一系列中介賬款事件爆發(fā)后，通過中介行交易的房產物業(yè)，如何安全、順利地交割，成為大家關注的話題。那么，通過中介行交易時，如何規(guī)避物業(yè)買賣陷阱？

　　陷阱一：防止中介挪用房款

　　許多不法中介公司充分利用房屋買賣資金由自己托管的便利，拿出大筆款項去進行股票、期貨、基金的短期投資甚至存在銀行吃利息，以期讓這些賬上的錢流動起來賺取大筆灰色收入。

　　智恒房產(中國)集團副總裁周辰認為，二手房交易流程相對復雜，目前在上海的二手房交易環(huán)節(jié)中，中介行仍然扮演著資金監(jiān)管的重要角色。而中介公司對�？顚Ｓ玫馁Y金監(jiān)管賬戶仍擁有一定的支配權，因為賬戶的戶名是中介公司的名稱。

　　對此，普通的買賣雙方難以從戶名本身發(fā)現差異。因此，一旦個別不良中介隱瞞買家，仍可輕易獲得房款。需要多加注意。

　　陷阱二：全額房款現金收房

　　上海中原物業(yè)代理有限公司研究咨詢部認為，“現金全款收房”是黑中介賺取不法收入最主要也是利潤最大的一種方式。

　　現金全數到賬后，業(yè)主出于對中介公司的信任大多就很痛快地把房產證交給中介。這當中基本還未完成過戶手續(xù)，不法中介利用握在手中的房產證不是高價轉賣就是抵押變現，更危險的是個別不法中介甚至有卷款潛逃的可能性。

　　業(yè)內人士提醒，經紀公司應該只以中介形式出現，不允許有“現金收房”業(yè)務。按國家規(guī)定，中介最終只能收取最多2.5%的傭金，是純粹的居間方。

　　另外，“購房免傭金”、“傭金半價”的口號往往是中介公司打出的吸引客戶的促銷手段，實則內里大藏玄機，這樣的幌子背后隱藏的往往是不法中介大吃差價的行徑。

　　陷阱三：代簽合同

　　上海易居臣信房地產經紀有限公司金牌物業(yè)顧問修先生說，房屋買賣合同購房人與產權人簽訂才是有效的。如果賣房人是房屋的產權所有人，要看房產證。

　　如果是業(yè)主，代簽的，可以主張合同無效，一定要房屋的產權所有人簽名才能有效，如果購房人主張無效后，購房人只能向簽訂人追究有效的責任，及合同未能成立造成的直接損失。這種辦法一定要舉證，舉證的責任在買方，不在賣方。

　　規(guī)避的方法是根據產權證或銀行的抵押借款合同，預售合同確定這個產權人，如果變更產權人，購房人要求提供產權人出具的委托書，委托書必須經過當地公證處的委托書才可以簽這個委托書。

　　如果要簽訂的話，用手寫的委托書，拿身份證復印件過來，這種合同書沒有效，一定要經過公證處的委托書，委托書的權利人才可以履行這個委托書，否則所有的合同無效。

　　陷阱四：簽“陰陽合同”

　　如今，二手房交易的稅費給買賣雙方壓力不小，于是，出現了簽“陰陽合同”。

　　但是，根據稅收征管法，個人在轉讓房產過程中通過簽訂“陰陽”兩套合同故意低報、瞞報成交價格進行虛假納稅申報、不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅行為，稅務機關將依法追繳相應稅款、加收滯納金，并處以罰款。構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

　　從實際效果來看，故意低報、瞞報住房轉讓成交價格的行為，只是將應由賣方負擔的一些稅款推遲了繳納時間，而買方按市場價再次轉讓房屋時因為增值額較大，計稅金額較高，就要繳納高額稅款，因此本應由賣方負擔的稅款轉嫁給了買方；買方要用這套房產進行抵押貸款時，由于登記的房價很低，往往也很難獲取大額貸款。(作者:葉國靖）