去年底，市民林先生聯(lián)合他人，以“聯(lián)合競(jìng)買”的方式，拍得了位于寶安區(qū)金橋工業(yè)區(qū)的兩棟配套工業(yè)宿舍。這起被媒體誤炒為“合作建房”的新聞之后，林先生近期又聯(lián)合部分“集資者”，計(jì)劃參與競(jìng)買本周五在市土地房產(chǎn)交易中心公開拍賣的位于布吉街道的兩棟住宅樓。
為了探究這種行為的合法性，記者特別采訪了權(quán)威法律專家，該專家提醒市民：“聯(lián)合競(jìng)買存在諸多隱患和風(fēng)險(xiǎn)，集資者應(yīng)慎重決策�！�
80多人集資買下兩棟宿舍
去年底，林先生等人通過網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布消息，募集人員及資金一同“合作建房”。
2006年12月22日，在市土地房產(chǎn)交易中心組織的拍賣會(huì)上，林先生成功競(jìng)買了受深圳市寶安區(qū)人民法院委托拍賣的寶安區(qū)某工業(yè)區(qū)的一棟宿舍；林先生與另外三人競(jìng)得了寶安區(qū)某工業(yè)區(qū)的一棟宿舍。其后，林先生通過媒體宣稱，與這八十多名“合作建房者”共同出資改造上述房產(chǎn)，并按照取得及改造成本分?jǐn)傎M(fèi)用，將上述房產(chǎn)用于居住。隨即，多家媒體對(duì)此事進(jìn)行了報(bào)道，報(bào)道稱：“個(gè)人合作建房在深圳破冰”。
對(duì)該兩棟工業(yè)宿舍改造后，上述“集資人”于上月底入住。次日，有媒體以“深圳個(gè)人合作建房者昨日入住”等為題對(duì)事件進(jìn)行了相關(guān)報(bào)道。
“合作建房”實(shí)為“聯(lián)合競(jìng)買”
權(quán)威法律專家認(rèn)為，將上述事件定義為“合作建房”是一種誤解。從嚴(yán)格的意義上講，此前在深圳發(fā)生的被媒體稱為‘合作建房’的事件應(yīng)該定義為‘聯(lián)合競(jìng)買’。
該專家解釋說，關(guān)于“合作建房”，有關(guān)法律的明確定義是：“‘合作建房’是指由一方出地，一方出資，共同開發(fā)房產(chǎn)的行為。”此外，部分內(nèi)地城市發(fā)生過的由多人出資購(gòu)買土地再開發(fā)建設(shè)房產(chǎn)的行為的準(zhǔn)確定義應(yīng)該是“集資建房”。而在深圳發(fā)生過的由多人集資競(jìng)買拍賣的房產(chǎn)的行為所購(gòu)買的是已經(jīng)建成的房地產(chǎn)，不存在“建房”的問題。因此，其準(zhǔn)確定義應(yīng)該是“聯(lián)合競(jìng)買”，而將這幾類事件統(tǒng)稱為‘合作建房’存在概念上的混淆。”
“聯(lián)合競(jìng)買”隱患多多
該專家分析認(rèn)為，目前的這種“聯(lián)合競(jìng)買”行為存在頗多隱患。
以該次“聯(lián)合競(jìng)買”的寶安區(qū)某工業(yè)區(qū)的第五、第六兩棟工業(yè)宿舍為例。記者從國(guó)土部門發(fā)布的該兩棟工業(yè)宿舍的拍賣公告中搜檢出如下信息：該工業(yè)區(qū)第五、第六兩棟建筑的功能為工業(yè)配套宿舍；五號(hào)宿舍(一至六層)已領(lǐng)取6本綠皮《房地產(chǎn)證》，性質(zhì)為自用；六號(hào)宿舍(一至六層)在補(bǔ)交地價(jià)后，領(lǐng)取了6本紅皮《房地產(chǎn)證》(可進(jìn)入市場(chǎng))。該兩棟建筑分割登記的最小單元為“層”。
專家分析認(rèn)為，分析上述信息及事實(shí)可以發(fā)現(xiàn)，該“聯(lián)合競(jìng)買”事件尚存在如下問題：
第一，產(chǎn)權(quán)問題。該兩棟建筑實(shí)際為80余人集資購(gòu)買，但該兩棟建筑分割登記的最小單元為“層”，這也就意味著“是否能將這兩棟房產(chǎn)分割到80余戶‘集資者‘的名下，使每戶都能拿到自己分得那份房產(chǎn)的《房產(chǎn)證》，存在不確定因素。”
第二，集資者的資金安全問題。在“競(jìng)買”時(shí)，僅由林先生等等“代表”80余名集資者參加競(jìng)買，目前該兩棟建筑的產(chǎn)權(quán)證明上的產(chǎn)權(quán)人為林先生等代表。如果該兩棟建筑不能分割登記到80余名出資人的名下。萬一林先生等“代表人”有債務(wù)糾紛，存在著法院查封該兩棟建筑的可能。屆時(shí)，“集資者”將遭受損失。
第三。稅費(fèi)問題。即便能分割登記，按照現(xiàn)行的法律，將房產(chǎn)從“林先生”等“代表”的名下“轉(zhuǎn)移”到80余個(gè)“集資者”的名下，是一種交易行為，有關(guān)部門將按章收取增殖稅及交易稅。
第四，功能問題。由于該兩棟建筑的功能為工業(yè)配套宿舍，萬一該兩棟工業(yè)宿舍將來涉及到拆遷，拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)必然將按照工業(yè)宿舍的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。而現(xiàn)行的工業(yè)配套宿舍拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于商品住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
第五，地價(jià)問題。該五棟宿舍目前領(lǐng)取的僅是綠本《房地產(chǎn)證》(不能進(jìn)入市場(chǎng)交易)，必須在補(bǔ)交完地價(jià)后才能領(lǐng)到紅本《房地產(chǎn)證》(可以進(jìn)入市場(chǎng)交易)。
該專家還分析說，該次“聯(lián)合競(jìng)買”之所以吸引了不少“集資者”參與，價(jià)格“相對(duì)較低”是個(gè)非常重要的因素。但是，由于該兩棟建筑為位于工業(yè)區(qū)內(nèi)的工業(yè)配套宿舍，其周邊的生活配套設(shè)施、建筑外觀、質(zhì)量等都與商品住宅存在差距。
“聯(lián)合競(jìng)買”“爛尾樓”需謹(jǐn)慎決策
日前，市土地房產(chǎn)交易中心受龍崗區(qū)人民法院委托發(fā)布拍賣公告，將于本周五組織拍賣位于兩棟位于布吉街道的“爛尾樓”。有報(bào)道稱，林先生等“集資者”將再次參與該此競(jìng)買。為了解該兩棟建筑的基本情況，記者查閱了龍崗區(qū)人民法院與市土地房產(chǎn)交易中心簽署的委托拍賣合同。合同中“拍賣物的瑕疵”一欄這樣寫道：“未核實(shí)是否欠地價(jià)；未核實(shí)是否欠土地使用費(fèi)”；“其他需說明的情況”一欄則寫道：“拍賣物尚有部分工程未完工，一切未完善的手續(xù)及應(yīng)補(bǔ)交的費(fèi)用由競(jìng)得人自行解決；拍賣成交后，法院僅出具相關(guān)法律文書，拍賣物能否辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，是否欠繳地價(jià)、土地使用費(fèi)等費(fèi)用由競(jìng)得人自行到國(guó)土部門核查�！�
權(quán)威法律專家認(rèn)為：“關(guān)于將于本周五拍賣的兩棟建筑的上述信息表明，還存在著諸多不確定因素。有意集資參與聯(lián)合競(jìng)買的市民應(yīng)慎重決策�！�
該專家說：“為解決執(zhí)行難問題，法院往往以‘凈值套現(xiàn)’的方式將查封的房產(chǎn)委托有關(guān)機(jī)構(gòu)組織拍賣。在這個(gè)案例中，拍賣標(biāo)的物是否欠地價(jià)、是否欠土地使用費(fèi)、是否能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)等因素實(shí)際上都不明確。萬一將來發(fā)現(xiàn)這兩棟房產(chǎn)欠地價(jià)、欠土地使用費(fèi)、不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)怎么辦。有意參與‘聯(lián)合競(jìng)買’的‘集資者’應(yīng)該考慮清楚�！�
其次，即便“聯(lián)合競(jìng)買”成功，同樣存在著上述金橋工業(yè)區(qū)工業(yè)配套宿舍“聯(lián)合競(jìng)買”事件中存在的“資金安全、轉(zhuǎn)移登記將產(chǎn)生稅費(fèi)”等問題。
再次。由于本次的拍賣物實(shí)際上是兩棟“爛尾樓”，“聯(lián)合競(jìng)買人”是否有能力將“爛尾樓”盤活，存在很大的不確定因素。該專家說：“房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，專業(yè)的開發(fā)企業(yè)都有可能把項(xiàng)目搞砸。我懷疑這些‘業(yè)余的’‘集資者’是否有能力搞好開發(fā)。”
