目前,不僅新房交易量穩(wěn)步上升,二手房交易也節(jié)節(jié)攀升。在巨大交易量的背后,一些風險就暗藏在某些交易行為之中,如果你正著手想購買一套二手房,那么,清楚交易過程中的各種風險,顯得尤為重要。
風險1 按揭房過戶名堂多
還在按揭過程中的二手房進行買賣交易,實際上就是買方在替賣方提前還貸,但買方需要承擔很多風險。——致高律師事務所李乾應律師
【案例回放】
陳女士在某銀行貸款買有一套30萬元的房子,目前還有15萬元的貸款沒有還清。買方孫小姐也打算以按揭的形式購買該房。雙方經過協(xié)商后,孫小姐向陳女士支付15萬元作為首付,然后陳女士到銀行申請前還貸,向銀行支付剩余貸款,解除房產抵押,雙方再辦理產權過戶。隨后,中介公司或者擔保公司將產權證進行重新抵押登記,向銀行申請貸款,銀行進行房屋評估和審核后,將余款劃撥給賣方陳女士。
【個案分析】
這種還款模式需要買家先付款再過戶,如果雙方在履行合同的過程中出現(xiàn)問題,買方將承擔4重風險:一旦賣家的房子有問題,無法過戶,買方將承受很大損失;買賣雙方是現(xiàn)金交易,沒有銀行收據,賣方未給買方提供收條證明,如果在過戶過程中出現(xiàn)問題,買方提前支付給賣方的房款就很有可能無法收回;賣方申請?zhí)崆斑貸,銀行需要一定的時間進行審批,在這一過程中,賣方如果違約單方面抬高房價,買方將承受經濟損失;辦理完過戶手續(xù)后,買方向銀行申請按竭時,由于某種原因,銀行拒絕發(fā)放貸款,此時,風險則轉嫁到賣方身上。
【風險規(guī)避】
就此問題,致高律師事務所李乾應律師表示,雖然買賣雙方是和中介公司簽訂的三方合同,但在交易過程中,中介只需要履行介紹以及協(xié)助辦理手續(xù)的工作,如果買賣雙方出現(xiàn)違約,原則上中介公司是不承擔責任的。因此,在購買此類二手房時,買方需要承擔極大的風險。
李律師表示,買方要將風險降低到最低,首先需要和賣方在簽訂合同時,明確各項細節(jié)以及違約責任的認定。尤其在交易環(huán)節(jié),買方一定要留存證據,比如銀行的劃款存根證明,以及賣方的收條。在支付房款時,最好不要以現(xiàn)金形式交易。
另外,目前二手房交易中心以及各大銀行都開設有第三方托管業(yè)務,買方可將款項劃撥給第三方,等房屋過戶手續(xù)辦理完結后,在通知第三方將款項劃撥給賣方。
【購買此類二手房的按揭操作流程】
1、買賣方、中介方簽訂三方買賣合同,并事先確認買方有無還貸能力。
2、買方支付賣方房款的四成或五成(由雙方協(xié)定,一般不得少于三成),賣方須向買方打收條證明確實已收到款項。
3、賣方向銀行申請停按,并提交相關材料及支付貸款的剩余費用。
4、辦理完結注銷抵押手續(xù),雙方在中介機構陪同下去房管部門辦理過戶手續(xù)。
5、買方需到銀行指定的擔保公司辦理按竭貸款的手續(xù)(需提供收入證明、如果買方是單身則需提供單身公證、戶口本)。
6、由擔保公司或中介機構代為領取房產證,在做完抵押登記領取到他項權利證書后交給買方。
7、由銀行指定的評估公司評估房屋價格,申請通過銀行審核后(審核通常需要五個工作日),買方符合貸款標準,銀行向賣方一次性劃撥剩余款項。
8、買方需到申請貸款的銀行所指定的擔保公司或中介機構,攜帶相關款項共同辦理還貸手續(xù)。
風險2 誠意金不“誠意”
實際上,只有在一手房買賣中,才有支付“誠意金”的說法,二手房在交易過程中所謂的“誠意金”,僅僅是中介方圈“死”購房者的一種手段,對賣房人并不奏效。 ——四川致高律師事務所林方平律師
【案例回放】
8月中旬,在成都工作的李小姐打算購置一套二手小戶型房自住,于是便在位于致民路的某中介公司進行了登記。第二天,該中介公司工作人員便帶李小姐看了位于老南門一處50平小戶型,李小姐當即表示出愿意購買的意向。而該工作人員卻以約不到房東為由,叫李小姐先交納一萬元誠意金,以防該房子被別人買去。在經過了一番“討價還價”后,李小姐最終給中介公司交納了5000元購房誠意金。
隨后,中介公司表示會盡快聯(lián)系到房東,早日完成交易手續(xù)。李小姐滿心歡喜的認為交納了誠意金就等于吃了“定心丸”,于是便退掉了在其他幾家中介的登記記錄,“乖乖”在家等候消息。然而,足足等了近一周的時間,卻沒有該中介公司的任何消息,李小姐便獨自到該社區(qū)打聽消息,最終,保安告訴她,自己要買的那套小戶型房已于三天前租了出去。
這一消息讓李小姐非常氣憤,她認為,按照中介的說法,既然已經交納了5000元誠意金,交易理應萬無一失,這是中介方的失職,應該承擔一定的責任。而中介公司則表示,此事乃房東單方面違約,由于房東與李小姐并未簽訂購房交易合同,因此房東并不承擔違約責任,中介方在這里僅僅作為“介紹人”的角色出現(xiàn),因此,最多只能退還李小姐當初交納的5000元誠意金。
【個案分析】
針對這起投訴,四川致高律師事務所林方平律師表示:在二手房交易過程中,只存在定金交易,所謂誠意金交易僅僅是中介公司給購房者下的“套”,以防止購房者被別的中介公司“搶”去。在二手房交易中,只有房東、中介、購房者三方在場的情況下,才能夠簽訂購買協(xié)議,交納定金。但由于購房者在看房后,中介公司需要再約房東,在這段時間里,一些購房者就很有可能改變想法,為了徹底“套”牢購房者,一般在看完房后,中介公司便會要求購房者交納誠意金,口頭上是購房保障,實則是為了“控制”購房者。
目前,在二手房買賣中,定金轉誠意的議價方式,已經逐漸成為行業(yè)慣例。因為按照合同法規(guī)定,如果一方交納了定金,另一方卻違約的話,中介公司就需要支付雙倍的賠償。而在三方未簽訂合同的情況下,房東一旦反悔,中介公司就要承擔相應的賠償責任。誠意金一方面是為了“套牢”購房者,另一方面也是中介公司也可以避免賠償損失。
【風險規(guī)避】
在未簽訂三方合同前,購房者可以先給中介交納部分金額,但前提是必須和中介方注明交納的是購房定金,而非誠意金,以避免日后房東反悔造成的損失。
風險3 二手房價頻“變臉”
目前出現(xiàn)的這種新現(xiàn)象,與樓市的普遍火爆是分不開的,以前發(fā)生糾紛既有業(yè)主違約也有客戶(買方)違約,但最近數(shù)月所接案件中幾乎全部是因為房主解約。 ——四川致高律師事物所的林方平律師
【案例回放】
今年8月,市民林女士的朋友急需用錢,打算把位于八里小區(qū)一套于2002年買的90多平方米的房子以總價30萬元的價格出手。由于價格非常誘人,林女士當即決定購買,于是與朋友簽訂了一份意向性協(xié)議,并商定一周以后辦理過戶的同時一次性付清房款,協(xié)議簽訂后林女士交了一萬元的誠意金。一周以后,林女士按照約定與朋友聯(lián)系,朋友告訴林女士他在外出差,過一周再說。兩周后林女士又與朋友聯(lián)系,可是朋友卻支支吾吾的說房子不想賣了,并主動提出退還一萬元的定金。
不久,朋友主動聯(lián)系林女士,說因為房價上漲得太快,他的房子應該還有更大的利益空間,如果林女士愿意出35萬元的話還是可以成交。林女士想,如果35萬元買的話,折合單價在4000元/平方米以下,林女士當即答應下來,并再次約定了房子過戶的時間。為了滿足一次性付款的條件,林女士開始四處籌錢,想到馬上到手的房子,林女士一家很是高興?墒,朋友又一次給林女士開了個玩笑,到了約定的時間,朋友的電話怎么也打不通,這下林女士開始著急起來。兩周后,林女士終于聯(lián)系到這位朋友,可是朋友卻說房子已經以42萬元賣了,并主動承擔了雙倍違約金的處罰,退還給林女士2萬元。
【個案分析】
提高成交價,對房主來說,只不過是多等等而已,但得到的收益卻大了很多,但是對于急于買房的人來說,不僅時間、購房時機等被耽誤,心情也受到影響。由于一手樓市的價格不斷攀升,導致了二手房價格也上漲很快,為了獲取更多的利益,房主在二手房交易中頻頻“變臉”也在情理之中,但是卻給中介和購房者帶來了損失。
【風險規(guī)避】
要防止房主頻頻解約,除了在合同條款上加以細化外,提高違約金成本也很重要。根據擔保法規(guī)定,定金數(shù)額最高可以達到合同標的額的20%,如果按合同交易價格的20%支付定金,那么房主解約時就要承擔更大的賠償壓力,這樣就可以大大降低房主解約率。另外,約定高額解約賠償金也是解決的手段。一旦房主解約將面臨著巨額賠償風險,就不會輕易的解約了。但是需要提醒的是,這種約定也是雙方面的,如果房價暴跌,買方不買也要面臨巨額賠償房主的風險。(宋皇 孫莉)