“現(xiàn)在，外資進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度越來(lái)越快。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h這樣告訴記者。今年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資增勢(shì)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資已經(jīng)占到全國(guó)利用外資比重的1/5以上。伴隨外資的進(jìn)入，大量熱錢涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)已成為各方面必須面對(duì)的事實(shí)。

　　熱錢大舉涌入

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至8月份，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資371億元，同比增長(zhǎng)65.9%，增幅比去年同期提高30.1個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資規(guī)模占同期全國(guó)實(shí)際利用外資總計(jì)的比重達(dá)到24.1%，比2006年全年比重提高近11個(gè)百分點(diǎn)。

　　這種情況在部分地區(qū)表現(xiàn)更為突出。如四川省2006年19個(gè)上千萬(wàn)美元的外資項(xiàng)目中有12個(gè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目。2007年1至2月，四川省外資實(shí)際到位200萬(wàn)美元以上的18家企業(yè)中有一半是房地產(chǎn)項(xiàng)目；外資實(shí)際到位達(dá)16915萬(wàn)美元，占同期該省利用外資總計(jì)的79.3%。

　　伴隨外資進(jìn)入的還有大量熱錢，盡管我國(guó)政府已經(jīng)對(duì)此有所警惕。今年二、三季度，國(guó)家先后出臺(tái)了針對(duì)外資投入中國(guó)房地產(chǎn)的兩個(gè)文件，5月23日頒布的《商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》要求，地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)及時(shí)依法向商務(wù)部備案。7月10日國(guó)家外匯管理局發(fā)布的《關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》規(guī)定，今后將不再批準(zhǔn)新的外資房地產(chǎn)貸款(銀行貸款或者股東貸款)。

　　但是，“大量境外熱錢在國(guó)內(nèi)進(jìn)行非正常流動(dòng)和投機(jī)已經(jīng)成為事實(shí)，流入量在2500億至3000億美元之間，并且還有繼續(xù)擴(kuò)大流入量的發(fā)展趨勢(shì)。境外熱錢具有明顯的投機(jī)賭博特征，其主要投資方向是房地產(chǎn)和股市等高利潤(rùn)增長(zhǎng)行業(yè)�！睆V東省社會(huì)科學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所剛完成的《境外熱錢在國(guó)內(nèi)非正常流動(dòng)調(diào)查報(bào)告》提出了這樣的論點(diǎn)。

　　熱錢流入國(guó)內(nèi)途徑隱秘

　　所謂“熱錢”，是人們對(duì)國(guó)際套利資本的通俗說(shuō)法，是在有套利機(jī)會(huì)的時(shí)候迅速流入某個(gè)市場(chǎng)，獲利后再迅速流出的資金。但是，要想把隨著外資進(jìn)入的熱錢和其它資金區(qū)分開(kāi)是十分困難的。何況我國(guó)對(duì)熱錢的流入有嚴(yán)格的限制，所以境外熱錢流入我國(guó)市場(chǎng)的途徑是相當(dāng)隱秘的。

　　據(jù)了解，境外熱錢主要以港澳地區(qū)合法的財(cái)務(wù)金融公司為組織者，直接參與熱錢轉(zhuǎn)移的往往是各行業(yè)涉及跨境業(yè)務(wù)的正當(dāng)經(jīng)營(yíng)的大型企業(yè)。熱錢通常會(huì)通過(guò)各種途徑轉(zhuǎn)化為表面合法的投資資金，進(jìn)出境相當(dāng)方便，運(yùn)作方式也很成熟。其流入方式千變?nèi)f化、層出不窮，有些方法簡(jiǎn)直令人難以置信。

　　《境外熱錢在國(guó)內(nèi)非正常流動(dòng)調(diào)查報(bào)告》課題組在調(diào)查跟蹤的一個(gè)案例中，發(fā)現(xiàn)其有如下手法：

　　一個(gè)地下錢莊以境外的公司跟其在國(guó)內(nèi)的關(guān)聯(lián)外貿(mào)公司簽訂一個(gè)貿(mào)易合同，合同中約定外方為了支持中方工作需要，解決中方資金緊張的局面，同意提前支付部分貨款以便中方能及時(shí)組織貨源進(jìn)行出口交易。但在預(yù)支貨款入境后的三個(gè)月，即交貨期到達(dá)時(shí)，中方以貨物生產(chǎn)出現(xiàn)某些特殊困難為由，要求外方同意予以延遲交貨三個(gè)月。經(jīng)雙方多次協(xié)商后，外方表示予以諒解并同意中方的要求�？墒堑筋A(yù)支貨款入境后的六個(gè)月，即第二次約定交貨期到達(dá)時(shí)，中方又以原材料價(jià)格上升為由，要求外方相應(yīng)地提高出口產(chǎn)品價(jià)格。為此，中外雙方不斷協(xié)商了兩個(gè)月，最后雙方同意以中方賠償外方預(yù)付款的10%為代價(jià)終止該項(xiàng)貿(mào)易合同，預(yù)付貨款也順理成章地返還境外的外方。

　　課題組表示，該案例充分反映了地下錢莊非常熟悉國(guó)際貿(mào)易慣例和法規(guī)，通過(guò)中外雙方就貿(mào)易事項(xiàng)磋商的眾多來(lái)往信件，可以使人確信這是一宗出現(xiàn)意外的可以理解的貿(mào)易，而且好像也發(fā)生了比較嚴(yán)重的貿(mào)易糾紛。實(shí)際上，地下錢莊就是通過(guò)這個(gè)方法，輕而易舉地把境外熱錢引進(jìn)到國(guó)內(nèi)溜達(dá)了近八個(gè)月。

　　地產(chǎn)市場(chǎng)、金融制度均受沖擊

　　越來(lái)越多的國(guó)外熱錢投資到國(guó)內(nèi)樓市，刺激了房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)�！毒惩鉄徨X在國(guó)內(nèi)非正常流動(dòng)調(diào)查報(bào)告》課題組表示，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，還沒(méi)有形成有效的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，境外熱錢趁機(jī)通過(guò)操縱市場(chǎng)，提高房?jī)r(jià)。又由于境外熱錢在房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的“標(biāo)桿效應(yīng)”，境內(nèi)外很多民間資金在其影響下，紛紛跟風(fēng)入市，房?jī)r(jià)越炒越高，房地產(chǎn)價(jià)格與真實(shí)價(jià)值脫離，出現(xiàn)了明顯的“效用失真”問(wèn)題，價(jià)格泡沫一旦破裂，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成長(zhǎng)期低迷的影響。

　　另外，由于境外熱錢主要集中于高端市場(chǎng)，如高檔住宅和其他豪華地產(chǎn)，而我國(guó)居民需要的廉價(jià)房子的供應(yīng)反而減少。同時(shí)國(guó)內(nèi)游資與境外熱錢相互匯集，通過(guò)銀行杠桿的放大效應(yīng)，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的追本逐利行為。因此，投資需求正取代居民需求而成為房地產(chǎn)投資重點(diǎn)。廣東省社會(huì)科學(xué)院研究員黎友煥表示，這樣會(huì)加劇我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的不合理結(jié)構(gòu)。

　　面臨考驗(yàn)的不止有樓市，還有我國(guó)的外匯管理制度和金融制度，因?yàn)闊徨X的涌入削弱了我國(guó)目前固守的資本管制的有效性，擾亂了外匯市場(chǎng)秩序。報(bào)告結(jié)果顯示，雖然我國(guó)目前仍未實(shí)行人民幣資本項(xiàng)目完全自由兌換，但熱錢的大量流入意味著經(jīng)常項(xiàng)目和資本項(xiàng)目之間的流通已經(jīng)被打開(kāi)了通道，這就助長(zhǎng)了外匯市場(chǎng)上的非法交易，扭曲了國(guó)際收支平衡，虛增了外匯儲(chǔ)備，增加了人民幣升值的壓力。為了保持匯率穩(wěn)定，中央銀行不得不購(gòu)買外匯市場(chǎng)上溢出的外匯，從而相應(yīng)地增加了外匯占款及基礎(chǔ)的貨幣供應(yīng)量，這一方面通過(guò)貨幣的乘數(shù)效應(yīng)，使得流通中的人民幣迅速增加，推動(dòng)通貨膨脹的產(chǎn)生；另一方面弱化了匯率調(diào)節(jié)外匯資金供求的功能，導(dǎo)致我國(guó)的貨幣政策相關(guān)調(diào)控效果減弱。(方燁 洛濤 孔博)