(qū)域房價依舊十分堅挺,但外圍區(qū)域新盤在近一兩個月出現(xiàn)低開現(xiàn)象。而受去年地價帶動最大的楊浦房價低開較為明顯。
業(yè)內(nèi)盼望
九十月份成交回暖
“近期上海樓市可能會經(jīng)歷一場較大規(guī)模的調(diào)整。不過價格上,上海樓市的下跌空間有限。”上海房地產(chǎn)時報新聞部主任梁志超說。
梁志超在上海從事了20多年的房地產(chǎn)報道工作,作為一直在新聞一線體驗市場脈博的記者,他認為,上海樓市正處于“開發(fā)商不降價,購房者也不買賬”的膠著時刻,現(xiàn)在大家都在撐著,成交量短期內(nèi)很難回升。到了九十月份的傳統(tǒng)旺季,成交量若進一步萎縮可能導致房價出現(xiàn)小幅下降。但他也認為,如果國家能出臺相應的利好政策,上海樓市也可能在九十月份直接回暖。
作為2004年便進駐上海市場的杭州知名開發(fā)公司,中大房產(chǎn)上海公司總經(jīng)理唐偉深感目前的成交情況對開發(fā)商有很大壓力!2005年上海樓市房價也有下跌,但那時沒有現(xiàn)在這樣的擔憂,對樓市走出低谷還是有信心的,但這次,不知道在九十月份能不能回暖!
唐偉說,這次調(diào)整,眾多公司普遍感到資金緊張。上海樓市成交量萎縮已有半年時間,大家都在等待九十月份的旺季,如果屆時市場再不回暖,部分開發(fā)商可能壓力會更大。
中原地產(chǎn)在上海擁有中原地產(chǎn)門店178家,另外還有38家寶原地產(chǎn)門店,成交量位居上海二手房市場的頭把交椅。中原地產(chǎn)兼寶原地產(chǎn)董事總經(jīng)理譚百強還表示,中原集團在內(nèi)地一線城市的大分行,今年上半年基本只能做到保本經(jīng)營。作為上海中介業(yè)的老大,目前都不會主動關(guān)閉門店。但如果市場頹勢再繼續(xù)一年以上,不排除收縮的可能性。
面對這一市場現(xiàn)狀,也有開發(fā)商積極地在產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)提升上下功夫,快速回籠資金。如金地集團上海公司的兩個項目在上海市場近日開盤,都創(chuàng)造了熱銷現(xiàn)象。金地·未未來,在上海首推90平方米中小戶型高層TownHouse概念,首批房源開盤當天銷售率便達到95%。
這次調(diào)整是否預示著上海樓市從此出現(xiàn)拐點?印堃華認為,相比炒客較多的深圳等地樓市,長三角市場特別是上海市場相對來說還是健康的。只要中國的宏觀經(jīng)濟面不出問題,上海樓價將呈現(xiàn)波浪型上升的走勢,這是改變不了的趨勢。上海中原物業(yè)顧問有限公司研究咨詢部總監(jiān)陳寧則認為,從上海新開樓盤看,一般比周邊房價低個20%左右,銷售率便可達到80%以上。因此,上海房價即使要下跌,跌幅也不會超過20%。(記者 張卉卉 實習生 黃娜)
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