房地產(chǎn)行業(yè)的冬天里，都說“現(xiàn)金為王”才是真理。不過，不知道地產(chǎn)大鱷們究竟是為了逆勢囤積，還是在當前不好的市道下被 “套牢”，目前各大地產(chǎn)公司存貨數(shù)額在增加的事實卻無法改變。高盛高華最近一份調(diào)研顯示，珠三角3地(廣州、東莞、深圳)房地產(chǎn)市場明年有超過2000萬平方米待消化。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》統(tǒng)計，萬科、金地等地產(chǎn)上市公司龍頭存貨具有隱憂。

　　廣深等地房產(chǎn)庫存激增

　　高盛高華日前公布的一份有關(guān)珠三角房地產(chǎn)市場調(diào)研錄顯示，目前房地產(chǎn)市場庫存水平依然偏高。報告披露，僅廣州、東莞和深圳3個城市截至2008年12月7日的未售庫存就接近2000萬平方米。根據(jù)綜合計算，明年廣州、東莞和深圳待消化的面積超過2000萬平方米。

　　據(jù)報告顯示，廣州市目前獲得預(yù)售許可證但尚未售出的庫存面積約為460萬平方米，若按照2008年交易量計算，需要12個月消化。另據(jù)廣州某開發(fā)商表示，2009年新增供應(yīng)量可能依然不低。

　　同時，深圳市也面臨著供應(yīng)增加的問題。報告稱，據(jù)研究機構(gòu)估計，包括新開工面積形成的潛在供應(yīng)量在內(nèi)，深圳市2009年可供預(yù)售的住宅面積或達900萬~1000萬平方米，這使2009年形勢更加不容樂觀。

　　而較之廣州和深圳，東莞地區(qū)則有更多的存貨需待消化。報告顯示，東莞前11個月的房地產(chǎn)交易量同比下降了約45%，高盛高華預(yù)計東莞目前820萬平方米的庫存，需要26個月才能消化完畢。這將是中國房地產(chǎn)庫存消化時間較長的市場之一。

　　地產(chǎn)企業(yè)壓力沉重

　　值得一提的是，珠三角的房產(chǎn)庫存壓力在一些龍頭地產(chǎn)企業(yè)身上表現(xiàn)尤其明顯。據(jù)悉，截至2008年6月30日，碧桂園(02007，HK)的51個項目中，單廣東省就有26個，其中8個位于廣州。

　　從中期業(yè)績報告上看，碧桂園在建物業(yè)預(yù)計的竣工日期主要集中在2008年第三季度至2011年，而廣州地區(qū)的7個樓盤的在建建筑面積(碧桂園房管部的測量)共2010915平方米，預(yù)期竣工日期集中在2008年第四季至2009年第四季。

　　而持作未來發(fā)展物業(yè)(持有土地使用權(quán)證)部分，其竣工預(yù)期主要集中在2008年第二季度到2012年第四季。

　　如何應(yīng)對庫存的壓力，昨日碧桂園方面婉拒了記者的采訪。

　　實際上，從各大房地產(chǎn)上市公司此前公布的2008年三季度業(yè)績報告中，地產(chǎn)開發(fā)商存貨數(shù)額早已出現(xiàn)大幅增長的現(xiàn)象。據(jù)和訊研究部測算數(shù)據(jù)顯示，截至今年3季度，現(xiàn)有73家房地產(chǎn)上市公司共有價值2836億元的存貨待消化，而這些存貨消化完畢需要2年以上。

　　據(jù) 《每日經(jīng)濟新聞》不完全統(tǒng)計，包括萬科、招商地產(chǎn)及金地集團等房地產(chǎn)龍頭公司的存貨量增長較為突出。

　　截至今年三季度，萬科存貨余額為873.76億元，比去年同期增長了31.45%，按照前9個月該公司月均銷售額39.57億元計算，萬科要消化這部分存貨余額需要大約22個月的時間。此外，保利地產(chǎn)、金地集團及招商地產(chǎn)的存貨余額也均出現(xiàn)較大幅度的增長，分別為417.51億、265.9億元和215.52億元。

　　多家企業(yè)放緩拿地

　　對于當前眾多開發(fā)商較大數(shù)額的存貨量，中原證券研究所研究員魏博認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)自身仍然難以回暖，而因供需關(guān)系仍是供大于求，所以消化存量的壓力將貫穿2009年。

　　對此，上市公司也采取了相應(yīng)的措施來積極應(yīng)對。

　　萬科在其三季度報告中表示，公司為了保持更為穩(wěn)健的存貨規(guī)模，公司決定在此前調(diào)低全年開竣工計劃的基礎(chǔ)上再度下調(diào)今年的開工計劃。

　　同樣，招商地產(chǎn)相關(guān)人員也對《每日經(jīng)濟新聞》表示，由于公司目前的存貨可供未來2至3年的消化，所以公司在短期內(nèi)不會有大規(guī)模的拿地計劃。

　　截至2008年9月10日，雅居樂(03383，HK)竣工待售的庫存為60.8萬平方米，土地儲備超過2900萬平方米。公司表示現(xiàn)有的土地儲備可維持公司未來7~10年的發(fā)展。在中期業(yè)績發(fā)布會上，公司主席陳卓林表示，公司的多個項目將推遲竣工。

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　　二套房貸放寬深圳銀行放得更開？

　　昨日，國務(wù)院放寬二套房貸限制政策，“對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄�水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。記者隨后走訪了深圳多家銀行，發(fā)現(xiàn)銀行在二套房貸的認定上觀點并不統(tǒng)一。在市場考慮銀行如何在 “人均面積”和“當?shù)仄骄�水平”做比較時，銀行似乎對兩者孰大孰小并不過多考慮。

　　深圳平安銀行某支行內(nèi)部人士告訴記者，只要第一套房的人均居住面積低于當?shù)厮�平，客戶購買第二套房申請房貸時就可以享受二套房優(yōu)惠政策，即首付兩成，貸款利率下浮30%。

　　深發(fā)展一客戶經(jīng)理則認為，目前二套房貸標準細則還未發(fā)下來，具體操作還不能確定。但她表示，一家三口、房屋面積88.8平方米是二套房貸是否執(zhí)行的分水嶺。客戶第一套房面積在這個數(shù)字以下可享受二套房優(yōu)惠政策，反之則不能。

　　招行、建行和工行在二套房貸認定標準上，并不把客戶第二套房屋面積作為考核標準。不過，不少業(yè)內(nèi)人士認為二套房貸放寬對銀行不會有實質(zhì)影響。光大銀行分析師認為，有實質(zhì)性影響的救樓市政策是稅收政策，但這不會影響到銀行。中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，二度房貸政策并不是鼓勵炒房。(李凌霞 盧肖紅 黃惠敏)