4 推地

　　臨近年末，上海房地局終于以“開閘放地”的形式，完成對住宅用地的供應“承諾”。而在中央今年提出的加大土地供應總量、抑制房價過快增長的總方針下，明年的土地供應也依然呈現(xiàn)“外松內(nèi)緊”的局面。

　　以上海為例，據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，1-11月上海公寓市場供需之比為1：1.35，市場整體呈現(xiàn)旺盛需求帶動價格攀升的態(tài)勢。策源咨詢研發(fā)中心分析師表示，從供應層面來看，一方面是近兩年上海房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積萎縮，直接導致今年新房供應量不足；另一方面是樓市轉(zhuǎn)熱之后的“捂盤惜售”行為，變相增加了供應的緊俏局勢，而這種非市場行為的本質(zhì)也與住宅用地緊張帶來的漲價預期有關。

　　近兩年來，上海中心區(qū)域的土地供應量越來越少。據(jù)策源咨詢研發(fā)中心提供的數(shù)據(jù)，截至今年11月，上海市中心區(qū)域內(nèi)僅發(fā)放了26幅土地，面積共計91.7萬平方米，而其中只有楊浦區(qū)、閘北區(qū)和浦東新區(qū)共計推出了4幅住宅用地，其余的則全是商業(yè)或商辦用地性質(zhì)。

　　與供應量減少相對應的是，今年1-11月，上海各個環(huán)線區(qū)域同比價格漲幅均在17%以上。但由于住宅供應一、二級市場普遍集中于中環(huán)以外區(qū)域，今年外郊環(huán)的成交比重尤其增大明顯，占比達到47%，因此導致整體樓市的成交價格同比漲幅反而只有9%。

　　因此，房市調(diào)控要想取得效果，必須針對造成有效供給不足的因素分別采取針對性的措施，以加大市場有效供給，從土地源頭入手是正確的思路。此外，依法嚴厲打擊囤積土地行為，對于滿兩年未動工開發(fā)的土地，堅決無償收回土地使用權；通過建立嚴厲的問責制，促使各級地方政府更嚴格地執(zhí)行90平方米占70%的政策，改變住房供應結(jié)構(gòu)性失衡的問題等等，都是未來仍需做好的“功課”。

　　5 信貸

　　2008年的貨幣政策預計依然“緊緊”有條。

　　從國家公布的數(shù)據(jù)來看，今年房價是歷史以來上漲最快的年份。如果從居民所感受到的房價上漲情況來看，各地房價上漲可能會比這些公布的數(shù)字還要高。國家統(tǒng)計局公布表示，今年房價指數(shù)節(jié)節(jié)攀升，特別是到10月份房屋銷售價格上漲9.5%。又如深圳三季度房價上漲達20.2%，而北京、寧波和杭州上漲幅度也都超過了10%。

　　與此同時，從2003年開始，銀行信貸一直處于快速增長的水平上。從2003-2006年全國各項貸款分別增加了27703億元、19201億元、16493億元及30657億元，同比增長分別為21.1%、12.07%、9.26%、15.75%。至9月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.62萬億元，特別是居民購房貸款余額2.86萬億元，比年初增加5924億元。

　　大量貸款增加后，大部分過剩的流動性就會從銀行體系流向資本市場，從而推動股市、樓市價格不斷上漲。正是在上述的背景下，政府明確地提出了從緊的貨幣政策，且主要表現(xiàn)央行主要將從兩個方面入手：一是控制流動性過剩，抑制信貸過快增長；另一個方面就是加大匯率彈性，進一步放開匯率波幅。業(yè)內(nèi)人士預測2008年的銀行信貸規(guī)模最高量不會大于4.2萬億。

　　今年3月，中國人民銀行研究局副局長張濤在公開場合指出，房地產(chǎn)企業(yè)50%以上的資金來源于銀行信貸。業(yè)內(nèi)人士表示，明年銀行除了會對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款在總量上加以控制外，還會嚴格地控制貸款的發(fā)放節(jié)奏。

　　根據(jù)今年各家銀行的中報顯示，多家銀行的存貸比都已逼近了監(jiān)管的上限，如中信銀行人民幣存貸比為73.69%、民生銀行為72.2%等，個別銀行的存貸比當時甚至已經(jīng)超過了75%的監(jiān)管紅線。

　　年底之前，由于貸款額度已經(jīng)基本用完，大部分商業(yè)銀行貸款額度緊張、甚至無錢可貸的狀況也成了公開的秘密。造成這種情況的主要原因就是今年商業(yè)銀行普遍貸款增長過快，而在監(jiān)管部門嚴控年內(nèi)貸款增長超標，以及采取連續(xù)上調(diào)存款準備金率等系列緊縮措施下，緊縮政策的累積效應開始顯現(xiàn)。

　　明年銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的另外一個調(diào)控思路就是從開發(fā)貸款的利率著手，即房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率會在基準利率的基礎上進行一定的上浮。銀行人士透露，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率上浮比例可能會在10%-20%之間。銀監(jiān)會某負責人曾透露，房地產(chǎn)企業(yè)貸款總量和利率調(diào)整的最終方案，將會在春節(jié)以后推出。

　　6 限外

　　隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入，市場對海外資本的態(tài)度正在發(fā)生變化�！爱斒袌鲂枰�外資推動時，我們是被歡迎的，但現(xiàn)在情況已經(jīng)不同。”一位外資中介機構(gòu)高層無奈地表示。

　　2005年作為中國匯率體制改革元年，也是外資于中國房地產(chǎn)市場風起云涌的元年。大摩、高盛、麥格理等眾多海外投資機構(gòu)從那時起大舉收購中國一線城市的頂級物業(yè)，開始了熱錢“橫掃”中國房地產(chǎn)的普及式教育。盡管眾多海外資金大鱷一再強調(diào)收購物業(yè)的目的是看好中國房地產(chǎn)市場長期投資潛力，但豪賭人民幣升值的“另類”投資目的已經(jīng)成為市場心照不宣的事實。

　　從去年7月建設部等六部委聯(lián)合發(fā)布的《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，到今年5月商務部、國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布的《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，房地產(chǎn)成熟物業(yè)投資領域開始對外資收緊城門。信義房產(chǎn)北京公司某內(nèi)部人士介紹，2005年至去年年中，70%至80%的高端二手房購房客戶為外籍人士，但從去年底到今年，外籍人士購房只占客戶總量的近40%。

　　受制于此，外資于2007年出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)戰(zhàn)直接開發(fā)投資的跡象。重大合作開發(fā)項目如：重慶龍湖地產(chǎn)與荷蘭ING房地產(chǎn)機會基金聯(lián)合參與北京市昌平區(qū)某組團土地投標，并以9.25億元高價競得113.5畝成都某地塊。美國對沖基金管理公司AetosCapital與中國人壽達成協(xié)議，共同在中國房地產(chǎn)市場展開合作。Aetos表示希望在未來幾年向中國投資10億美元；冰島格里特利爾銀行(GlitnirBankhf)與中國地產(chǎn)商合作開發(fā)沈陽某市中心黃金地塊住宅項目。

　　巨資背后是房地產(chǎn)利用外資額的直線攀升。數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，房地產(chǎn)業(yè)資金來源合計28863億元，同比增長40%，其中國內(nèi)貸款5611億元，同比增幅僅30%。但利用外資同比增長67%，外商直接投資增長70%，后一項目在今年前五個月的增幅還一度高達89.9%。

　　然而，這一趨勢或許不會延續(xù)至2008年，今年底，國家發(fā)改委和商務部公布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》，著入介入房地產(chǎn)開發(fā)領域的外資管理。根據(jù)新的指導目錄，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制。此外，還將“普通住宅用地開發(fā)建設”從2004年修訂的目錄中的鼓勵投資類別中刪除，將不再鼓勵外資進入普通住宅的開發(fā)建設。

　　國家加強限制外資流入樓市的重要原因是人民幣升值造成的熱錢沖動。一位外資銀行人士告訴記者，目前，熱錢40%仍然通過存款的方式保留人民幣，因為這是最靈活的兌現(xiàn)方式。還有40%左右通過購買國債、基金等方式滯留在國內(nèi)。而其余的20%就是房地產(chǎn)投資。而一旦熱錢受美國加息，人民幣升值周期結(jié)束等影響抽離出境，將給資本市場帶來極大的不穩(wěn)定性。

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