看點6 熱點區(qū)域

　　外圍區(qū)域竄紅 保障房集中地上位

　　2006年，珠江新城開始重新崛起，在廣州樓市一枝獨秀；2007年，金沙洲進入大開發(fā)時期；在2008年，哪個區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市的新熱點呢？專家表示，今年廣州樓市的熱點相信依然是珠江新城以及金沙洲兩大區(qū)域，另外，中小戶型項目和雙限項目相對集中的外圍區(qū)域，同樣將成為市民關(guān)注的重點。

　　珠江新城供應(yīng)量仍可觀

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示，作為廣州唯一的CBD定位區(qū)域，珠江新城雖然目前的價格較高，但在廣州樓市的地位不容忽視，依然是08年廣州樓市的熱點區(qū)域之一。廣州中原地產(chǎn)項目副總經(jīng)理黃韜也表示，從目前的市場情況來看，珠江新城的開發(fā)目前尚未完全釋放，估計還有40%的貨量未完成開發(fā)或推出市場。

　　據(jù)了解，近期珠江新城推出了不少新樓盤，包括保利108公館、珠光·新城御景等，接下來還將有領(lǐng)峰、星匯雅苑等新項目推出。而在售樓盤當中，粵海麗江花園、匯峰等項目近期也有新貨推出，保利心語花園、嘉裕君玥公館等項目也還有不少開發(fā)量，因此，今年珠江新城的供應(yīng)量依然可觀。

　　保障住房集中地成焦點

　　金沙洲是在去年開始引起消費者關(guān)注的區(qū)域。專家表示，從去年該區(qū)域的推地情況看，不少項目將在今年動工或推貨。黎文江表示，金沙洲之所以成為普通消費者關(guān)注的熱點，主要是那里集中了多個限價房項目，如目前開始申購的保利西子灣，而接下來還會有中海、萬科的雙限項目推出，新社區(qū)的建設(shè)也逐漸完善，市民的關(guān)注度必將越來越高。

　　他表示，今年同樣值得關(guān)注的還有蘿崗區(qū)�！疤}崗在過去一年多時間拍出了不少雙限項目，這些項目有望在今年推出�！彼�認為，今年哪些區(qū)域?qū)⒊蔀闊狳c，關(guān)鍵要看中小戶型項目以及雙限項目的分布情況。“這些項目較為集中地方，必將成為普通市民關(guān)注的對象。”

　　看點7 土地供應(yīng)

　　去年創(chuàng)下新高今年再推5平方公里

　　1月8日，廣州市開年以來第一場土地拍賣創(chuàng)下地價新高——總價41億元、樓面地價13000元/平方米，再次刷新天河區(qū)住宅類地塊樓面地價。廣州市房管局副局長黃文波日前接受媒體采訪表示，今年廣州土地出讓面積將維持在5平方公里左右，政府正在加大土地供應(yīng)力度。

　　按照去年出臺的“穗七條”及相關(guān)政策，廣州從2007年開始，連續(xù)3年確保全市10區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里以上。經(jīng)過一年時間的開閘放地之后，廣州土地供應(yīng)再度攀升到新的高度。記者分析廣州國土房管局土地出讓數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，去年廣州十區(qū)一級土地市場共完成54宗商住用地出讓，總用地面積達到293.67萬平方米，規(guī)劃建筑面積531.45萬平方米，兩項指標同比增幅均超60%，創(chuàng)造了“8·31大限”以來的最高紀錄；其中，推地量排前三位的區(qū)域分別是番禺、蘿崗、花都，而天河去年沒有商住用地出讓記錄。

　　可以看出，由于土地供應(yīng)大幅向郊區(qū)傾斜，加上樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，未來住宅價格將有一定的下調(diào)壓力。媒體采訪時再次重申，今年廣州土地出讓面積將維持在5平方公里左右，政府正在加大土地的供應(yīng)力度。

　　看點8 競爭格局

　　樓市風險凸顯中小房企或被吞并

　　樓市向好之時，不管是大型品牌開發(fā)商還是中小型發(fā)展商，都能各得所利，互不干擾。但隨著2008年樓市環(huán)境的改變，尤其是在市場及政策風險加劇下，有關(guān)專家預(yù)測，房地產(chǎn)企業(yè)將經(jīng)歷一次大洗牌，一些經(jīng)營不善的中小發(fā)展商將面臨被品牌發(fā)展商吞并或被合并重組的命運。

　　出局風險越來越大

　　經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金分析認為，2008年廣州樓市競爭將更加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨前所未有的壓力，一些中小型企業(yè)可能會在競爭中被淘汰出局。

　　吳定金分析，隨著近期樓市的不穩(wěn)定，購買者的觀望情緒日益加劇，成交量不斷萎縮，這使發(fā)展商資金回籠受到抑制。尤其是一些中小型發(fā)展商，在資金有限的情況下，一旦資金不能及時回籠，將出現(xiàn)資金鏈中斷無法繼續(xù)經(jīng)營的局面。隨著2008年大量限價房、保障房不斷推出市場，市場供應(yīng)量將大大增加，在客戶需求穩(wěn)定的情況下，供需日益平衡，產(chǎn)品和品牌都不占優(yōu)勢的中小型企業(yè)將面臨前所未有的壓力。房地產(chǎn)分析人士韓世同則表示，2008年整體經(jīng)濟形勢可能改變，一些中小型發(fā)展商一旦資金盤活不了，被淘汰出局在所難免。

　　行業(yè)洗牌將會出現(xiàn)

　　“2007年房貸新政已經(jīng)扭轉(zhuǎn)了廣州樓市，給發(fā)展商以沉重的打擊。隨著2008年深圳等城市物業(yè)稅的征收，以及全國土地增值稅的征收，發(fā)展商面臨的困難將比往年更多，除了解決融資問題以外，還有土地優(yōu)化及組合等各種問題。”中原地產(chǎn)項目部副總經(jīng)理黃韜認為，對中小型發(fā)展商來說，2008年是形勢不容樂觀的一年。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認為，在國家限制外資進入中國房地產(chǎn)市場的背景下，銀行又開始縮減對開發(fā)商的信貸額度，一大批開發(fā)商將面臨資金周轉(zhuǎn)困難的尷尬局面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在2008年出現(xiàn)一次洗牌過程，被吞并或合并重組是擺在很多實力較弱的中小型開發(fā)商面前的一個威脅。

　　看點9 買家心態(tài)

　　多看樓不買房密切關(guān)注樓價走勢

　　“樓價今年是跌是漲？”“今年該不該買房？”“現(xiàn)在的廣州房地產(chǎn)市場還有投資空間嗎？”不少市民提出了疑問。記者日前從市場了解到，自去年“提高第二套房貸款首付和利率”之后，廣州樓市便進入低迷狀態(tài)，盡管買家一直遲遲不出手導(dǎo)致開發(fā)商日子難過，但卻仍然在密切關(guān)注樓價走勢。

　　買家密切關(guān)注樓價走勢

　　記者日前從不少開發(fā)商處了解到，目前買家對價格非常敏感，盡管每次推出的新貨成交不多，但看樓的人卻并不比新政之前少。

　　白云區(qū)某樓盤策劃經(jīng)理透露，該盤上周推出的新貨價格有所下降，吸引了不少買家來現(xiàn)場，但“看得多，買得少，當天只成交了兩三套”，不少買家只是詢問“價格還會不會降”、“還會降多少”。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，廣州樓價近月來連連下跌，加上各大機構(gòu)對08年樓價的預(yù)測不一，讓很多想買房的市民不得不密切關(guān)注樓價。

　　上半年樓市將繼續(xù)走淡

　　盡管目前樓市成交量連連下滑，但業(yè)內(nèi)人士分析，廣州剛性需求仍然很旺盛，尤其是首次置業(yè)者還很多，消費力積累到一定程度后會有所爆發(fā)�；浥娴禺a(chǎn)副總經(jīng)理黃春表示，今年上半年廣州樓市將繼續(xù)走淡，到了第二季度尤其是五一小黃金周，開發(fā)商各類促銷會進一步增多，積累了半年多的消費力這個時候可能爆發(fā)。

　　海珠區(qū)某大樓盤策劃總監(jiān)分析，如果價格回落到07年5、6月份也就是市中心房價1萬元/平方米左右時，買家基本能接受。

　　看點10 營銷策略

　　創(chuàng)新成著力點三種營銷開始流行

　　“08年怎么賣樓？”這是在日前采訪過程中，所有發(fā)展商最焦慮的問題。以往有樓就能賣的時代已一去不復(fù)返，有地產(chǎn)商表示，08年樓盤營銷必須有所創(chuàng)新。

　　策略一：降價

　　“上半年我們肯定還是以降價為主�！碧旌幽硺潜P負責人表示。在采訪過程中，多數(shù)地產(chǎn)商及專家對今年上半年樓市并不看好。

　　地產(chǎn)專家認為，對于不同的樓盤，價格策略應(yīng)有所不同。特別是郊區(qū)樓盤，受到限價房以及地段的影響，發(fā)展商應(yīng)該主動出擊，因此，降價應(yīng)該是郊區(qū)樓盤的主旋律。而市區(qū)樓盤由于土地資源稀缺，只要稍微將價格調(diào)整到合理位置，以相當?shù)乃俣瘸鲐浖纯伞?/p>

　　策略二：增加產(chǎn)品價值

　　忽略價格，增加產(chǎn)品價值，這是近日上市的高端樓盤的策略。業(yè)內(nèi)人士分析，高檔樓盤針對的目標客戶與普通買家不同，但政策帶來的市場觀望氣氛多少也會影響高端買家的決定，因此，豪宅在宣傳上會選擇增加產(chǎn)品價值而盡量忽略價格。

　　策略三：增加個性化服務(wù)

　　增加樓盤個性化服務(wù)，是不少樓盤尤其是高檔住宅和以投資為目的的酒店式公寓08年的營銷新點。海珠某公寓表示，今年將與國際金鑰匙合作，幫助業(yè)主打理租賃業(yè)務(wù)，同時進一步提升公寓服務(wù)，讓住客有“五星級酒店”的感覺。

　　(記者 蘇華俊 李東元 徐鳳 羅莎琳）

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