“萬科門”背后的退房潮

　　樓市下行過程中，退房是開發(fā)商和業(yè)主利益博弈的必然

　　★ 本刊記者/楊正蓮(發(fā)自上海)

　　房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在要開始面對降價促銷帶來的麻煩了。在上海和南京等城市，一度非常有效的降價促銷手段，眼下卻成了退房的導火索。

　　萬科遭遇退房潮

　　9月7日下午，133戶上海萬科金色雅筑的業(yè)主再次聚在一起，商量如何向萬科退房。這是本月以來他們的第5次聚會。

　　萬科金色雅筑是上海浦東新區(qū)一個位于中環(huán)外的樓盤，屬于上海的中高檔樓盤之一，開發(fā)商是中國房地產(chǎn)企業(yè)的老大萬科。自今年3月開盤以來，該樓盤已經(jīng)連續(xù)降價3次，前期最高均價曾經(jīng)達到18000元/平方米。一場始自于7月的促銷風暴，使得一些房源單價最低達到了12000元/平方米，單價最高差額達到6000元/平方米。

　　以金色雅筑最主要的戶型90平方米三房二廳計算，如果在最高價格時買入，以最低價計算的話，房主可能已經(jīng)“損失”了54萬。

　　金色雅筑的業(yè)主中，第一個要求退房的人是成珍(化名)女士。2008年7月2日，成珍和出差歸來的丈夫在售樓處正準備補辦貸款等手續(xù)，偶然得知以后推出的房源將要降低裝修標準，她當場決定停辦購房手續(xù)，并要求退房。

　　成珍稱，自己看中的就是萬科的品質(zhì)，尤其是廣告中宣傳的“豪華A級精品裝修”。她為自己看中的那套“90+”(即90平方米左右的三房二廳)付了80多萬元的首期款，該房總價格160多萬元。從6月29日中午看見宣傳資料，當天下午看樣板房，到第二天付款，再到要求萬科退房，中間只隔了4天時間。

　　成珍“對門”的杜仁波是在7月中下旬買房的。7月23日，萬科金色雅筑首次直降10萬元，8月16日，金色雅筑又通過代理商促銷再降10萬元。一月之間，杜仁波的房子相對貶值20萬元左右。萬科對杜仁波的解釋是，降價的房子與前期賣出的房子，其裝修標準不同，即調(diào)整此前的A級精裝修為C級裝修。

　　成珍和杜仁波的退房要求并沒有實現(xiàn)。但此后，越來越多的前期購房者也加入了退房行列，由最開始的幾個人要求說法，發(fā)展到一期、二期、三期的業(yè)主也都加入進來，目前要求退房的業(yè)主在100戶以上。

　　現(xiàn)任“雅筑退房團團長”的賀成鋼就是在這個過程中被卷進退房隊伍的。來自大連的賀成鋼是一家外企的中國區(qū)首席代表。由于具有領(lǐng)導氣質(zhì)，迅速成為這個隊伍中的主力。

　　賀成鋼認為，單一的爭執(zhí)不能解決問題。此前的8月23日，賀成鋼同其他五十來戶業(yè)主去售樓處理論未果，回家后在律師的建議下遞交退房申請。但是，合同約定的地址“無法送達”。

　　8月30日，按照合同約定的“現(xiàn)場送達”的方式，賀成鋼他們?nèi)ナ蹣翘庍f交退房申請。一天下來，萬科并沒有簽收退房申請。當天撤離售樓處后，“退房團”確定了下一步的行動計劃，并有了系統(tǒng)的分工。從那天起，“我每天在這個事情上要花費八九個小時�！辟R成鋼說，“不管怎樣，我一定會堅持到最后。”

　　9月7日的商討會上，“金色雅筑退房團”決定走法律程序維權(quán)。

　　退房的“條件”爭議

　　雖然退房者的退房要求強烈，但退房者遇到的最大問題是關(guān)于退房的合同約定，退房者和萬科的理解并不一致。

　　目前國內(nèi)的購房合同中，并無“房價下降可退房”的規(guī)定。一般來說，購房者在遇到三方面原因時可要求退房：

　　一是置業(yè)者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，置業(yè)者有權(quán)退房。通常，導致房屋銷售合同無效的表現(xiàn)形式主要有開發(fā)商的項目開發(fā)違法和開發(fā)商采取欺詐手段兩種。違法是指開發(fā)商沒有履行相關(guān)的法律手續(xù)，而欺詐主要是在竣工日期、裝修規(guī)格及質(zhì)量標準等方面隱瞞真實情況。

　　二是置業(yè)者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請求法院予以撤銷，要求退房。

　　三是開發(fā)商違約。違約大致表現(xiàn)在逾期交房超過一定期限、房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題和由于開發(fā)商的過錯，置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書方面。

　　金色雅筑的業(yè)主遇到的問題可能不屬于此列�！拔覀凅w諒部分客戶的心情，不過對市場價格變化進行補償沒有法律依據(jù)�！�9月8日，在萬科舉辦的公司債券發(fā)行網(wǎng)上交流會上，萬科執(zhí)行副總裁肖莉?qū)Α巴朔砍薄比绱吮響B(tài)。

　　但金色雅筑的業(yè)主與萬科訂立購房合同時的一條補充條款，或許可以成為退房者的“福音”。

　　在這份購房合同中，其補充合同第十九條“關(guān)于單方解除合同”第二條規(guī)定，“乙方無論以何種原因單方面解除合同，若乙方已對該房屋設(shè)定抵押或者設(shè)置、存在其他任何權(quán)利限制的，則乙方行使單方解除權(quán)的書面通知中應(yīng)附該房屋已經(jīng)辦理注銷抵押或者已經(jīng)消除權(quán)利限制的相關(guān)證明文件，否則，乙方無法解除本合同�！�

　　上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平據(jù)此認為，這個條款可以反過來理解，也即：業(yè)主只要全額付款或者付清全部貸款之后，就可要求退房。2006年，杜躍平也正是憑借相似的補充條款，為上海的另一處業(yè)主打贏了退房官司。

　　目前國內(nèi)的購房合同中，訂立補充條款的并不多。關(guān)于“無理由退房”的條件更是絕無僅有。而有些購房合同即便規(guī)定了無理由退房，一般也限制了“須經(jīng)開發(fā)商同意”的條款，又或者將賠償?shù)拈T檻提得很高。而萬科金色雅筑的合同中，按照杜躍平的理解，“只規(guī)定了全部付清房款或貸款”，條件并不苛刻。