繼深圳之后,進入9月,上海房價大幅下行。萬科上海8大項目趁中秋節(jié)之際促銷,其中萬科金色雅筑一個月內(nèi)降價約30%,似乎充當(dāng)了“降價標(biāo)桿”的角色。但事實是,降價在上海樓市個盤中早已開始,萬科只是步其后塵,將降價行為公開化。
今年以來,低迷的成交量、緊繃的資金鏈、密集的退地傳聞以及外資撤離等等利空消息,一直充斥著上海樓市。7月底8月初開始,部分繃不住的地產(chǎn)商開始集中降價,拉開了上海樓市價格戰(zhàn)的序幕。
從萬科金色雅筑等降價樓盤所處的板塊來看,上海樓市此輪降價潮集中于中外環(huán),不僅是浦東三林,其他像松江九亭、新江灣城、嘉定南翔等板塊,也迎來一輪降價,根據(jù)佑威地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)字,降幅均超過10%。
萬科并非降價急先鋒
“萬科不是第一個降價,也不是降得最多的,”談起上海萬科近日的大規(guī)模促銷,上海地產(chǎn)界多位人士表示,上海樓市個盤降價早已開始。
公開資料顯示,4月12日,楊浦區(qū)合生江灣國際公寓推出新房源,報價20500元/平方米,較去年底的最高報價24000元/平方米下調(diào)近20%,成為上海樓市此輪降價有跡可循的一例;6月6日,位于古北區(qū)的李嘉誠旗下御翠豪庭推出一批新房源,成交162套,售價僅33806元/平方米,而此前所售出的128套房源均價高達44734元/平方米,下跌幅度超過萬元。這一事件曾引起業(yè)界轟動。
8月18日,上海人非常熟悉的位于內(nèi)環(huán)長壽區(qū)的大盤中遠(yuǎn)兩灣城,29套房源成交均價13842元/平方米,比上半年21049元/平方米跌了7200多元/平方米;幾乎與此同時,大華錦繡華城推出促銷,其中5套特價房只有12079元/平方米,比其上半年17740元/平方米的均價跌了5600多元/平方米。
上海金地總經(jīng)理趙漢忠雖然稱,萬科降價純屬個別行為,金地不準(zhǔn)備跟風(fēng)。但目前已成“降價標(biāo)桿”、位于三林的金色雅筑,其降價正是受到鄰近項目金地灣流域的直接壓力,該項目在7月下旬推出多重優(yōu)惠,價格從最高的18000元/平方米下調(diào)至最低15000元/平方米;同樣位于三林的金地未來也在8月由最高18000元/平方米降至最低14000元/平方米。
一線地產(chǎn)商開打價格戰(zhàn)
本報記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),在目前降價潮中,一線地產(chǎn)商如萬科、金地、保利及上海本地地產(chǎn)商大華、中房置業(yè)等充當(dāng)了主力軍,之前想象中的價格戰(zhàn)正在真實上演:萬科和金地在三林板塊展開貼身肉搏;保利位于松江新城的項目要和鄰近的九亭板塊展開價格競爭;大華旗下項目已全線下跌。
上海順創(chuàng)投資有限公司地產(chǎn)分析師朱佳民認(rèn)為,與2006年不同的是,這次樓市的觀望氛圍是全國性的,戰(zhàn)線長的房企壓力會很大,如何縮短戰(zhàn)線快速回籠資金,是當(dāng)前務(wù)必要考慮的問題。
在上海,萬科等一線地產(chǎn)公司均有大量存貨,萬科金色雅筑售樓處的資料顯示,萬科僅在三林板塊就有5個項目,存貨近200萬平方米;金地在三林有兩個項目,總體量30余萬平方米。而據(jù)萬科8月份銷售簡報,萬科該月實現(xiàn)銷售面積47.4萬平方米,銷售金額40.7億元,分別比2007年同期減少32.8%和35.2%;而金地在7月份遭遇發(fā)債融資失敗,再加上去年底以來的成交量低迷,趁“金九銀十”回籠資金顯然成為一線公司尤其是上市公司的首要考慮。
降價分析
降價者多為去年大幅漲價樓盤
易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭認(rèn)為,萬科此番降價仍然是在“擠泡沫”。浦東三林板塊2006年底均價在8000元-9000元/平方米,當(dāng)時的萬科新里程售價約8100元/平方米,2007年飆升到18000元/平方米,而今年年初開盤的金色雅筑,比新里程還遠(yuǎn),但開盤價即為18000元/平方米,因此即使下降30%,也依然有很大利潤空間。
佑威房地產(chǎn)研究中心報告顯示,7、8兩月上海有44.8%的樓盤售價出現(xiàn)下跌,去年漲幅越大的樓盤跌得越慘。其中,有13個樓盤位于去年漲幅最大的內(nèi)中環(huán)。中遠(yuǎn)兩灣城和泰府名邸兩個內(nèi)環(huán)內(nèi)樓盤分別下跌31.5%和12.3%,而其過去一年的漲幅分別高達54.7%和44.8%;而萬科金色雅筑盡管在一個月內(nèi)降價約30%,但從整體成交價來看降幅只有15.3%,而其相較于周邊樓盤漲幅高達125%。(記者 張曉玲)
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