盡管目前我國商業(yè)銀行房地產信貸業(yè)務整體運行良好，但在宏觀調控背景下，結合未來2—3年我國房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢，商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款與個人按揭貸款的投向與風險防范策略應強調以下重點：

　　繼續(xù)積極發(fā)展房地產信貸業(yè)務。在全國房地產價格將保持上升趨勢的預期下，未來2—3年，隨著我國房地產需求的迅速增長，開發(fā)商與居民對商業(yè)銀行房地產信貸業(yè)務的需求量也將穩(wěn)步增長，房地產信貸業(yè)務將繼續(xù)成為商業(yè)銀行重要的盈利來源。因此商業(yè)銀行應繼續(xù)積極發(fā)展該業(yè)務，但貸款增速以不超過當年房地產開發(fā)投資增速為宜。

　　普通住宅開發(fā)貸款與按揭貸款仍是信貸投向重點。住宅建設投資是房地產開發(fā)投資的主體，在房地產開發(fā)投資中的占比已經擴大到70%，且呈逐年提高之勢。同時隨著房地產宏觀調控政策的陸續(xù)出臺，中小套型、中低價位的普通住房、經濟適用房與廉租住房供應量將有所上升，低密度、高價位的高檔住宅的供應量將相應減少，因此圍繞以上三類普通住宅的開發(fā)貸款應得到迅速發(fā)展。個人購房消費是我國房地產市場需求的主體，占比超過了90%，因此未來2—3年按揭貸款仍是我國商業(yè)銀行房地產信貸投向的重點。

　　謹慎發(fā)展與商業(yè)營業(yè)用房相關的信貸業(yè)務，重點拓展京、滬、粵、浙、蘇的辦公樓信貸業(yè)務。由于2004年以來全國商業(yè)營業(yè)用房投資增速迅速回落，空置面積上升，因此，從整體上看，商業(yè)房地產的投資風險高于住宅投資。特別值得關注的是，我國商業(yè)零售業(yè)已進入微利時代，微薄的商業(yè)利潤往往難以支撐高昂的商場租金支出，開發(fā)商投資商鋪的盈利空間極為有限。因此除謹慎介入北京、上海、廣州等東部特大城市中心區(qū)域的高品質物業(yè)開發(fā)外，應嚴格控制信貸資金投向商業(yè)房地產開發(fā)，尤其是大型商鋪的開發(fā)。同時由于我國辦公樓投資主要向北京、上海、廣東、浙江、江蘇等五省市聚集，以上城市基本主導了全國辦公樓市場，因此是商業(yè)銀行拓展辦公樓類信貸業(yè)務的重點地區(qū)。

　　東部應繼續(xù)成為拓展業(yè)務的重點區(qū)域，中西部地區(qū)中心城市市場機會不容忽視。未來2—3年，東部地區(qū)仍將是我國房地產開發(fā)投資以及各類房地產銷售的主要區(qū)域，北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、天津等省市將繼續(xù)成為商業(yè)銀行全面拓展房地產信貸業(yè)務的重點。其中除一線中心城市應繼續(xù)作為信貸投向的重點外，二、三線城市房地產市場的機遇也值得重視。與此同時，隨著我國中西部地區(qū)房地產開發(fā)投資的迅速增長，該地區(qū)在全國房地產開發(fā)投資中的占比將逐漸提高，商業(yè)銀行在部分中心城市的房貸業(yè)務面臨著較大的成長機會，四川省區(qū)域內的中心城市尤其不容忽視。

　　重點發(fā)展盈利能力較強的優(yōu)勢企業(yè)信貸業(yè)務，把握行業(yè)資產重組契機，合理調整客戶結構。由于近年來房地產開發(fā)企業(yè)的經營效益出現了分化，大多數企業(yè)處于微利水平，因此商業(yè)銀行應有選擇地發(fā)展房地產信貸客戶。應加大對主業(yè)優(yōu)勢突出、盈利能力較強、資質等級高、信用記錄好、具有土地、品牌、管理等優(yōu)勢的龍頭企業(yè)的信貸支持力度，力爭與其建立長期的戰(zhàn)略性合作關系，謹慎介入進入房地產行業(yè)的時間較短以及不以房地產開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)集團的房地產開發(fā)項目。

　　房地產企業(yè)多種形式的資產重組，對商業(yè)銀行的發(fā)展既是機遇又是挑戰(zhàn)。從正面影響看，圍繞盤活土地資源、企業(yè)戰(zhàn)略轉型及業(yè)務結構調整展開的資產重組在為優(yōu)勢企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件的同時，也消化了一部分虧損嚴重，效益、效率低下的企業(yè)。有利于優(yōu)選目標客戶、優(yōu)化信貸資產結構、提高資產質量。從負面影響看，部分企業(yè)借資產重組之機逃廢銀行債務的行為將導致信貸資產的巨大損失。為防止不良資產的出現，部分經營業(yè)績不好、面臨被兼并或破產的企業(yè)應引起商業(yè)銀行的高度重視，圍繞這些企業(yè)進行信貸資產重組刻不容緩。

　　采取積極措施，切實控制房地產信貸風險。房地產行業(yè)的高風險特征使其成為商業(yè)銀行風險防范的重點。即使對于應大力發(fā)展的普通住宅開發(fā)項目與個人房貸業(yè)務，也應采取有效措施，切實防范風險，杜絕不良資產的產生。

　　對住宅開發(fā)項目貸款，一是必須在項目審批手續(xù)完備、“四證”齊全、項目資本金達到35%以上且足額到位、項目綜合效益較好的前提下發(fā)放，要嚴格堅持房地產信貸準入和退出制度。二是加強對開發(fā)商的財務風險分析，重點分析存貨結構(包括原材料存貨、設備存貨、開發(fā)成本、開發(fā)產品和開發(fā)用品存貨)與企業(yè)的現金流量，據以評價企業(yè)的儲備資產水平和項目運作能力。三是加強貸后管理，對項目實行全過程動態(tài)跟蹤，對開發(fā)商貸款要開設專用帳戶，視工程進展情況分期撥付資金，保證專款專用，并以銷售進度按比例歸還銀行貸款。

　　對個人住房貸款，一要盡快對不良貸款余額偏大的分行進行風險排查，吸取教訓作為前車之鑒。二要按照銀監(jiān)會規(guī)定對已通過竣工驗收的現房辦理住房按揭貸款。三要控制個人購房行為和首付款比例，對購買第二套以上的個人辦理住房按揭貸款不享受住房貸款優(yōu)惠利率，且首付比例要適當提高。四要加強對個人第一還款能力的分析，應通過對包括借款人的工作單位，稅務部門、工商管理部門以及征信機構等獨立的第三方調查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，不得僅憑擔保、抵押物等第二還款源發(fā)放貸款。(交通銀行研究部 執(zhí)筆：張信瓊）

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