在發(fā)展中國家和新興市場國家，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和福利水平的限制，以及人口增長較快、城市化進(jìn)程加速的影響，住房矛盾普遍比較突出，特別是低收入階層和住房短缺問題相當(dāng)嚴(yán)重。我國住房市場和房產(chǎn)抵押貸款市場處于發(fā)展初期，政府住房政策和住房保障制度尚不完善，相關(guān)政策措施不配套，執(zhí)行實(shí)施力度不夠，法律監(jiān)督也比較薄弱。住房問題既是社會不穩(wěn)定的重要因素，也是許多發(fā)展中國家和新興市場國家政府長期致力解決的主要問題。由于國情、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和體制千差萬別，發(fā)展中國家和新興市場國家實(shí)施的住房政策各不相同，措施也多種多樣。在住房政策方面既有成功的經(jīng)驗，也有失敗的教訓(xùn)。韓國、新加坡、泰國、馬來西亞、印度、智利、巴西、墨西哥等新興市場國家和發(fā)展中國家的一些住房政策和制度措施，對于我國正在進(jìn)行中的住房制度改革或許有一定的借鑒和參考價值。

　　發(fā)展中國家和新興市場國家的住房政策各有特色，主要經(jīng)驗歸納如下：

　　一、建立和完善相應(yīng)的住房法規(guī)，明確住房建設(shè)和住房政策的管理機(jī)構(gòu)，構(gòu)建住房制度的框架體系，為實(shí)現(xiàn)住房計劃目標(biāo)提供法律和組織保證。

　　居民住房問題解決得比較好的韓國、新加坡、馬來西亞等國家，都擁有相對完整的住房法律、法規(guī)，一方面以法律為依據(jù)成立專門機(jī)構(gòu)來實(shí)施法律規(guī)定的各項保障措施；另一方面通過法律來引導(dǎo)和規(guī)范其它經(jīng)濟(jì)主體的行為，鼓勵其服務(wù)于住房保障的整體目標(biāo)，從而保證住房政策的執(zhí)行、實(shí)施。

　　例如，韓國政府自上世紀(jì)60年代起出臺了以住房建設(shè)促進(jìn)法為核心，包括建設(shè)法、城市規(guī)劃法、大韓住宅公社法、公共住房法和大韓住房銀行法等在內(nèi)的一系列住房法規(guī)，明確了由建設(shè)部作為住房建設(shè)和住房政策的主管機(jī)關(guān)，組建了大韓住宅公社、大韓住房銀行等參與住房建設(shè)和住房金融服務(wù)的相關(guān)國營機(jī)構(gòu)，初步形成了韓國住房法律、制度框架。

　　新加坡政府自上世紀(jì)60年代公布并實(shí)施了《新加坡建屋與發(fā)展令》，明確了政府發(fā)展住房的目標(biāo)、方針、政策，確立專門法定機(jī)構(gòu)行使政府組屋建設(shè)、分配和管理職能，同時政府還頒布了許多相關(guān)條例，如《建屋局法》、特別物產(chǎn)法等，通過立法確定解決居民住房問題的大政方針，為“居者有其屋”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供了法律保障。

　　馬來西亞制定的規(guī)范房地產(chǎn)市場的相關(guān)法律有：1966年房屋開發(fā)商法令、1976年城鎮(zhèn)規(guī)劃法令、1995年鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃法令。埃及去年出臺了《房地產(chǎn)抵押法》，以推動銀行為低收入人群購房提供抵押貸款。

　　在許多國家，按法律要求，成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)住房保障制度的落實(shí)。如新加坡的“政府建設(shè)發(fā)展局”、馬來西亞的“國家房屋局”、巴西的“全國住房建設(shè)銀行”、墨西哥的“全國勞動者住房基金機(jī)構(gòu)”等。

　　二、確立和強(qiáng)化政府在解決中、低收入家庭住房問題中的作用。

　　解決低收入居民的住房問題，是國家社會政策的重要組成部分，政府需要投入必要的資金。政府提供住房保障資金的形式多種多樣。

　　一是完全由政府出資建房。新加坡政府組屋全部由政府出資建造。

　　二是政府按一定比例出資或資助建房。韓國的永久性公租房，政府投資占房屋建筑成本的85%；可出售的公租房，由公營的韓國政府公社開發(fā)建設(shè)，韓國住房基金提供占總建筑成本40%-50%的低息貸款。馬來西亞將廉價房和廉租房的建造成本納入到政府年度財政預(yù)算中。其中，“人民住房出售計劃”作為政府投資項目，全部土地成本及基礎(chǔ)設(shè)施成本的50%由聯(lián)邦政府補(bǔ)貼，州政府提供土地；以解決非法屋住戶和特困戶住房問題為目的的“綜合人民住房計劃”，所需資金納入各級政府的年度財政預(yù)算，由同級公共工程局負(fù)責(zé)建造。泰國政府為建設(shè)“扶貧安居房”項目提供土地和必要資金補(bǔ)助。

　　三是給居民發(fā)放住房補(bǔ)貼。具體方式有直接補(bǔ)貼和間接補(bǔ)貼。住房直接補(bǔ)貼是政府財政撥款對居民買房、建房、租房給予相應(yīng)的資助。住房間接補(bǔ)貼是政府通過減免稅、控制租金、降低建筑材料價格等方式來資助居民獲得住房。

　　韓國的永久性公租房和可出售公租房、新加坡的政府組屋，實(shí)際上是政府為低收入階層提供的“低價房”。

　　智利政府針對不同居民階層收入狀況，建立不同形式的政府住房補(bǔ)貼項目，每一項目包括購房者預(yù)先儲蓄、政府補(bǔ)貼和長期抵押貸款三個方面的內(nèi)容。補(bǔ)貼主要有五種形式，階段房補(bǔ)貼、基本住房補(bǔ)貼、政府專項住房補(bǔ)貼、統(tǒng)一住房補(bǔ)貼和農(nóng)村住房補(bǔ)貼等5個項目。在這5個政府住房補(bǔ)貼項目中，政府補(bǔ)貼最多的項目是階段房補(bǔ)貼項目和基本住房補(bǔ)貼項目，其中階段房補(bǔ)貼占70%，基本住房補(bǔ)貼占20%，專項住房補(bǔ)貼不到7%。

　　四是政府為低價房開發(fā)商提供優(yōu)惠政策。馬來西亞財政部設(shè)立流轉(zhuǎn)基金，用于支持參與廉價房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商。凡建造低成本房屋的用地成本，由政府在開發(fā)商交房時補(bǔ)償給土地?fù)碛姓�。政府還成立國家住房融資公司，向房地產(chǎn)開發(fā)商提供融資服務(wù)。墨西哥全國勞動者住房基金機(jī)構(gòu)對于每套房價在15.5萬比索以下的房地產(chǎn)項目，可以低于市場利率兩個百分點(diǎn)的利率為開發(fā)商提供貸款；中央政府和各州政府降低甚至免除其獲得土地使用許可的費(fèi)用，由政府撥款在項目周圍興建道路、學(xué)校及醫(yī)療機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施。

　　五是政府為低收入購房者提供低息貸款。馬來西亞規(guī)定，凡是購買每平方米3500-4200令吉的廉價房，購買者銀行提供相關(guān)證明材料，經(jīng)審批后，可獲得優(yōu)惠房貸。泰國規(guī)定，對于無法支付首付款的購房者，銀行提供特殊貸款政策：連續(xù)24個月在國家住房銀行賬戶下每月存款1000-25000銖不等的存款，購房者可以貸取存款80倍的款項。

　　三、制定住房發(fā)展計劃，規(guī)范住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　韓國經(jīng)歷了上世紀(jì)60至80年代建立國家住房制度框架、1988-1998年大規(guī)模建房到1999年至今實(shí)施的以完善市場機(jī)制為主的住房政策，新加坡推出“居者有其屋”計劃，馬來西亞在不同階段實(shí)施了“公共低成本住宅計劃”和“綜合性人民住房計劃”，這些計劃均較好地解決了居民住房問題。

　　巴西政府先后制定的住戶發(fā)展計劃有：“全國住房計劃”(1964年)，計劃向所有居民提供適當(dāng)?shù)淖》�，并鼓勵居民自建房；“全國衛(wèi)生計劃”(1970年)，計劃解決城市居民區(qū)供水，排污設(shè)施問題；“全國大眾住房計劃”(1973年)，計劃建造平均每套造價為2500美元的200萬套住房，以解決最低收入階層的住房問題；“全國住房發(fā)展計劃”(1984年)，計劃擴(kuò)建200萬套居民住房，為800萬居民安裝上下水道。同時規(guī)定，符合如下條件的居民和開發(fā)商可以申請國家住房貸款：(1)建設(shè)項目必須符合城市規(guī)劃和長遠(yuǎn)發(fā)展的要求；(2)建設(shè)項目必須達(dá)到規(guī)定的建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)境要求；(3)自建住房者(一般為中等收入家庭)申請貸款時須向銀行提交建房預(yù)算、家庭經(jīng)濟(jì)收入和自籌資金等資料；(4)建筑商必須向銀行提交建房預(yù)算，購置建房用地費(fèi)用及法律文件等材料。

  [1]  [2]  [3]  [下一頁]