6萬套經(jīng)濟適用房將陸續(xù)入市 上海樓市變盤在即

　　根據(jù)易居中國公布的數(shù)據(jù)，3月份第2周滬商品住宅成交量回到了2007年10月份的市場高峰水平。全市共成交商品住宅32.38萬平方米，環(huán)比大幅上升38.3%，這是上海樓市自2007年底受宏觀調控下滑以來的近70周新高。

　　與成交量創(chuàng)新高形成對比的是，上海共有18個樓盤扎堆推出了23.55萬平方米商品住宅房源；不過仍比前周16批房源的26.1萬平方米少供應了9.8%。同時上周的平均成交價格環(huán)比回升7%，為12507元/平方米。主要原因是古北國際花園5天內集中成交了42套2萬平方米以上均價的高價房源。

　　不過，專家對“量增價漲”的樓市表象并不表示樂觀。國際物業(yè)顧問戴德梁行投資部董事葉建成認為，住宅市場的調整剛剛開始，在降價、減息、減稅等手段用過之后，市場還需要一個長期過程來恢復。克而瑞房產(chǎn)系統(tǒng)分析師薛建雄認為，開發(fā)商把2007年政府出臺每批次不得少于3萬平方米的規(guī)定拋之腦后，是在重新用“少量多批”的方式來制造供不應求，促使消費者快速下單。

　　三股購買力釋放市場需求

　　薛建雄認為，去年底政府通過降低稅費和利率等政策，使得購房成本獲得有效下降，使得之前積累的剛性需求被激發(fā)；與此同時，政府又大力推進舊城改造，帶來新一輪的動遷高潮；舊城改造讓市場看到了新一輪需求擴張的希望，投資客也趁低筑底。三股購買力在展會前后的同時釋放，促成上海樓市創(chuàng)成交量新高。

　　專家預測，2009年的上海動拆遷面積可能重新達到800萬平方米，這直接帶來500萬平方米的動拆遷安置的需求。

　　上海最大的國有房地產(chǎn)企業(yè)上海地產(chǎn)集團人士表示，2009年該集團五大重點任務之一，便是完成閘北區(qū)北廣場三期、黃浦區(qū)董家渡13A、15A及環(huán)綠地塊、楊浦區(qū)平?jīng)鑫鹘?6、17、18街坊、靜安區(qū)東八塊二期等地塊的舊改工作。上述四區(qū)均為人口密集的上海黃金地段。

　　開發(fā)商重新提價

　　值得注意的是，此前對于推動春節(jié)后上海樓市回暖起了重要作用的價格戰(zhàn)，在此次展會上變?yōu)椤翱诨荻鴮嵅恢痢保�大多樓盤的折扣一改以往8.5、8.8折的力度，回歸在9折以上，有的樓盤則打出送工作崗位、送鉆戒等五花八門旗號，更是被市民視作噱頭多而實惠少。

　　由于成交回暖而引起的賣方“待價而沽”心態(tài)在二手房市場也體現(xiàn)得較為明顯。上海中原統(tǒng)計顯示，與2月二手房成交量環(huán)比上升一倍不同，3月上旬上海中外環(huán)區(qū)域二手房成交量及帶看量普遍有10%左右的下降，成交價格則有5%左右的上漲。專家稱“小幅價升量跌”現(xiàn)象的出現(xiàn)意味著賣方提價或者“惜售”心理的重新出現(xiàn)，導致買賣雙方心理價差的加劇。

　　易居中國高級研究員回建強告訴記者，現(xiàn)在成交量對開發(fā)商的意義要大于房價。降價并不意味著開發(fā)商屈服于社會壓力而讓利消費者，恰恰降價是維持產(chǎn)業(yè)利益的最好方案，堅持高房價并不符合開發(fā)商的當前及長遠發(fā)展的利益。只有市場持續(xù)發(fā)展，而不是因為高房價導致市場萎縮，開發(fā)商才有持續(xù)經(jīng)營和獲取利益的動力及平臺。從這個意義上看，企業(yè)降價要有真正的意義和力度，如果只是做表面文章，那么所謂金三銀四就只能是單相思。

　　上海中原研究咨詢部研究經(jīng)理龔敏表示，目前成交量的小幅提升只是前期需求積壓的階段性釋放而已。如今的購房者，受到總體經(jīng)濟大環(huán)境影響，加上觀望等待多時，會表現(xiàn)得更為理性。如果沒有實質性的價格松動，并不會輕易選擇入市，希望開發(fā)商對于后市預測不要盲目樂觀。(記者 王進)