只有賣不出去的價 沒有賣不出去的房

　　消費者對地產(chǎn)項目的認(rèn)知和樓盤的定價緊密相連。價格體系一旦出來，消費者對項目的認(rèn)知也基本確定，定錯了價錢，以后就很難通過重新定價翻身了。正因為這樣，房地產(chǎn)項目的定價策略，是整個房地產(chǎn)營銷的重中之重，也是發(fā)展商不到開盤最后一刻也不肯輕易透露的“高度機密”。

　　沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的房價�！霸谄渌�行業(yè)，用成本法來定價的企業(yè)很多，但房地產(chǎn)與其他產(chǎn)品不一樣�！北本├砉ご髮W(xué)博士生導(dǎo)師韓伯棠教授表示，“比如做鞋，定價沒有定準(zhǔn)可以再定價，房地產(chǎn)就不一樣，消費者對地產(chǎn)項目的認(rèn)知和樓盤的定價緊密相連。價格體系一旦出來，消費者對項目的認(rèn)知也基本確定，定錯了價錢，以后就很難通過重新定價翻身了�！�

　　正因為這樣，房地產(chǎn)項目的定價策略，是整個房地產(chǎn)營銷的重中之重，也是發(fā)展商不到開盤最后一刻也不肯輕易透露的“高度機密”�！皟r格策略其實也是企業(yè)和消費者之間的一場心理戰(zhàn)。如果消費者買樓后，感到房子的價值大于定價，那么樓盤就獲得了很大的成功；反之，消費者肯定感到不滿意�！币晃辉�在知名樓盤任職、多次成功使用價格策略的職業(yè)經(jīng)理人如是說。

　　優(yōu)惠的價格始終是最吸引買家的營銷手法之一

　　現(xiàn)象一 大折扣增加消費滿足感

　　2003年，華南板塊某樓盤新一期單位開盤，選擇“所有單位半價銷售”的策略。當(dāng)時，該樓盤周邊的競爭性產(chǎn)品很多，消息一出，馬上引起市場轟動，加上該盤當(dāng)時的定價確實比周邊的樓盤要低一些，因此銷售情況不錯。

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　　一般來說，市場上很少見到低于9折的大幅度折扣，“內(nèi)部認(rèn)購期間，最高可獲7折優(yōu)惠”、“一口價單位最高8折”等煽動性的語言，加上觸目驚心的大紅“X”，往往很吸引眼球。另一方面，這樣的價格策略，也很容易給消費者帶來心理上的滿足感，認(rèn)為撿到了大便宜，對銷售往往有所促進。不過，這樣的策略不是所有的樓盤都適用，如豪宅樓盤的買家對此就不一定“感冒”。

　　現(xiàn)象二 高價開盤增加市場認(rèn)可度

　　有的樓盤在開盤之初，不跟隨周邊市場的價格，以較高售價推出市場。如去年，珠江新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)某樓盤開盤時號稱要以2萬元/平方米的定價進行銷售，而當(dāng)時周邊樓盤的定價不到1.5萬元/平方米。

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　　使用這樣的定價策略可以避開價格戰(zhàn)，利用買家“一分錢一分貨”的心理，向客戶傳遞樓盤高素質(zhì)、高品質(zhì)及強大的升值能力，特別是中高檔樓盤，絕大多數(shù)購買者為二次置業(yè)，這種定價方式可以強調(diào)樓宇的保值升值作用。此外，高價還可以吸引消費者的注意，提高樓盤知名度。

　　使用這種策略的樓盤針對的主要是高收入人士，價格對買家的購買欲影響不大。但只適合實力雄厚的發(fā)展商在銷售高檔樓盤時使用，且在競爭激烈時，容易被其他素質(zhì)高、樓價相對較低的競爭對手搶走客戶，高價也增加了樓盤銷售的難度，回籠資金速度較慢。

　　現(xiàn)象三 大差距定價增加控制力

　　“均價”的高低一向是人們判斷樓盤價格的標(biāo)準(zhǔn)，但近期不少樓盤都采用了拉開高低價格距離的“差價”營銷方式。如近期銷售的天河區(qū)某樓盤，同為洋房產(chǎn)品，價差達3000元/平方米以上，價格跨越幅度大，南向和北向單位相差達數(shù)十萬元。據(jù)發(fā)展商介紹，這樣的定價策略，使得更多消費者都可以挑選到自己中意的單位，也使得客戶層面進一步擴大。

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　　這種定價方式可以拓寬樓盤的客戶層面，還可以增加發(fā)展商對銷售進度的控制能力。房管部門嚴(yán)格監(jiān)控發(fā)展商的“捂盤”行為，所有單位一旦拿到預(yù)售證就必須銷售，但發(fā)展商完全可以通過刻意提高某些暫時不準(zhǔn)備賣出去的單位的定價來達到控制銷售進度的目的。另外，由于部分單位用的是高定價，也很容易形成價格參照體系，讓購買低價單位的人獲得很大的心理滿足。當(dāng)然，什么才是合理的價差，對發(fā)展商的水平有較高的要求。

　　現(xiàn)象四 低開高走敦促買家入市

　　低開高走是現(xiàn)在不少樓盤都采用的定價策略。發(fā)展商為了吸引顧客，以較低價格開盤，以聚集人氣，形成熱銷局面，隨后再根據(jù)施工進度和銷售情況把售價提高，達到最終的銷售目的。

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　　這種做法的優(yōu)點是：每次價格上漲都能給前期購房者以信心，還可以刺激未購房者盡快購房。但并非每個項目都可使用。首先，樓盤的發(fā)展商必須有足夠?qū)嵙�，只有�?yōu)秀物業(yè)才會受到買家追捧。其次，必須控制好升價的幅度，升幅不能過多過快，否則銷售后期應(yīng)預(yù)留的升價空間過去，容易讓競爭對手奪走顧客。(谷欣)