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步入3月,上海二手房節(jié)后市場的火爆勁頭趨于緩和。由于2月成交火爆,許多房東心態(tài)出現(xiàn)了變化,或是提高了掛牌價,或是不愿多讓價,使得3月初許多區(qū)域的二手房交易量出現(xiàn)下降,而成交均價則略有上升。
3月出現(xiàn)小幅價升量跌
據(jù)上海中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)顯示,上海二手房市場2月成交量大幅飆升超一倍,其中中環(huán)以外區(qū)域二手房源占全市成交的六成以上。進(jìn)入3月以來,普陀、閔行、寶山、楊浦、閘北等中外環(huán)區(qū)域二手房成交量及看房量,則普遍有10%左右的下降,同時成交價格則普遍有5%以內(nèi)的上漲,出現(xiàn)了小幅的價升量跌現(xiàn)象。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的最新門店調(diào)查顯示,隨著交易的活躍,近6成板塊的二手住宅價格呈微升態(tài)勢,交易雙方預(yù)期價差的擴(kuò)大也使得少數(shù)板塊3月初的交易量略有下降。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示,由于2月份大量剛性需求的自住買家集中出手,造成了節(jié)后二手房成交量大幅翻番。從市場規(guī)律的角度出發(fā),3月份一般會在2月成交沖頂之后步入緩沖期,一方面客戶需求有所下降,另一方面房源供應(yīng)也會由于前期大量消化、后期補(bǔ)貨不足而造成的短期內(nèi)供需脫節(jié)。與此同時,由于2月份市場的活躍表現(xiàn),使許多房東信心紛紛得到恢復(fù),因此在價格方面也不愿多讓價,對購房者的購房意向產(chǎn)生一定的影響。
預(yù)計(jì)未來價格小幅提升
就中長期市場而言,由于目前公布的十大振興行業(yè)計(jì)劃,房地產(chǎn)暫未列入其中,同時二手房貸松綁短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn),因此今年上海的房地產(chǎn)市場的深度盤整期將有所持續(xù),中高檔住宅市場改善及投資需求的釋放依舊會處于整體壓抑的環(huán)境下。與此同時,今年適逢結(jié)婚大年,以婚房置業(yè)為目的的剛性需求增多,為未來中低檔住宅成交提供了有力的支撐。
鑒于今年初普通住宅價格已基本盤整到位,使去年市場濃重的觀望氣氛得到了良好的改善,因此預(yù)計(jì)未來價格整體上會以穩(wěn)為主,并伴以小幅的提升。但考慮到今年外環(huán)外區(qū)域大量新盤低價上市,以及下半年經(jīng)濟(jì)適用房的正式投入對外圍區(qū)域商品房市場的沖擊,今年中環(huán)一帶的二手房價格的上升空間會相對多一些。
七寶、塘橋等板塊仍有潛力
不過,業(yè)內(nèi)人士還是相信,3月份,二手房市場的部分板塊依舊有較為充分的市場潛力。諸如閔行七寶板塊,據(jù)介紹,板塊內(nèi)2、3月份均有一批房源放出,但由于后期掛牌的房東信心普遍較好,因此在成交及掛牌價上均有5%左右的上升。與此同時,由于板塊內(nèi)50%以上的客戶均為結(jié)婚置業(yè)的年輕買家,因此80萬—110萬元的商品房成交依舊十分活躍,如萬科城市花園內(nèi)100平方米左右的兩房及小三房住宅,由于供應(yīng)量充足,房型方正周邊配套成熟,目前依舊受到較高關(guān)注。
此外,如浦東塘橋板塊內(nèi)多為自住需求,加上近年來一手新盤開發(fā)量小,因此二手房供應(yīng)量長期偏少,價格堅(jiān)挺。同時去年底市場盤整之后放出的一批中檔公寓已基本消化,而后續(xù)盤源補(bǔ)充不足,目前板塊內(nèi)三室戶的次新房總價普遍在260萬—270萬元,而板塊內(nèi)改善型客戶所預(yù)期200萬元總價僅能購買兩室戶,因此大多轉(zhuǎn)投周邊板塊的二手房,造成了3月份上旬的供需雙降,但少數(shù)低價房依舊能購保持較快的成交速度。
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