今年以來上市房地產公司通過增發(fā)等方式，已合計融資超過1000億元，這些公司又挾巨資在各大城市“跑馬圈地”——

　　融資——地產股增發(fā)風生水起

　　據國家統(tǒng)計局數據,上半年1月份至6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲5.6%、5.9%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%,總體呈現上升態(tài)勢。房價的不斷抬升，使投資者對地產上市公司的未來業(yè)績增長充滿期待。保利地產從7月2日44.62元開盤到8月27日的階段高點87.99元，只用了短短一個多月，股價漲幅就接近100%。

　　地產股表現良好，給上市公司通過資本市場融資帶來了機會。今年7月，金地集團定向增發(fā)1.73億A股，成功募資45億元。8月，金地集團又發(fā)布公告，擬發(fā)行不超過12億元人民幣公司債。此外，公司還計劃公開增發(fā)不超過3.6億股A股。

　　8月，萬科A股增發(fā)募集資金100億元，創(chuàng)下我國股市增發(fā)史上單次募資最高紀錄，其后再度公告，擬發(fā)行總金額不超過59億元的公司債。

　　其他公司也絲毫不愿意落后于人。8月，保利地產公開增發(fā)融資70億元，蘇寧環(huán)球擬定向增發(fā)3.8億—4.2億股，募集資金高達110億元；棲霞建設、深南光A、上實發(fā)展三上市房企同時發(fā)布增發(fā)方案，共增發(fā)募資高達71.9億元……

　　據不完全統(tǒng)計，今年以來上市房地產公司通過增發(fā)、配股等方式，已合計融資超過1000億元。

　　圈地——上市公司馬不停蹄

　　絕大多數上市公司巨額融資到手干什么呢？國務院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國房地產企業(yè)競爭力研究報告》顯示，隨著國家土地和房地產金融調控政策的不斷調整，房地產企業(yè)不斷進行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴張，土地購置面積也越來越大。

　　很明顯，融資幾乎都投放到了土地儲備之上，這可以直接推高公司的未來發(fā)展評價。

　　上市公司手握巨資競拍地塊，其直接結果就是，全國范圍內的土地價格不斷創(chuàng)出新高，上海、杭州、東莞、天津、廈門等地紀錄不斷被刷新，一個個“地王”閃亮登場：上海，蘇寧環(huán)球集團以6.7萬元/平方米樓面價、44億元天價拿下單價“地王”；武漢，上海豫園商城以35.02億元天價競得一塊土地……

　　對此，不少業(yè)內人士不無憂慮。因為，地王效應不僅導致地價上漲，其對房價的拉動效應也很明顯。全國各地因地價上漲而導致周邊在售樓盤漲價的例子層出不窮。在8月的2007博鰲房地產論壇上，香港四大地產商之一恒隆集團主席陳啟宗就曾發(fā)出警告：“內地土地交易實際上已經出現‘面粉貴過面包’的現象，也就是說土地的價格高過周邊的房價，這是很危險的事情。”

　　囤地——巨頭占有大量資源

　　近幾年，不斷有開發(fā)商發(fā)表言論認為，房價上漲主要歸咎于土地供應太少。而土地管理部門卻多次澄清說，土地供應量并不稀少。事實究竟如何呢？

　　雖然平時我們很難得知地產企業(yè)到底有多少家底，不過，這些在地產企業(yè)的中報里卻明白地給了我們答案。

　　在香港上市的地產公司碧桂園的中報顯示，截至8月15日，公司土地儲備量為5400萬平方米，比4月20日上市前的1900萬平方米增長了180%，是全國土地儲備量最大的房地產企業(yè)之一。根據萬科最新公告顯示，萬科的土地儲備合計2157萬平方米，其中屬于萬科權益的建筑面積為1818萬平方米。而且隨著萬科100億元公開增發(fā)的完成，相信在土地儲備方面的投入將繼續(xù)擴大。

　　中報顯示，保利地產截至7月31日，擁有土地儲備1007萬平方米。招商地產2007年新增土地儲備建筑面積168萬平方米，金地集團上半年獲得了5個項目，可租售建筑面積達235萬平米……

　　中國人民大學土地管理系主任、房地產信息中心主任葉劍平認為，開發(fā)商大面積囤地，作為市場經濟條件下的企業(yè)行為，是無可厚非的�？蓮纳鐣�角度上說，這種行為是有一定負面效果的，因土地的稀缺性帶來企業(yè)的壟斷，形成壟斷價格。雖然國土部門統(tǒng)計數據表明土地的供應量很大，但問題的核心在于如何提高最終產品(住宅)的有效供應，否則，易形成土地由政府壟斷變成企業(yè)壟斷。因此，他建議，希望主管部門能通過分割地塊、增加有效供應等方式調節(jié)。同時，可以在土地出讓合同書中增加附加條款，明確開發(fā)周期，通過管理手段使得政府的土地供應很快轉化為有效供應。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授提醒，土地儲備量越大，企業(yè)實際上就承擔了越大的未來市場變化風險，希望企業(yè)能冷靜思考。

　　憂慮——樓市股市風險聯(lián)動

　　據業(yè)內人士介紹，開發(fā)商手中囤積的土地大多在2004年“8·31大限”之前拿到。按照國家規(guī)定，當年8月31日之后，經營性土地不得再通過協(xié)議形式出讓，一律進行公開競價。其后，開發(fā)商便年年喊“缺地”。而且，隨著近年來銀行信貸的逐步緊縮，開發(fā)商資金鏈普遍吃緊。

　　但在大牛市當中，房地產企業(yè)創(chuàng)新了融資渠道。相比到銀行貸款的嚴審查，高成本而言，從股市融資成本低廉、無須還本、不用付息，風險被分散轉嫁到地產股投資者身上，大地產商當然非常樂意為之。于是，在房地產宏觀調控嚴管的“信貸”和“土地”兩道閘門外，地產巨頭們能比較輕松地融資圈地。

　　房價上漲——地產股升值——巨額融資圈地——土地儲備充足抬高股價、高地價拉高房價……一幕股市、土地、樓市攜手高價共舞的循環(huán)圖畫仿佛已浮現到了我們眼前！

　　這是一幅值得我們警惕的畫面。葉劍平認為，這當中是蘊涵著風險的。目前企業(yè)高價拿地是因為可以將成本轉嫁給市場，有購房者可以消化這種成本的上漲，今后如果情況發(fā)生變化，土地的預期成本與實際成本脫節(jié)，將可能導致房地產企業(yè)的資金鏈斷裂。這是房地產企業(yè)本身的風險，其實并不可怕。真正需要警惕的是第二重風險，即連帶的金融市場的風險，可能導致房地產市場的系統(tǒng)性風險逐漸向股市轉移。

　　劉洪玉也同樣認為，這個循環(huán)當中，孕育了巨大的房地產價格風險和股票價格風險。因此，在目前房價和股價都處于高位的時候，一定要警示風險，理性投資。(沈寅 張向永)