春交會剛剛結束,從深圳市國土局數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看,春交會前后兩段上演了冰火兩重天的景象。

　　5月1日—3日,新房分別成交273套、171套、179套；4日—5日,分別成交368套、410套。

　　“這是國土局數(shù)據(jù)統(tǒng)計滯后的結果�！敝袊�房地產(chǎn)指數(shù)研究院深圳分院分析師楊奕說,4日是上班日,國土部門才開始受理登記手續(xù),前三天反映的是“五一”之前的樓市成交狀況。

　　隨著統(tǒng)計的持續(xù),6日新房成交數(shù)據(jù)顯示為401套。據(jù)此,部分業(yè)內(nèi)人士認為,成交并未如外界所言放緩,小陽春還將持續(xù),并且換房客和投資客也開始進場了。但亦有專家質疑稱,房價上漲最高已達20%,這將阻礙市場成交,“紅五月”難以實現(xiàn)。

　　春交會給市場吃“定心丸”?

　　記者根據(jù)市國土房產(chǎn)局網(wǎng)上成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計,五天期間,深圳共成交一手房1401套,日均280套。其中5月5日全市成交量最高、為410套；5月2日最低、為171套。

　　“這一成績好于去年的秋交會�！遍_發(fā)商澳達實業(yè)總裁羅振坤表示,今年的春交會顯得光芒奪目。

　　深圳書香門第投資公司營銷總監(jiān)王永勝稱,春交會的表現(xiàn)讓市場吃下了“定心丸”,并且可以看出,深圳的供需關系已經(jīng)在發(fā)生改變,大戶型成為市場供求關系的主力,相反適合普通消費群體的中低檔樓盤已經(jīng)退居次席,也就是說剛性需求在小陽春期間集中爆發(fā)一段后,后勁不足,早有準備的換房客見春交會并沒有出現(xiàn)之前預料的大促銷行動,也逐步放棄觀望而選擇入場。與此同時,高檔樓盤和大戶型單位加大供應,也在無意中改變了市場供需格局�！鞍凑漳壳暗那闆r來看,一旦二三次置業(yè)漸次復蘇,深圳樓市的價格將迅速推高�！�

　　另外,剛過去的4月份樓市延續(xù)了之前的熱銷行情,也給了開發(fā)商信心。市國土局數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,4月份全市新房共成交7694套,共74.6萬平方米,日均成交256套,均價12381元/平方米,深圳市前4個月新房成交量同比大增1.7倍。價格方面,4月份深圳新房銷售均價為12331元/平方米,比3月份上漲12.4%,比去年同期上漲3.2%。

　　中原地產(chǎn)二級市場統(tǒng)籌發(fā)展中心總監(jiān)周曜指出,4月份出售的新房中,中高檔的大戶型住房所占比例增大,拉升了成交均價。同時這一現(xiàn)象也表明,改善性需求和投資性需求置業(yè)者更多入市,這些大戶型高檔盤的熱銷,很多不是自住人士購買的,而是投資性需求。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,目前深圳的投資性購買比例已經(jīng)從年后約20%上升到了30%。而近期深圳“限外令”的解除,也讓很多港客到深圳看房,極有可能成為未來購買的主力人群之一,屆時,深圳的房價將進一步上升。

　　但是,諸多業(yè)內(nèi)人士并不贊同上述觀點。深圳市社科院城市運營中心主任高海燕認為,市場目前的漲價幅度是5%—20%左右,如果置業(yè)者不能接受,將可能帶來新一輪的調(diào)整,投資下行的調(diào)整也會出現(xiàn)�！叭绻�開發(fā)商盲目提價,可能會引發(fā)政府打壓。”在5月3日舉辦的“港深專家縱論2009年地產(chǎn)突圍之道”論壇上,置業(yè)國際董事總經(jīng)理羅志聰也提醒開發(fā)商,現(xiàn)階段盲目漲價不合時宜。

　　澳達實業(yè)總裁羅振坤對前景也不自信。在國際經(jīng)濟走勢并不明朗的前提下,房地產(chǎn)后市的走向仍然撲朔迷離,如果市場“瘋狂”發(fā)展下去,加上開發(fā)商瘋狂提價甚至造假營造熱銷,深圳的房地產(chǎn)市場堪虞。

　　二手房賣主坐地起價

　　新房在“春交會”的帶動下成交又現(xiàn)起色,但二手房交投卻初顯疲態(tài)。

　　就整個4月份的二手成交看,美聯(lián)物業(yè)作出的最新統(tǒng)計表明,4月深圳三級市場成交13477套,創(chuàng)近21個月以來的新高,僅次于2007年7月(13582套),二級市場成交7694套,環(huán)比減少一成,但二三級市場成交總量達21171套,環(huán)比增長8.25%,再次刷新歷史紀錄。美聯(lián)物業(yè)研究部副主任王軍鵬說,樓市之所以如此“高歌猛進”,主要是因樓市剛性需求仍還未釋放完。

　　據(jù)《2008年深圳房地產(chǎn)年鑒》數(shù)據(jù)顯示,2004—2008年深圳住宅市場年均成交量超14萬套,月均成交量達11940套。但自2007年下半年起,樓市因受到宏觀政策強有力的調(diào)控而成交量大幅萎縮,以至于2008年全年成交量不到8.5萬套；從過去五年的平均成交量來看,這意味著2008年被壓制的住宅剛性需求高達6萬套,若這些被壓制的需求在2009年集中釋放,則今年的住宅需求量將高達20萬套,月均需求量近1.7萬套。

　　不過,在經(jīng)過近半年住宅市場持續(xù)的回暖,成交量大幅攀升后,市場已有回落的跡象。

　　世華地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)肖小平介紹,上周全市二手住宅成交下降明顯,成交2788套,環(huán)比下跌12.8%。各個行政區(qū)環(huán)比均出現(xiàn)不同程度的下跌。其中,福田區(qū)跌幅最明顯,上周福田區(qū)共成交637套,環(huán)比跌幅為21.1%。其它寶安、龍崗、南山和羅湖四區(qū)的環(huán)比跌幅分別為17.3%、5.6%、9.5%和9.2%

　　“5月份總體成交量可能會回落。”美聯(lián)物業(yè)王軍鵬認為,住宅樓市在過去幾個月的火爆成交后,價廉質優(yōu)的物業(yè)逐漸消耗殆盡,目前在售物業(yè)均已提價,其中二手房尤其如此。

　　一位準購房者劉小姐告訴記者,她一個月前本看中了龍崗布吉信義假日名城五期一套89平方米的兩房單位,原來業(yè)主報價85萬元,不料最近該業(yè)主竟提價到了95萬元才肯賣�！皾q得也太多了,只有暫時不買,等過一段時間再說�！眲⑿〗阏f。

　　世華地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)肖小平提醒,隨著市場成交火熱,現(xiàn)在大多數(shù)物業(yè)的返價幅度與年初比,均超過15%,并且還有繼續(xù)上升的趨勢,且業(yè)主態(tài)度十分強硬,議價空間也不大,這使得部分準置業(yè)者無法接受,而重新陷入觀望,特別是近兩個星期,從世華地產(chǎn)地鋪人員反饋的信息看,近期買家對目前價格接受程度不高,買家入市的積極性略有減弱。如果這種現(xiàn)象繼續(xù)持續(xù),業(yè)主繼續(xù)加大返價的幅度,不排除成交放緩,或引發(fā)新一輪的觀望。