盡管很多開發(fā)商表示對漲價充滿了信心，但是在采訪中記者發(fā)現，一些新盤之間頻頻打出優(yōu)惠促銷的旗號，位于浦東新區(qū)三林板塊的萬科新里程，在元宵節(jié)這一天，推出95折優(yōu)惠，18000/平方米的均價出現了近千元/平方米的降幅，元宵節(jié)以后，促銷風在上海樓市依然盛行，不同區(qū)域不同價位的樓盤，或多或少都有折扣。

　　記者算了一筆帳，如果按照目前的優(yōu)惠條件，以仁恒河濱城目前3.5萬/平方米的均價計算，戶型面積為150平方米的兩居室，那么一次性付款就能優(yōu)惠了262500元，按揭付款也能優(yōu)惠210000元。售樓小姐告訴記者，這樣的優(yōu)惠是以前從未有過的，而在大量樓盤打折的情況下，還有一些樓盤已經開始降價，位于上海市長寧區(qū)的長寧馥邦苑，根據網上房地產數據顯示，馥邦苑去年底共推出130套，到目前為止，僅成交了13套，其今年2月份的成交量為零，3月份的成交量僅為2套，加上前期尾盤有剩余房源，馥邦苑如今還有119套房源可售，而長寧馥邦苑去年年底開盤時的售價為22000元/m2，而時隔2個月，價格已經降至20000元/m2。

　　而位于浦東新區(qū)三林板塊的金誼河畔，3月推出的二期房源均價比一期目前所剩房源的價格還要低，一期最高賣到一萬七千五，兩期上次開賣是一萬三到一萬五。

　　從記者的調查看，上海樓市回暖的表象之下，多少存在一些泡沫成分，無獨有偶，從二、三月份，有關第二套房貸政策會放松的言論也開始在上海樓市上流傳，上海銀監(jiān)局還為此進行了專項調查，暫未發(fā)現有放松第二套房貸款政策現象，此外，上海銀監(jiān)局還特別強調，將定期向商業(yè)銀行通報房地產信貸風險情況并適時進行風險提示，但是，在一些樓盤銷售員和銀行信貸員那里，記者又聽到了不同的說法。

　　盡管銀行不敢同監(jiān)管政策公開叫板，但在采訪中記者發(fā)現，一些房地產商，為了促成銷售，正不斷向購房者透露出銀行放貸松動的信息。

　　金誼河畔銷售顧問：“有些松動就是你之前還清的，還有賣掉這房子，現在再買的話，還可以算第一套，就可以算第一套�！�

　　雖然根據去年央行和銀監(jiān)會下發(fā)的第二套房貸提高首付并提升利率的有關規(guī)定，以及房貸新政的補充細則，都明確規(guī)定：對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，即使將貸款還清，再次貸款購房仍然認定為第二套房。但是為了盡快把房子賣出去，這位售樓小姐不斷強調開發(fā)商有的是辦法。

　　金誼河畔銷售顧問：“像我們這邊推薦的銀行都是跟我們有長期合作的，然后它是我們開發(fā)商的，可能一個土地的一個抵押的銀行，反正能放就放，不會特別緊，實在要想辦法的話，肯定能想出辦法的�！�

　　而在仁恒河濱城的售樓處，記者看到，很多家銀行在這里直接開辦貸款業(yè)務，記者以購房者身份咨詢了售樓人員，她告訴記者，即使第一套房貸還沒有還清，他們也有辦法撬動緊縮的銀根。那么這到底是些什么辦法呢？記者撥通了這幾家銀行信貸員的電話。

　　建設銀行信貸員：“有一個我們合力貸，你讓你父母參與，你在產證上面體現，這樣就是說你可以享受就以你父母的名義享受優(yōu)惠利率，你可以幫他們同時一起還款�！�

　　除此之外，這位信貸員告訴記者，如果希望房產證上只出現自己的名字，他們也還有其它的優(yōu)惠辦法。

　　建設銀行信貸員：“第二套房貸上幅利率是8.6，就說我們現在這里面可以給你一個固定利率，固定利率比它要低一點7.9�！�

　　招商銀行信貸員：“我們這邊推出的一個產品，固定利率對您它比基準利率還是要低的，基準利率不是7.83嘛現在，如果第二套房要上浮10%就是8.613，然后你如果按照固定利率來做只有7.11，這樣您是合算的。”

　　而當記者詢問這些優(yōu)惠辦法能否在其它樓盤同樣適用時？信貸員均表示，可能性不大，一般優(yōu)惠辦法只針對他們合作樓盤的客戶，美其名曰為發(fā)展優(yōu)質客戶。

　　仁恒河濱城銷售顧問：“所以銀行貸款到時候是可以跟銀行再商量，這個應該不是主要問題，都可以解決的�！�

　　專家認為：上海樓市3月份量價回升只能看作是一種季節(jié)性因素

　　上海一些樓盤和銀行，在銷售和放貸的時候，想方設法變相規(guī)避第二套房貸政策，近日，上海市房地資源局、央行上海分行、上海銀監(jiān)局對此聯合下發(fā)通知，重申貫徹落實國家調控房地產市場的政策措施，加強房地產登記管理，凡不符合第二套住房貸款政策規(guī)定的，不予辦理購房抵押貸款合同的登記手續(xù)，在今年房貸政策仍然不會松動的情況下，上海樓市究竟會出現怎樣的走勢？再來聽聽專家的分析。

　　在上海市社會科學院，記者見到了國家建設部專家委員會成員、上海市社科院城市與房地產研究中心張鴻銘主任，對于沉寂數月后的上海樓市突然啟動，張鴻銘認為這僅僅是因為三月份是一個傳統的銷售旺季。

　　上海市社科院城市與房地產研究中心主任張鴻銘：“有很多人就認為這個成為了一個上海的一個新的現象，或者是預示著今年的上海的房市又會大熱，房價又會大升，那么簡單稱之為暴漲論，我不同意的這種觀念，這是一個季節(jié)性的現象，不要看得過重。”

　　而對于大家擔心的上海樓市是否正在醞釀著與去年類似的爆發(fā)性上漲，張鴻銘否定了這樣的觀點，他告訴記者，去年上海樓市的火爆是建立在2005年、2006年上海房價十分穩(wěn)定的歷史背景下，與此同時，去年樓市的大漲，還與很多獲利的股民從股市轉向了樓市有關。

　　張鴻銘：“那么我們看今年這種基礎就不存在，股民基本虧損，所以股市沒有很多的資金流出進入房市，所以這個因素沒有了，所以我們08年3月份的量價回升只能看作是一種季節(jié)性因素，而不會導致住房市場的大熱和價格的大漲�！�

　　與此同時，張鴻銘認為去年9月以來，中央政府出臺的一系列宏觀調控政策，都將對樓市起到長期的抑止作用。

　　張鴻銘：“國家對于抑制市場需求過熱這種現象它有很多的政策，有五年以內轉讓的營業(yè)稅政策，然后后來又有一個增值稅的政策，所得稅的政策，那么加上這次的二次房貸政策，這一系列構成一個抑制作為消費過熱的這種政策體系，它會長期發(fā)生作用。”

　　2008年，上海市將新建保障性住房四百萬平方米，而備受關注的經適房、廉租房的分布和選址問題，目前上海市房地局已經明確，將主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近，交通便利，生活設施配套相對完善，張鴻銘認為，這些保障性住房將在很大程度上減輕商品房市場的壓力，因此，2008年上海樓市將呈現總體穩(wěn)定的局面。

　　張鴻銘：“08年不會大起，也更不可能大落就是這樣一個特征，去年應該說是一個大起，今年不會大落，也更不會大起，它們現在穩(wěn)定，它的市場交易量會維持，或略微有增長，它的價格會基本維持。”

　　半小時觀察：房產市場容不得掩耳盜鈴

　　上海的房價一直是國內房地產市場的晴雨表，每當暴漲暴跌開始的時候，上�？倳�率先做出反應。今天，當上海房價和交易量都出現回升的時候，又有人開始以此為標準判斷房地產市場將會出現大熱。

　　我們認為這種判斷并不客觀。我們注意到上海3月份的量價上升除了季節(jié)性因素外，還有一些見不得人的潛規(guī)則——最近有不少媒體報道，上海一些開發(fā)商為了制造房源緊張、房價上漲的假象而采取了“假合同”來引誘消費者上鉤，而我們在節(jié)目中也發(fā)現，上海個別樓盤的毀約率甚至超過了100%。一些不良開發(fā)商卻試圖用這樣自拉自唱的方式，為壓在手中的積壓房尋找出路，但他們用這種虛假手段造就的泡沫，經不起任何推敲，明眼人一戳就破。

　　國家對房地產市場的調控政策既不是打壓這個市場，也不是做表面文章，一系列的政策都是為了穩(wěn)定房價，維護消費者利益。開發(fā)商應該明白這個道理：在宏觀調控之下，任何地方的房地產市場都不會也不允許出現大漲大跌，而是在穩(wěn)定中緩慢發(fā)展。

　　本本份份做生意比什么都重要，別搬石頭砸自己的腳。

　　主編：周人杰

　　記者：李想

　　攝像：張明

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