房產(chǎn)理財

　　我在建國門的一家外企任職，月薪8900元。我有一套位于安貞小區(qū)建筑面積48平方米的公房。我計劃兩年內(nèi)結(jié)婚，想和女友購買一套較大的婚房。我女友月薪為3500元，兩個人每月固定的生活支出為4000元，目前有18萬元存款。請問怎樣才能更好地實現(xiàn)置業(yè)計劃？———趙先生

　　從趙先生和馮女士目前的經(jīng)濟實力來看，兩個人月收入共為12400元，可以保證每月有8000元左右的存款，具備一定的貸款償還能力，但兩個人僅有18萬元存款作為購房首付款，并不是很充裕，因此，針對兩人的情況有兩種方案可選。

　　方案一：積攢首付款，推遲兩年買房

　　按照首付三成算，18萬元存款，只能購買到60萬元左右的房產(chǎn)，北京城區(qū)內(nèi)最低的二手房單價均在萬元以上，60萬元最多能買到60平方米的房產(chǎn)，不能滿足趙先生的要求。因此建議趙先生推遲兩年購房，積攢首付款。

　　兩年后，兩個人可以積累8000元×12×2=19.2萬元，于是可以支配18萬+19.2萬=37.2萬元作為占比三成的首付，經(jīng)計算后可購買總價在124萬元、建筑面積較大的房產(chǎn)。但在這種方案中，家庭資金的利用較為緊張，并且在買房時，需要貸款的金額在124萬-37.2萬=86.8萬，按照等額本息、優(yōu)惠利率、貸款二十年來計算，月還款額為6551.1元，占到家庭收入的48.8%，還款壓力較大，同時兩個人這兩年要繼續(xù)居住在48平方米的一居中，并且要承擔房價上漲帶來支出增加的潛在風險。

　　方案二：“小房換大房”馬上買房

　　趙先生可以先將名下的房產(chǎn)賣出，目前安貞區(qū)域小戶型公房的單價約為15000元/平方米，可以賣到72萬元。這樣趙先生首付款支配的資金為72萬+18萬=90萬元，建議趙先生拿出70萬元作為首付款，其余作為籌備婚禮等費用。從購房的區(qū)域選擇上，趙先生及其女友兩人工作的地點均有地鐵，可以選擇在地鐵沿線地帶購房，推薦的區(qū)域如13號線的芍藥居，距離兩人上班地點較近，另外定福莊區(qū)域次新房集中、性價比高。

　　目前芍藥居、定福莊兩大區(qū)域內(nèi)普通住宅二手房成交均價分別為12500元/平方米、11000元/平方米。建筑面積在100平方米左右的房產(chǎn)總價在125萬元左右，這兩個區(qū)域交通便利，生活配套齊全，房源放量非常充沛，比較適合趙先生的購房需求。在這個方案中，趙先生首付70萬元，貸款55萬，貸款年限二十年，按照等額本息、基準利率計算，趙先生月均還款額為4542.4元，占到家庭月收入的3成左右，比較合理。(記者 楊娟娟)