10月以來，一系列房地產消費鼓勵政策對京滬樓市已產生一定影響。北京二手房市場量漲價跌，上海量價齊跌。10月的房地產一手市場雖然觀望氛圍依舊濃厚，未呈現(xiàn)“銀十”景象，而新房供應的萎縮或成二手房交易新契機。

　　據(jù)21世紀不動產監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房買賣交易量環(huán)比增長2.1%，價格環(huán)比下跌3.9%，租賃成交量環(huán)比下降10%，租金變化不大；上海二手房買賣成交量環(huán)比下跌3%左右，成交價下跌7%左右，租賃成交量環(huán)比下跌7.5%，租金下跌1.5%左右。

　　10月下旬，央行及國家稅務總局針對房地產市場出臺的一系列優(yōu)惠政策，并沒有對房地產買賣市場起到快速提振作用，觀望心態(tài)依然濃厚。

　　21世紀不動產監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京10月買賣市場成交量的小幅上漲未能令房價止跌，從京滬兩地整體二手房市場來看，救市政策對房地產市場的拉動尚待時日，但從不同區(qū)域來看消費者對政策的反應不盡相同。北京10月商品住宅呈現(xiàn)供需雙降的局面。其中商品住宅預售面積環(huán)比下降59.3%，同比下降45.6%，成交面積環(huán)比下降14.7%，同比下降49.9%。新房預售面積的減少主要原因在于市場的觀望期過長，開發(fā)商手中存貨壓力增大資金吃緊，施工放緩，房屋竣工面積減少。此外新房成交量的持續(xù)萎縮使得開發(fā)商對市場信心不足，用少量預售房屋探市從而避免了大量開盤而無人問津的尷尬局面。

　　另據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從10月份可售的商品住宅數(shù)據(jù)來看，截至10月底，北京可售期房住宅的套數(shù)為112937套，未簽約的現(xiàn)房套數(shù)為31776套，市場存量巨大。從區(qū)域分布來看，朝陽、豐臺、通州、昌平四個區(qū)域的可售住房數(shù)量較大，是供應的主力區(qū)域。

　　另外來自中原地產的信息，由于購房者的觀望情緒不斷加劇，許多買家“轉買為租”等待房價的下跌，而許多業(yè)主也以“轉售為租”來應對市場變化，于是，租賃市場在近月來表現(xiàn)出了不同于買賣市場的價格下跌，租金價格在1-9月持續(xù)上漲后，在深秋10月戛然而止，出現(xiàn)年內首降。據(jù)北京中原三級市場研究部的指數(shù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月份北京市中高檔二手商品房租賃均價出現(xiàn)了年內的首跌，環(huán)比9月份下跌了0.63%。

　　業(yè)內人士分析，即便是政府頻頻出臺救市措施，但由于政策的相對滯后性，樓市在短時間內難以改善現(xiàn)狀。同時，人們普遍對目前的房價，特別是北京的房價是否已觸底尚懷有疑問，人們更愿意相信，在需求低迷的形勢下北京樓市或將進入有史以來最大規(guī)模的降價潮。

　　最近國家將以中央投資拉動國內高達4萬億元的投資規(guī)模，主要用于加快建設保障性安居工程、基礎設施、生態(tài)環(huán)境建設和災后重建等十個方面，以進一步擴大內需的利好政策已愈發(fā)明朗，其調控的著力點是“投資”而不是開發(fā)商期待的“托市”�！敖档妥》拷灰锥愘M，支持居民購房”的落點是“加大保障性住房建設規(guī)�！闭�府的確在為需求“松綁”，但這些政策并沒有給開發(fā)商的商品房市場諸如二套房貸、緩交土地出讓金等政策放開口子，而是給大多非投資買家許下由政府提供更多的廉租房、經濟適用房或限價房的值得期待的愿景。近日，已傳出消息，國務院今年四季度將投資500億元用于保障性住房及環(huán)保領域，同時，國務院總理溫家寶對各級政府部門落實中央擴內需促發(fā)展十條措施提出要求，“出手要快，出拳要重，措施要準，工作要實”。這讓廣大的住房消費者更加心懷期待。

　　亞豪機構預測，在樓市預期不發(fā)生變化的前提下，只有價格降低到接近消費者的心理價位的時候，樓市的消費才會真正的調動起來，而這需要開發(fā)商大幅價低產品的價格。今年下半年京城的房價才出現(xiàn)了實質性的下降，一旦下行通道打開將很難扭轉，預計受此影響，2009年京城樓市的房價仍將是下行趨勢，而且，短期內不會出現(xiàn)反彈的跡象。21世紀不動產分析認為，10月以后房地產市場逐步進入傳統(tǒng)的交易淡季，新盤放量和成交量很有可能會繼續(xù)縮減，但市場中數(shù)量較大的存量仍然會對銷售產生壓力，價格依然存在調整，新房供應的萎縮或成二手房交易新契機。(記者陸昀)