“二套房貸”新政已實(shí)施一周年，由此觸發(fā)的成交量大幅減少，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)注定是不平靜的。據(jù)廣州市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)(二手住宅均價(jià)為滿堂紅成交數(shù)據(jù))，2008年上半年，全市一手住宅成交面積為241.79萬(wàn)平方米，同比大減43.5%；全市二手住宅成交面積為224.41萬(wàn)平方米，同比減少33.9%。而滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示，2008年8月廣州二手均價(jià)為7257元/m2，同比僅增長(zhǎng)0.55%，中心城區(qū)均價(jià)為7621元/m2，同比下跌2.27%。由此可見(jiàn)，廣州樓價(jià)得到了有效的抑制，相比一手市場(chǎng)，二手價(jià)格表現(xiàn)更加平穩(wěn)，但成交面積的大幅下滑，讓后市的發(fā)展更加撲朔迷離。

　　“瞻前”：二手成交量大減三成多

　　根據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，今年上半年廣州二手住宅成交面積為224.42萬(wàn)平方米，同比減少33.9%，這是近年來(lái)第一次出現(xiàn)“縮量”。此外，上半年二手住宅成交面積占全市住宅成交面積的比例為48.1%，份額增長(zhǎng)3.8個(gè)百分點(diǎn)，與“半壁江山”只有半步之遙。

　　滿堂紅研究部認(rèn)為，二手樓市成交量大減的原因主要在于置業(yè)者對(duì)樓市的預(yù)期改變。去年第四季度“二套房貸”新政出臺(tái)后，先知先覺(jué)的投資性需求意識(shí)到市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)，率先離場(chǎng)，但是此時(shí)市場(chǎng)上的剛性需求以及介于投資性需求和剛性需求之間的中性需求已經(jīng)被狂熱的市場(chǎng)氣氛充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的退潮，因此成交量還比較穩(wěn)定。進(jìn)入2008年，樓市揮之不散的觀望氣氛終于發(fā)生效力，市場(chǎng)迅速冷卻下來(lái)。

　　從滿堂紅地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，上半年全市二手住宅成交均價(jià)為7102元/m2，同比上漲21.8%，但是環(huán)比漲幅只有2.0%，顯示在一手樓市降溫的同時(shí)二手樓價(jià)的上漲也得到了有效抑制。從價(jià)格信號(hào)傳導(dǎo)機(jī)制來(lái)看，與一手樓開發(fā)商可以審時(shí)度勢(shì)果斷采取集體降價(jià)的策略不同，大多數(shù)非炒房性質(zhì)的小業(yè)主作為分散的個(gè)體，需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能接受價(jià)格下跌的現(xiàn)實(shí)。因此，在一手樓市出現(xiàn)降價(jià)風(fēng)潮之后并沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)，導(dǎo)致二手樓的價(jià)格優(yōu)勢(shì)縮小，中介促成交易的難度大大增加。

　　“顧后”：降息為樓市帶來(lái)正面影響

　　合富置業(yè)人士表示，9月16日貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)，給市場(chǎng)帶來(lái)一定正面影響，主要表現(xiàn)在心理影響上，而樓市復(fù)蘇的關(guān)鍵在于新一輪博弈讓市場(chǎng)找到價(jià)格承接點(diǎn)以及市場(chǎng)對(duì)政策的消化。影響樓市的調(diào)控政策的出臺(tái)和貸款利率的走勢(shì)，關(guān)鍵決定因素在于樓市整體發(fā)展情況和樓價(jià)走勢(shì)，以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的表現(xiàn)。

　　合富置業(yè)專業(yè)人士指出，政府真正解決了一部分一手樓的出證難問(wèn)題，而這部分物業(yè)的業(yè)主有很強(qiáng)的套現(xiàn)和換樓需求，新的供應(yīng)有可能激活二手樓市成交量。而2010年廣州亞運(yùn)會(huì)將促使基礎(chǔ)設(shè)施等固定投資加大，為樓市發(fā)展成長(zhǎng)帶來(lái)動(dòng)力，因而廣州樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展仍見(jiàn)樂(lè)觀。

　　購(gòu)房者：從“盲目瘋搶”到“持幣觀望”

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰目睹了廣州樓市近年的起飛、瘋狂與著陸。

　　他回憶道，“9·27”之前，廣州購(gòu)房者一度失去“理性”，當(dāng)時(shí)只要手上有閑錢的市民，都有入市購(gòu)置物業(yè)的沖動(dòng)，而為了避免自己心儀的物業(yè)被別人捷足先登，部分買家甚至先落訂金再去看房，從看房到真正簽合同的時(shí)間，最快是一個(gè)小時(shí)。“盲目跟風(fēng)搶購(gòu)”必然會(huì)出現(xiàn)貨不對(duì)板的現(xiàn)象，而且以“實(shí)收價(jià)”成交的物業(yè)也令買家成本明顯增加，但由于大多數(shù)人都一致預(yù)期樓價(jià)會(huì)不斷攀升，只要手中持有物業(yè)，便不愁身家不漲，因而當(dāng)時(shí)懷有“有樓萬(wàn)事足”想法的人不在少數(shù)。

　　“9·27”之后，由于銀行不斷收緊“銀根”，市面物價(jià)上漲、經(jīng)濟(jì)增速放緩，兼且天災(zāi)也時(shí)有發(fā)生，準(zhǔn)購(gòu)房者的心態(tài)發(fā)生根本性變化�！傲翦X傍身以備不時(shí)之需”成為多數(shù)市民一致的想法，從“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“買方市場(chǎng)”的最大特征，就是準(zhǔn)買家重新回到“走馬觀花”的年代，他們可以去看十余個(gè)樓盤或多套物業(yè)，就是不表態(tài)是否有心購(gòu)買，如今著急的是發(fā)展商和部分急于出貨的小業(yè)主。剛性需求群體已經(jīng)大幅縮減，有效需求群體(真正能在任何時(shí)候作出購(gòu)房行為的客戶)則是在發(fā)展商作出大幅讓利或者地產(chǎn)中介“磨破嘴皮”才出手，而且要求與小業(yè)主“各付各稅”。

　　中介行：從“快速擴(kuò)張”到“剩者為王”

　　買二手房的客人有相當(dāng)一部分是換房一族，改善型購(gòu)房者不幸成為“房貸新政”的打擊對(duì)象。換樓客為免背上沉重房貸包袱而推遲置業(yè)，使得房地產(chǎn)中介“很受傷”。

　　“9·27”之前，地產(chǎn)中介行要在飛速發(fā)展的市場(chǎng)上通過(guò)“開鋪、加人手”擴(kuò)大市場(chǎng)份額。當(dāng)時(shí)開一個(gè)新鋪的成本(鋪?zhàn)�、人員工資、器材、裝修、頂手費(fèi)等)大約在8萬(wàn)～10萬(wàn)元之間，而每月扣除成本后，仍舊能產(chǎn)生可觀的利潤(rùn)，如創(chuàng)輝的地鋪數(shù)量最多時(shí)曾接近300間，經(jīng)紀(jì)人數(shù)近3000人。而且由于促成買賣單收取的傭金比促成租單要高很多，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)普遍將精力放在買賣單的洽談上，某些月份曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)買賣單與租單的宗數(shù)比例為1∶1.1，相當(dāng)接近。

　　“9·27”之后，由于市場(chǎng)形勢(shì)急速轉(zhuǎn)變，中介行能促成的買賣單數(shù)量驟減，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)唯有重新在租賃市場(chǎng)上開拓業(yè)務(wù)，品牌大行的買賣單與租單宗數(shù)比例重新回到1∶3的水平。但促成租單收取的傭金遠(yuǎn)低于買賣單，中介行業(yè)遭遇經(jīng)營(yíng)“瓶頸”。2008年是中介行業(yè)調(diào)整時(shí)段，不論規(guī)模大小，皆以“控制成本”為經(jīng)營(yíng)主旨，減鋪裁員成為各中介行的運(yùn)作主調(diào)�！笆Ｕ邽橥酢笔沁@個(gè)調(diào)整期內(nèi)的新名詞，只要能安然度過(guò)調(diào)整期，便可以迎接下一個(gè)“春天”。

　　按揭業(yè)：

　　按揭付款減少　一次性付款增加

　　“9·27”房貸新政對(duì)處于房產(chǎn)中介下游的按揭服務(wù)業(yè)也大受打擊。匯瀚按揭高級(jí)客戶經(jīng)理梁穗妍表示，按廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二手市場(chǎng)交易量萎縮達(dá)40%，按揭業(yè)的損失可見(jiàn)一斑。由于房貸新政影響，按揭付款客戶減少，一次性付款增加，按揭與一次性付款的比重在縮小，從以前比例6∶4縮減為5.5∶4.5，現(xiàn)在接近5∶5。不少客戶寧愿七拼八湊甚至向別人借錢置業(yè)，都不愿意做按揭。

　　面對(duì)高息負(fù)擔(dān)，二次置業(yè)者現(xiàn)時(shí)有哪些“捷徑”可走呢？梁穗妍介紹，方法有三：一是使用公積金貸款，只要沒(méi)有動(dòng)用過(guò)公積金貸款，置業(yè)者在二次置業(yè)時(shí)申請(qǐng)公積金貸款不必受房貸新政的影響。二是以第一套房做純抵押貸款，以發(fā)放的貸款來(lái)一次性購(gòu)入第二套房。三是申請(qǐng)固定利率貸款。由于固定利率貸款利率上浮幅度不及10%，買房者可以節(jié)約一點(diǎn)利息支出。9月14日央行宣布減息，對(duì)市場(chǎng)是一個(gè)利好的因素，無(wú)論是對(duì)于自住客人還是投資客而言，都有好處。(李鳳荷)