11月26日，央行大幅降息，公積金貸款利率也同步下調(diào)；次日，廣州市公積金中心宣布上調(diào)貸款上限，個人貸款最高額度由40萬上調(diào)至50萬；夫妻貸款最高額度由65萬上調(diào)至80萬。公積金貸款在持續(xù)低迷的樓市中再度成為廣大市民關(guān)注的焦點。業(yè)內(nèi)人士認為，影響公積金貸款最高額度計算的主要因素是月度繳存額度和退休前應(yīng)繳存期數(shù)，月度繳存額越高或年齡越小，可貸最高額度將越高。

　　月繳存額高者最受益

　　廣州市公積金貸款個人上限增至50萬，相比調(diào)整前增加10萬；夫妻貸款上限從原60萬上調(diào)20萬至80萬。按照去年7月份廣州市公積金貸款上限調(diào)整后的計算公式計算，如果個人最高額超過50萬的，將以50萬為貸款上限，不足50萬的按計算出來的額度為上限。夫妻各自公積金貸款最高額度相加，超過80萬的以80萬為上限，不足80萬的以相加額度為上限。

　　從此公式中來看，影響公積金貸款最高額度計算的因素有個人賬戶繳存余額、月度繳存額度和退休前應(yīng)繳存期數(shù)，而主要的影響因素是月度繳存額度和退休前應(yīng)繳存期數(shù)，即月度繳存額越高或年齡越小，可貸最高額度將越高。

　　億達按揭市場部陳溢溢表示，本次上調(diào)，將使部分符合條件的市民申請到更高額度公積金貸款。但透過公式，公積金上調(diào)上限的受益人主要是月繳存額比較高和有年齡優(yōu)勢的人群。

　　公積金利率仍然占優(yōu)勢

　　利率優(yōu)勢是公積金貸款固有的優(yōu)勢。降息之后，公積金5年期貸款利率為4.05%，與商業(yè)性貸款5年期基準利率為6.12%相比，存在2.07%的利率差優(yōu)勢。按照貸款40萬貸款20年、等額本息還款計算，公積金貸款可省下大約11萬元。

　　可見，公積金貸款利率與商業(yè)性貸款基準利率依舊保持一定的優(yōu)勢，相比之下，公積金貸款優(yōu)勢更明顯。

　　目前，對于二次房貸及多套房貸的公積金貸款細則對利率方面尚未有上調(diào)規(guī)定，因此，申請第二套房或多套住房貸款，如果符合公積金貸款條件、可申請公積金貸款或再次申請到相應(yīng)額度的借款人將可以節(jié)省更多利息。

　　首次置業(yè)公積金貸款優(yōu)勢下降

　　降息后，首次置業(yè)購買90平方以下自住房，5年期以上公積金貸款利率4.05%，同檔商業(yè)性貸款優(yōu)惠下調(diào)30%后為4.284%，相比之下公積金僅優(yōu)惠0.234%。與商業(yè)性貸款相比，月供僅相差幾十元，整體節(jié)省利息也只有1萬多。而2007年12月21日加息后，首次置業(yè)商業(yè)性貸款享受15%下調(diào)利率，與同期公積金貸款5.22%利率差距1.4355%。可見公積金貸款在最近三次降息后貸款利率優(yōu)勢比之前大幅下降。

　　陳溢溢認為，在目前樓市處于穩(wěn)中有跌的現(xiàn)狀下，不建議首次置業(yè)者選擇公積金貸款，畢竟以后二次置業(yè)可以再次選用，在二次置業(yè)時避免商業(yè)性貸款按上浮利率執(zhí)行造成更大的利息負擔。但如果首次置業(yè)貸款額度較高，為60萬元以上，或貸款年限超過20年的，因額度高或期限長造成的還款利息部分比例大增，建議還是選擇公積金貸款以節(jié)省利息或在同等還款額度上可以縮短貸款期限。

　　對樓市難有大影響

　　享受公積金貸款上限的提高政策的受益人必須建立在個人最高額度超過50萬，或夫妻雙方公積金可貸最高額度超過80萬的基礎(chǔ)上。從億達按揭2008年前10個月的業(yè)務(wù)受理來看，辦理純公積金貸款成交宗數(shù)在辦理按揭業(yè)務(wù)的總成交宗數(shù)中占29.8%，組合貸款(即超過公積金貸款上限的業(yè)務(wù))成交宗數(shù)占按揭成交宗數(shù)的2.78%，即使加上該政策釋放的部分需求，該受益人群始終相對比較有限。

　　另外，滿堂紅研究部前三季度成交數(shù)據(jù)顯示，雖然今年前三季度公積金貸款成交比例略高于整體成交的20%，明顯高過去年第四季度的14%，但組合貸款一直在1.3%左右徘徊。陳溢溢認為，公積金貸款比例在本輪政策之后有上升的可能性，但難以成為房貸主流。

　　資深房產(chǎn)專家黃韜表示，從廣州全市來看,在廣州所有能用公積金買房的人中,已利用公積金買房人占了八成，沒有用的僅剩下不到兩成，因此，政府提升公積金貸款額度,對整體樓市影響也不大。目前能扭轉(zhuǎn)樓市的主要要素還是樓價，廣州樓價還有一定回調(diào)幅度,半年內(nèi),全城的住宅銷售均價可能會在8000元/平方米左右。(作者:徐鳳)