11月21日，北京樓市新政終于在千呼萬喚中出臺。北京市建委印發(fā)《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格的通知》，調(diào)整北京市享受優(yōu)惠政策住房的平均交易價格；北京市建委等11個部門還聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》。

　　可以看出，北京市房產(chǎn)新政以減免稅費、鼓勵普通住房消費為主導(dǎo)思想；大戶型高檔商品房難以享受優(yōu)惠；增加政策性住房的供應(yīng)，保障低收入群體的需求。

　　根據(jù)《通知》，享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。自《通知》印發(fā)之日起，北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格調(diào)整為：三環(huán)以內(nèi)總價215萬元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬元/套、五環(huán)以外100萬元/套。

　　新政策發(fā)布之前，建委根據(jù)土地級別設(shè)定享受優(yōu)惠政策住房的平均價格。有研究稱，按照這種測算方式，均價不足7500元的房子才算作“普通住房”，這樣的房子在城八區(qū)內(nèi)幾乎沒有。享受優(yōu)惠政策普通住房平均價格調(diào)整后，一般市民都能享受到購買普通住房的稅費、金融優(yōu)惠，二手房交易中的“陰陽合同”也會減少，對鼓勵房地產(chǎn)消費有積極作用。

　　按照目前的成交價，消費者如果購買三環(huán)附近的高檔大戶型住宅，很難享受到稅費減免。三個條件中，前兩個條件都比較容易滿足，但三環(huán)附近的高檔住宅目前成交單價一般都在2萬元以上，有的甚至高過3萬元，如果戶型稍大，成交總價很容易就會超過政策規(guī)定的平均交易價格。

　　按照新政策，三環(huán)到四環(huán)之間的住房總價如果不超過210萬元(175×1.2)，就可以享受優(yōu)惠政策。但目前東三環(huán)到東四環(huán)之間已經(jīng)有單價1.2萬元左右的新盤推出，對于這種相對便宜的房子，購房者即使是購買150平方米左右的大戶型住宅，仍可以享受到優(yōu)惠。

　　由此可以看出，房屋單價是決定購房者能否享受優(yōu)惠的關(guān)鍵。北京市政府在扶持剛性民生需求的同時，對單價2萬元以上的大戶型高檔商品房交易采取了不給予優(yōu)惠的態(tài)度，政策取向仍偏向于保護(hù)普通購房者；市場如果有性價比更高的新盤推出，購房者甚至可以在購買大戶型住房的同時享受到優(yōu)惠。

　　《意見》提出的一條政策引起了業(yè)界注目：“采取建設(shè)與收購并舉的措施，對于符合條件的中低價位、中小套型的普通商品住房，收購一部分轉(zhuǎn)化為保障性住房或限價房，增加政策性住房房源。”

　　有觀點認(rèn)為，由于財政資金的限制，收購的房屋數(shù)量有限，難以增加政策性住房存量。但實際上，如果市場有實際需求且收購價合理，政府將房子轉(zhuǎn)手出售就可以收回資金。對于這條政策，關(guān)鍵點在于制訂嚴(yán)格的執(zhí)行細(xì)則，才能起到增加政策性房源的作用。

　　首先，收購價格不能高于同地段的保障性住房造價，否則就不如政府直接投資建設(shè)；其次，收購價格一定要確定為市場中低價位，讓普通購房者買得起；再次，因為收購商品房是消化存量，而新建保障性住房可以起到拉動內(nèi)需、增加就業(yè)的作用，除非收購價特別優(yōu)惠，否則政策性住房的提供還應(yīng)當(dāng)以新建為主。(記者 楊志剛)