昨日是“國(guó)三條”出臺(tái)第一天,受新政利好,廣州二手房看房客激增10%—15%。根據(jù)中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì),二手房交易稅新政實(shí)施之后,廣州將有73%的二手房交易將免除或者減免營(yíng)業(yè)稅。專(zhuān)家表示,新政何時(shí)能在廣州落地尚存疑問(wèn),短期內(nèi)或加劇觀望。

　　一手樓盤(pán)反響平淡二套房待遇“照舊”

　　最新出臺(tái)的“國(guó)三條”像冬日的陽(yáng)光打在廣州樓市上。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜說(shuō),根據(jù)他們監(jiān)測(cè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù),昨日,廣州一二手房市場(chǎng)的看房客均有增加,其中二手樓市尤為明顯,看房客增加了10%—15%,而實(shí)際成交效果尚未顯現(xiàn)。

　　記者走訪廣州多個(gè)樓盤(pán),由于還是工作日,多數(shù)樓盤(pán)的看樓人群未有明顯增加,目前各樓盤(pán)盡管關(guān)于第二套房的首付比例的操作不一,但均表示近期情況不變。

　　“今天有30多人打電話來(lái)咨詢,但絕大多數(shù)是咨詢購(gòu)買(mǎi)第一套房的�！睆V州雅居樂(lè)的工作人員告訴記者,國(guó)務(wù)院新政昨天才公布,目前尚未收到任何通知,二套房仍然按照首付四成執(zhí)行,是否調(diào)整關(guān)鍵要看銀行反應(yīng)。而翰林1+1的銷(xiāo)售人員稱(chēng),在該樓盤(pán)買(mǎi)二套房首付最低可至三成。

　　東方新世界和翠城花園的工作人員則表示,經(jīng)過(guò)銀行審批,信用狀況良好的客戶,此前購(gòu)買(mǎi)二套房就可享受首套房的貸款優(yōu)惠了,首付為兩成。據(jù)悉,去年12月5日央行《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》就規(guī)定,對(duì)已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭,如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水�?再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

　　中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣州分行相關(guān)人士表示,該行仍執(zhí)行第二套房四成首付的規(guī)定�！笆赘督档鸵苍黾恿诵刨J的風(fēng)險(xiǎn)。新政落地沒(méi)那么快,要經(jīng)過(guò)慎重調(diào)研,估計(jì)需要一段時(shí)間才能執(zhí)行。”

　　73%二手房交易稅降低

　　市民陳先生看中了五羊新城一套100多平方米的房子,業(yè)主希望100萬(wàn)元實(shí)收,現(xiàn)在,這套超過(guò)了2年但還不滿5年的房子的交易成本一下子降低了5.5萬(wàn)元。陳先生趕緊給中介打電話,希望能將交易盡快確定下來(lái)。

　　記者從一些中介行了解到,像陳先生這樣的買(mǎi)家還有不少,由于營(yíng)業(yè)稅大大降低購(gòu)房負(fù)擔(dān),使得不少買(mǎi)家消除觀望情緒。

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰透露,根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì),廣州的二手房源中,有27%的房子房產(chǎn)證在2年以內(nèi),46%的房子是在2年—5年之間,而超過(guò)5年以上的僅有27%。二手房交易稅新政實(shí)施之后,廣州將有73%的二手房交易將免除或者減免營(yíng)業(yè)稅。

　　合富置業(yè)相關(guān)人士表示,新政公布后,市場(chǎng)一般都需要數(shù)天至數(shù)周時(shí)間進(jìn)行消化,昨天不少中介門(mén)店已經(jīng)有很多市民前來(lái)咨詢新政,關(guān)注自己能從新政中受惠多少。咨詢者大多是業(yè)主,如住宅轉(zhuǎn)手率較高的老城區(qū),部分板塊高達(dá)80%的咨詢客為業(yè)主,顯示業(yè)主對(duì)新政敏感度較高。部分業(yè)主更表示,減輕營(yíng)業(yè)稅負(fù)后會(huì)更傾向于選擇各付各稅的方式。

　　合富置業(yè)相關(guān)人士表示,越秀、荔灣、天河等中心城區(qū),盡管不少物業(yè)樓齡都較長(zhǎng),但因?yàn)檗D(zhuǎn)手率比較高,很多放售的物業(yè)房產(chǎn)證仍未夠5年,因此在新政出臺(tái)后估計(jì)這些物業(yè)都能受惠,但需要時(shí)間待市場(chǎng)消化新政帶來(lái)的利好后,才會(huì)有明顯的反應(yīng)表現(xiàn)在放盤(pán)量和成交量上。

　　疑問(wèn)

　　二套房貸松綁

　　受惠人群有限?

　　根據(jù)《2007年廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》,去年年末,廣州城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)19.90平方米。這意味著,廣州地區(qū)實(shí)際居住面積低于59.7平方米的三口之家,或?qū)嶋H居住面積低于79.6平方米的四口之家,再次買(mǎi)房時(shí)才可享受首套房房貸優(yōu)惠。廣州知名房產(chǎn)專(zhuān)家韓世同指出,只有上述的二次置業(yè)者才能享受新政待遇,這與原來(lái)預(yù)期的按普通住房144平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)相差了一倍多,“幾乎可以說(shuō)很難會(huì)收到實(shí)際的效果”。但也有專(zhuān)家認(rèn)為,這也為今后政策作進(jìn)一步調(diào)整留出了空間。

　　韓世同表示,該項(xiàng)政策很難監(jiān)管和落實(shí),目前房管部門(mén)只能查到個(gè)人名下登記的房產(chǎn)數(shù)量及面積,但卻沒(méi)有提供該人的家庭平均面積。對(duì)于人均面積,銀行只能按戶口本上的數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算。“但家庭成員數(shù),究竟是按有廣州戶口的人數(shù)來(lái)算,還是按實(shí)際常住人口來(lái)算呢?那些再婚后重組的家庭人口又該怎么算呢?”他表示,這些問(wèn)題銀行均沒(méi)法給出答案。

　　有市民說(shuō),不應(yīng)該僅僅用面積標(biāo)準(zhǔn)定義改善型住房。住在越秀區(qū)的林小姐說(shuō),她現(xiàn)在的房子有70多平方米,但朝向和小區(qū)配套環(huán)境不是很好,希望購(gòu)買(mǎi)第二套房改善居住環(huán)境。而現(xiàn)在她卻無(wú)法享受二套房貸優(yōu)惠。

　　疑問(wèn)

　　新政何時(shí)落地?

　　能帶動(dòng)樓市向好的因素還在于新政何時(shí)實(shí)施,有一些市民為了省錢(qián)可能延遲購(gòu)房時(shí)間。

　　對(duì)此,周峰表示,一般來(lái)說(shuō)國(guó)家頒布新政策后,到地方政府實(shí)施大約需要20多天的時(shí)間,比如上一次首套房?jī)沙墒赘墩�策的�?shí)施,廣州等待了22天。所以該政策的實(shí)施,大約也會(huì)有20天的觀望期,短期內(nèi)將加重二手房市場(chǎng)的觀望氣氛。

　　黃韜則認(rèn)為,此次新政與以往不同,實(shí)施細(xì)則預(yù)計(jì)會(huì)很快出臺(tái),將在春節(jié)前給樓市帶來(lái)一個(gè)小陽(yáng)春,但是樓市的真正回暖,還要看整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化。

　　保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金表示,新政落地細(xì)則應(yīng)該盡快出臺(tái),如果能夠在元旦前出臺(tái),將大大刺激元旦假期樓市,但是如果在元旦后出臺(tái),則將在短時(shí)間內(nèi)大大削弱新政對(duì)樓市的利好。

　　疑問(wèn)

　　房?jī)r(jià)漲還是跌?

　　正在進(jìn)入“壓軸階段”的廣州樓市促銷(xiāo)大戲愈演愈烈,而廣州房?jī)r(jià)也沿著下降通道調(diào)整�！皣�(guó)三條”的政策組合拳,是否將撬動(dòng)廣州房?jī)r(jià),成為懸疑。有市民擔(dān)心,新措施可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商短期觀望,對(duì)價(jià)格調(diào)整剎車(chē),延緩樓市調(diào)整速度。

　　“沒(méi)有開(kāi)發(fā)商以為政策將對(duì)未來(lái)樓市起到根本性的扭轉(zhuǎn)�！眳嵌ń鹫J(rèn)為,開(kāi)發(fā)商反而會(huì)趁著這股政策東風(fēng),促銷(xiāo)出貨。他說(shuō),“國(guó)三條”新政將使處于下調(diào)通道的廣州房?jī)r(jià)漸趨穩(wěn)定,近期不會(huì)有太大波動(dòng)。

　　在二手房方面,中原地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,根據(jù)其預(yù)測(cè),新政實(shí)施將使二手樓市新增大約3—4成的有效房源,特別是2—4年的二手房將陸續(xù)涌入市場(chǎng)�！笆袌�(chǎng)上的供應(yīng)量增加,購(gòu)房的選擇余地就多,即便業(yè)主反價(jià),買(mǎi)家也不一定買(mǎi)賬。”

　　有專(zhuān)家稱(chēng),新政針對(duì)的是成交量,難阻房?jī)r(jià)滑落。廣州市社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員談錦釗說(shuō),目前廣州房?jī)r(jià)仍然處于高位,普通老百姓仍然支付不起,對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言唯一的做法還是調(diào)低價(jià)格。

　　算筆賬

　　新政為購(gòu)房者減負(fù)幾何?

　　以50萬(wàn)元個(gè)人住房貸款20年計(jì)算,目前最新的5年以上貸款年利率為6.12%,月供為3616.86元,還款總額為86.8萬(wàn)元。而按照此次新政,二次置業(yè)者能夠比照首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策,利率就降為4.284%,月供為3105.25元,減少了511.61元,而還款總額下降為74.5萬(wàn)元,足足減少了12.3萬(wàn)元。

　　以一套價(jià)值60萬(wàn)元滿3年的二手房來(lái)計(jì)算,營(yíng)業(yè)稅可節(jié)省3.3萬(wàn)元。以一套價(jià)值60萬(wàn)元不滿2年的二手房來(lái)計(jì)算,新政策出臺(tái)后,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅,如果買(mǎi)來(lái)40萬(wàn)元轉(zhuǎn)手60萬(wàn)元的話,營(yíng)業(yè)稅可節(jié)省2/3即2.2萬(wàn)元。(記者/鄭佳欣見(jiàn)習(xí)記者/胡良光)