近期刺激房產消費的新政頻繁出臺，但據數據顯示，真正充分享受到新政優(yōu)惠的購房者并不很多，銀行理財專家建議市民巧妙規(guī)劃買房策略，自己創(chuàng)造能夠合理利用新政的條件。

　　首次購房買小棄大

　　據部分中介公司的統(tǒng)計，目前能夠享受到首次購房7折優(yōu)惠利率的購房者比例不到10%，原因一方面是首次購房的市民本來比例就不高，另一方面則是其中的很多人又不愿意購買90平方米以下的普通商品房。

　　很多結婚戶希望一步到位買大房子，其實符合首次購房條件者不妨轉換思路，先買小房子享受新政。比如，考慮先為父母改善住房，然后將父母房子賣掉籌集自己買房的資金。理財專家提供了一個案例：一家三口居住在市中心的老工房內，房產的市場價約在100萬元左右，兒子結婚要買房，看中外環(huán)外一套總價150萬元左右的新房，準備貸款100萬元，雖然他是首次購房，但由于要購買的房屋不符合條件，不能享受最優(yōu)惠利率。后來，他們決定先購買這個小區(qū)一套總價90萬元左右的小面積單元，這樣就能享受7折的最優(yōu)惠利率，貸款的額度也有70萬元左右。搬入這套房子后他們再把市中心的老房子賣掉，這樣買大房子就基本不用貸款了。粗粗一算，他們改變購房計劃，買賣房子支付的成本增加了大約三四萬元，但70萬元貸款優(yōu)惠按20年計算，至少能省下10多萬元。

　　再買賣用足公積金

　　上海市民購房使用公積金貸款的額度不斷提高，目前首次購房家庭最高能達到80萬元，但這只適用于新購房者，那些很早就已經辦理過公積金貸款的購房者卻不能享受，有的只享受了幾萬元的額度，有的已經將公積金貸款購買的房子出售，手中持有的房產全部辦理的是商業(yè)性貸款�，F在，這些購房者不妨考慮再買賣房產，用足公積金。

　　理財專家也提供了一個案例：比如，一位購房者先后買入三套房產，第一套用公積金貸款買入的房產已出售，現手中持有的兩套房產分別還有20多萬元的商業(yè)性貸款。這位購房者可以把持有房產中的一套出售，然后再購入一套價位差不多的房產，按照目前的貸款政策，他最多可以貸到四十多萬元的公積金貸款 (30萬元購房貸款加10多萬元的裝修貸款)，如此，他可以把另一套房產的商業(yè)性貸款提前還清，兩套房產的商業(yè)性貸款就可以全部置換為公積金貸款。

　　整合策略綜合考慮

　　理財專家提醒購房者，在進行購房策略整合時，不能光比較交易成本和省下的貸款利息，至少不能僅僅按照目前的交易稅費和貸款利率來計算，這是因為稅率和利率都可能發(fā)生變化，而不同區(qū)域房價的變化也可能讓原本的合算變?yōu)椴缓纤�，所以，購房者最好能夠結合自身的居住、工作、生活、投資需求的變化綜合考慮。

　　比如，有的人一直打算為父母改善住房，有的人對自己投資的房產回報率不滿意，有的人工作變動了想節(jié)省通勤時間，有的人子女要入學想進好學校，這些換房的需求原本可能受阻于高昂的交易成本，現在，不但交易成本下降了，而且新政又能帶來可觀的補貼甚至是盈利，何樂而不為呢？