房主出國(guó)慎與中介私自交易

　　問：我通過中介看好一套房子，但是房主出國(guó)了。中介說，房主出國(guó)前將房子公證給中介了。我想知道，這種情況下我購(gòu)買此套房產(chǎn)，可否正常辦理過戶手續(xù)？需要注意哪些方面？

　　答：通俗地講，誰有房產(chǎn)證誰就是房屋的主人，雖然房子經(jīng)過公證給了中介，但中介并不享有房屋的所有權(quán)，如果想擁有房屋的所有權(quán)，必須和房主通過正當(dāng)法律途徑辦理過戶手續(xù)。

　　房屋不過戶對(duì)買方而言風(fēng)險(xiǎn)比較大，從法律上講,賣方可能會(huì)一房多賣或是將該房另行抵押。如果你確實(shí)想購(gòu)買該房,建議房款不要一次性付清,否則你對(duì)對(duì)方完全沒有約束力。另外，在協(xié)議中對(duì)于對(duì)方不配合你過戶的違約金也要定高一些。在我國(guó)房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無法保證。

　　面積誤差超3%部分由賣主承擔(dān)

　　問：我買了一套80.24平米的房子，但交付的房子評(píng)估后面積達(dá)到85.25平米，開發(fā)商要求我補(bǔ)交差額，但這差距大于規(guī)定的3%，而之前我們只簽了一個(gè)臨時(shí)合同，上面約定按實(shí)際平數(shù)多退少補(bǔ)。請(qǐng)問這個(gè)問題該怎么解決，是全額補(bǔ)錢，還是按3%的交？

　　答：根據(jù)處理商品房面積差異的司法解釋：(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

　　盡量和開發(fā)商協(xié)商解決，必要時(shí)你可以通過訴訟途徑來解決。

　　未辦驗(yàn)收手續(xù)不算交付使用

　　問：幾個(gè)月前,開發(fā)商發(fā)出了交房通知，我準(zhǔn)時(shí)去驗(yàn)房但發(fā)現(xiàn)了許多問題，開發(fā)商承諾整改，并且沒有交付鑰匙給我，目前已經(jīng)拖了幾個(gè)月了，沒有任何消息。請(qǐng)問這種情況，房屋是否算交付？

　　答：首先，這種情況算沒有交付。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須同時(shí)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這是建設(shè)部自1998年9月1日起實(shí)施的。所以消費(fèi)者在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，首先要向開發(fā)商索取《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)有交付驗(yàn)收手續(xù)，并由用戶對(duì)住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行簽字認(rèn)可。購(gòu)房者只有確信所購(gòu)的商品房符合法律和合同規(guī)定的交付條件時(shí)，方可同房產(chǎn)商簽署房屋交接單，辦理收樓手續(xù)。

　　拆遷公有住房需安置承租人

　　問：我是一位教育事業(yè)單位的職工，現(xiàn)有單位分的36平米臨時(shí)住房，單位將被一開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的公司拆遷。我們是否該有這些經(jīng)適房的優(yōu)惠政策？

　　答：拆遷公有住房時(shí),對(duì)所有人、承租人應(yīng)按如下方式安置：(1)所有人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，承租人由所有人負(fù)責(zé)安置。所有人補(bǔ)償款的計(jì)算公式為：貨幣補(bǔ)償金額＝(市場(chǎng)單價(jià)＋價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積。(2)所有人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，原有租賃關(guān)系終止。給所有人補(bǔ)償款不設(shè)最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，也無價(jià)格補(bǔ)貼。計(jì)算公式為：貨幣補(bǔ)償金額＝評(píng)估單價(jià)×20%×被拆除房屋的建筑面積；承租人補(bǔ)償款的計(jì)算公式為：貨幣補(bǔ)償金額＝(市場(chǎng)單價(jià)×80%＋價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積。

　　從法理上說,你們有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但實(shí)際情況需依當(dāng)?shù)卣�府文件�?guī)定。目前許多地方政府都明文規(guī)定在拆遷公房時(shí),公房承租人有同時(shí)按房改政策購(gòu)買并獲得安置補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。(記者 李宛霖)

　　(本期解答：北京雄志律師事務(wù)所王榮香律師）