“從去年底開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在，我們已經(jīng)提過(guò)三次價(jià)了！春節(jié)后，銷量突然上來(lái)了。”唐寧ONE銷售人員如是說(shuō)。

　　22日，中國(guó)證券報(bào)記者走訪了位于北京中關(guān)村區(qū)域龍湖地產(chǎn)旗下的唐寧ONE項(xiàng)目。這個(gè)主推“教育區(qū)頂級(jí)豪宅”的樓盤(pán)，自去年12月20日開(kāi)盤(pán)至今銷量一直平穩(wěn)上升。加之公司承諾，業(yè)主三代以內(nèi)直系親屬都可以進(jìn)入一墻之隔的名校中關(guān)村二小上學(xué)，更是吸引了不少家庭購(gòu)房者。

　　記者在售樓處看到，看房人群依然絡(luò)繹不絕，且多數(shù)是舉家前來(lái)�！肮�寓樓26000/平方米，板樓30000-40000/平方米”的價(jià)格雖然讓很多人咋舌，但據(jù)銷售人員的說(shuō)法，截至目前，新開(kāi)的一棟公寓樓銷售率已近七成，而兩棟板樓的銷售也已過(guò)半。

　　部分樓盤(pán)悄然提價(jià)

　　據(jù)唐寧ONE銷售人員介紹，該樓盤(pán)自開(kāi)盤(pán)至今，已有三次提價(jià)，每次500元不等，至今每平方米價(jià)格已經(jīng)提高近2000元。該人員表示，房?jī)r(jià)主要根據(jù)樓盤(pán)的銷售情況而定。

　　“開(kāi)發(fā)商的銷售策略往往是‘低開(kāi)高走’。項(xiàng)目一期定價(jià)低，房屋品質(zhì)也較差。這樣做，一方面是通過(guò)低價(jià)聚集人氣，另一方面也是為今后提價(jià)預(yù)留空間�！币患业禺a(chǎn)銷售代理公司的總裁告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　22日，中國(guó)證券報(bào)記者在走訪位于北京二環(huán)內(nèi)的中信城時(shí)同樣發(fā)現(xiàn)，年前，該樓盤(pán)定價(jià)18000元/平方米的中小戶型產(chǎn)品已經(jīng)基本售罄。在售產(chǎn)品的品質(zhì)有所提升，價(jià)格也在20000元/平方米以上。

　　中信城銷售人員告訴記者，今年下半年，該項(xiàng)目二期將主推120平方米以上南北朝向的大戶型產(chǎn)品，單位均價(jià)預(yù)計(jì)為25000-28000元。

　　低價(jià)項(xiàng)目銷售到一定程度，價(jià)格也開(kāi)始上漲。

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查，3月份，京城有不少在去年底開(kāi)盤(pán)的在售項(xiàng)目悄然提價(jià)。其中，首開(kāi)和城建旗下的首城國(guó)際中心、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的遠(yuǎn)洋沁山水等多個(gè)項(xiàng)目售價(jià)均有不同程度上漲，多數(shù)樓盤(pán)提價(jià)的幅度超過(guò)10%。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，在2月份市場(chǎng)整體銷售略有好轉(zhuǎn)的情況下，前期以低價(jià)入市的項(xiàng)目在取得一定銷售業(yè)績(jī)后提價(jià)是必然的。這些樓盤(pán)提價(jià)后基本回到目前的市場(chǎng)價(jià)格。

　　一般而言，樓座因位置變化而調(diào)價(jià)5%是常規(guī)的營(yíng)銷策略，地產(chǎn)商通常選擇遞進(jìn)的開(kāi)盤(pán)方式，即越往后開(kāi)盤(pán)的房屋品質(zhì)和朝向會(huì)越好于前期。樓盤(pán)品質(zhì)和位置的提升，意味著開(kāi)發(fā)商建造成本和拿地成本提高。

　　不過(guò)，目前有市場(chǎng)資深人士認(rèn)為，近期市場(chǎng)的銷售數(shù)據(jù)可能存在“水分”。今年1月份，中國(guó)證券報(bào)記者走訪唐寧ONE時(shí)，銷售人員就曾表示新樓已基本售空，但實(shí)際上該樓盤(pán)一直有房源陸續(xù)推出。

　　個(gè)別樓盤(pán)提價(jià)并不等于整體統(tǒng)計(jì)均價(jià)的逆轉(zhuǎn)。中國(guó)社科院研究員曹建海認(rèn)為，盡管近期北京樓市因政府救市政策的推動(dòng)而成交回暖，但是房?jī)r(jià)下降仍然是大勢(shì)所趨。

　　成交量上揚(yáng)趨緩

　　北京市交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，商品房期房的網(wǎng)上簽約數(shù)達(dá)到5232套，比2月上半月網(wǎng)簽數(shù)2025套翻了一倍，接近2月份整月5800余套的數(shù)量。此外，3月上半月二手房住宅網(wǎng)簽量為8173套，同比也翻了一倍多。

　　而渤海證券的監(jiān)測(cè)報(bào)告則顯示，北京樓市成交量連續(xù)七周同比上升，但環(huán)比數(shù)據(jù)已連續(xù)兩周下降。

　　3月16日至3月22日一周內(nèi)，北京商品房累計(jì)成交套數(shù)2683套，同比增長(zhǎng)94.99%，環(huán)比持平；累計(jì)成交面積287452平方米，同比增長(zhǎng)49.61%，環(huán)比下降0.72%；市場(chǎng)活躍度為0.44，同比增長(zhǎng)27.69%，環(huán)比下降22.09%。

　　長(zhǎng)江證券研究員蘇雪晶認(rèn)為，近期成交量反彈屬于剛性需求釋放。而住房剛性需求的價(jià)格彈性很高。價(jià)格上漲削弱購(gòu)買(mǎi)力，將導(dǎo)致有效需求縮減。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，價(jià)格是否合理是吸引購(gòu)房者入市的關(guān)鍵。隨著開(kāi)發(fā)商開(kāi)始逐步提價(jià)，購(gòu)房需求也逐步下降，這也是導(dǎo)致北京成交量環(huán)比出現(xiàn)下降的重要原因。

　　另一方面，供給下滑也將導(dǎo)致成交收縮。國(guó)家信息中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體呈下降趨勢(shì)，累計(jì)完成開(kāi)發(fā)投資1908.7億元，同比下降4.4%。從全年趨勢(shì)看，北京市商品房施工面積從去年5月份開(kāi)始由同比增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為下降，并且降幅逐漸擴(kuò)大。去年，全市商品房新開(kāi)工面積2337.2萬(wàn)平方米，同比下降8.6%；竣工面積2558萬(wàn)平方米，同比下降11.5%。其中，住宅竣工面積1399.3萬(wàn)平方米，下降24.5%。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，施工率和新開(kāi)工率下降，意味著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量同比將降低。供應(yīng)量的減少將會(huì)帶來(lái)商品價(jià)格的上升，而價(jià)格的上升將導(dǎo)致需求的下降。如果未來(lái)房屋可出售面積的減少及地產(chǎn)商提價(jià)成為趨勢(shì)，那么直接結(jié)果將是成交量的再度下降。

　　存量消化有待時(shí)日

　　“北京的市場(chǎng)庫(kù)存在全國(guó)各大城市中是最高的，雖然按照近期的銷售速度，消化周期有所縮短，但總體上依然不容樂(lè)觀。”一位市場(chǎng)人士指出。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至3月23日，北京樓市期房可售房屋套數(shù)為16.86萬(wàn)套，面積2145.97萬(wàn)平方米，其中住宅9.45萬(wàn)套，面積1195.83萬(wàn)平方米。未簽約現(xiàn)房18.52萬(wàn)套，面積2008.74萬(wàn)平方米，其中住宅4.03萬(wàn)套，面積580.8萬(wàn)平方米。按照最近一周的銷售速度，住宅存量消化周期達(dá)54周。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)表示，“今年以來(lái)，北京等地都出現(xiàn)了樓房交易量上升的跡象，這并不是因?yàn)楦鞯胤课萁祪r(jià)促銷搞得好，而是春節(jié)前國(guó)家出臺(tái)了二手房交易減免稅費(fèi)的政策，使二手房交易迅速的活躍起來(lái)，同時(shí)也帶動(dòng)了一手房和新房的交易上升。真正回暖有待政策的進(jìn)一步支持�！�