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加息對(duì)房貸影響最顯著 按月還貸工薪一族被波及
2007年07月22日 10:36 來(lái)源:新京報(bào)

  貸幣政策的影響是不分自住與投資的全方位打擊,其中影響最大的自然是按月還貸工薪一族。

  面對(duì)有過熱風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì),貨幣政策緊縮又緊縮。周五,央行宣布加息0.27個(gè)百分點(diǎn),利息稅從20%降低到5%,一年期存款實(shí)際收益率3.16%,相當(dāng)于利率提高兩次多,雖然實(shí)際上仍處于負(fù)利率,但決心不可謂不大。

  由于是存貸款利率同升,因此對(duì)銀行收益影響不大,作為銀行主要收入來(lái)源之一,房地產(chǎn)貸款從復(fù)利的角度還會(huì)上升。當(dāng)然,銀行貸款客戶的借貸融資成本會(huì)上升,不過對(duì)資金鏈并不太緊或者利潤(rùn)率高的企業(yè)影響有限。

  人們最關(guān)心的是,緊縮性的貨幣政策對(duì)民生影響幾何?無(wú)論是緊縮還是擴(kuò)張型貨幣政策的支持者,減免利息稅被普遍解讀為利好。這項(xiàng)旨在拉動(dòng)內(nèi)需的政策,在被證明根本無(wú)法達(dá)到效果的8年之后,才宣布降低利息稅,但還是保留了一條5%的小辮子。

  即便利息稅降到5%,存款加息27個(gè)基點(diǎn),到銀行存款的依然會(huì)是風(fēng)險(xiǎn)厭惡群體的專利,所起到的作用是不讓銀行儲(chǔ)蓄大規(guī)模搬家,影響到銀行的安全,但不會(huì)出現(xiàn)儲(chǔ)蓄回流。首先,在銀行存款利率加息減稅后還是無(wú)法跑贏通脹率,除非我國(guó)的通脹率回落到3.16%以下。但是,這樣的希望比較渺茫,人民幣匯率上升趨勢(shì)不變,實(shí)物資產(chǎn)價(jià)格就會(huì)節(jié)節(jié)上升,說(shuō)得簡(jiǎn)單一些,只要存在人民幣匯率上升與利率上升也即通脹壓力不變的雙重預(yù)期下,土地、房地產(chǎn)、資源等就會(huì)通過價(jià)值重估,繼續(xù)維持在高價(jià)位。

  加息對(duì)民生影響最顯著的就是房貸,我國(guó)消費(fèi)信貸的發(fā)展史從另一個(gè)層面看,是個(gè)人房貸畸形增長(zhǎng)史。加息對(duì)房地產(chǎn)投資者影響巨大。按易憲容的數(shù)據(jù),當(dāng)本金1元,利率復(fù)利為5%時(shí),30年后1元的終值利息系數(shù)為4.322;利率為8%,30年后1元的終值利息系數(shù)為10.062;利率為10%時(shí),30年后1元的終值利息系數(shù)為17.449.也就是說(shuō),當(dāng)復(fù)利計(jì)算時(shí),當(dāng)利率由5%上升到10%時(shí),其終值利息系數(shù)為4倍多。如果購(gòu)房總價(jià)120萬(wàn)元,首期付款20萬(wàn)元,貸款100萬(wàn)元,分30年付清,貸款利率為10%,每月按揭貸款8775.70元,30年后你連本帶利得總支付332萬(wàn)元,其中利息支付232萬(wàn)元。

  利率上升對(duì)房地產(chǎn)影響包括兩方面:一是牽涉經(jīng)濟(jì)基本面房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲;二是按月還貸的工薪族的成本會(huì)成倍上升,收入增長(zhǎng)趕不上利率增長(zhǎng)的步伐。并且,貸幣政策的影響是不分自住與投資的全方位打擊,其中最大的自然是工薪一族。那些同時(shí)貸款購(gòu)買幾十套低價(jià)房,或者能夠購(gòu)買房地產(chǎn)公司原始股的人,不在此列。

  雖然個(gè)人房貸仍然是優(yōu)質(zhì)貸款,但違約比例已經(jīng)上升。據(jù)上海銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì),2004年上海中資銀行房貸的平均不良率只有千分之一左右,到2006年9月末,上海中資銀行個(gè)人房貸的平均不良率已上升到千分之八點(diǎn)六。如果違約比例繼續(xù)上升,下一步政府可能會(huì)推出貸款證券化,向社會(huì)釋放這部分風(fēng)險(xiǎn)。

  政府在制訂貨幣政策時(shí),需要同時(shí)考慮到普通消費(fèi)者的承受能力,否則貨幣政策將成為貧富分化劑,富裕者可以繼續(xù)通過理財(cái)與投資實(shí)物資本市場(chǎng)賺取通脹期的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)差價(jià),而一般民眾則不得不飽嘗收入增長(zhǎng)趕不上物價(jià)上漲的痛苦。

  給大多數(shù)普通工薪族以釋放風(fēng)險(xiǎn)的渠道,應(yīng)成為政府除貨幣政策外的另一政策高點(diǎn)。(上海學(xué)者葉檀)


 
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