編者按

　　　　2008年，樓市風(fēng)云突變！

　　　　回首這一年，政策決策者、開發(fā)商、買房人，樓市的每一個利益相關(guān)者心中竟都是五味雜陳。多年嚴(yán)控政策的積聚效應(yīng)在這一年顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場一路飆升的箭頭開始反向而行，時隔十年，中央重提“發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用”；習(xí)慣了靠漲價抑制過快銷售的地產(chǎn)商，不得不忍受降價滯銷相伴而行以及資金鏈緊繃的煎熬；房價下行，市場躲不過“買漲不買落”的宿命，本應(yīng)高興的買房人，卻沒有了房價高漲時的沖動和果斷。

　　短短一年，樓市巨變刺激著人們的神經(jīng)，考驗(yàn)著大眾的判斷。磕磕絆絆的2008年，有太多值得回味。晨報對這一年中的關(guān)鍵事件進(jìn)行梳理評點(diǎn)，總結(jié)出8大關(guān)鍵詞，以饗讀者。

　　　關(guān)鍵詞：

　　　　觀望

　　　　剛性需求“冷場”

　　典型事件：房價過高，“剛性需求”同樣在2008年面臨“冷場”的致命打擊。2008年的樓市在一片寂靜的觀望中，住房的“剛性需求”恍然不見。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年前3個季度，北京的新房成交量同比下降了接近一半。新項(xiàng)目開盤即售罄的狀況也很難再現(xiàn)。業(yè)內(nèi)資深人士透露，2008年的觀望氛圍導(dǎo)致僅北京一個城市這一年的新房、二手房就共少賣了6萬套，這部分人群的置業(yè)需求被積壓到2009年。

　　整體回顧：“觀望”成為2008年樓市的主旋律。正是買房人這種心態(tài)的持續(xù)不變致使開發(fā)商多年來第一次轉(zhuǎn)換“角色”，使出種種營銷方式力求挽回銷售慘狀。從國家出臺宏觀調(diào)控政策以來，短期內(nèi)的觀望已然成為業(yè)內(nèi)習(xí)慣的市場反應(yīng)，但從未像2008年來持續(xù)這么久。在連續(xù)幾年打壓房地產(chǎn)后，2008年下半年政府首次出臺鼓勵購房的優(yōu)惠政策。但受到全球金融危機(jī)的影響，濃郁的觀望氣氛直到2008年年底似乎都不見起色，甚至這種現(xiàn)象能延伸到2009年什么時間都成為人們茶余飯后談?wù)摰脑掝}。

　　業(yè)界點(diǎn)評：整個市場呈現(xiàn)持幣觀望的買方心態(tài)。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為是四個方面的原因所致。首先，宏觀層面經(jīng)濟(jì)環(huán)境的“遇冷”讓消費(fèi)者心理趨向謹(jǐn)慎；其次，二套房貸等房地產(chǎn)行業(yè)性政策有效抑制了投資性需求；第三，樓市在自身發(fā)展規(guī)律影響下進(jìn)入調(diào)整期，近年來房價漲幅越快的城市調(diào)整效應(yīng)越明顯；第四，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目定價偏高�！拔覑畚壹摇备笨偤�景暉認(rèn)為，這種觀望給開發(fā)商帶來的更大影響是2009年樓市將進(jìn)入現(xiàn)房銷售的競爭，相比之下二手房交易中的現(xiàn)房優(yōu)勢將被弱化。

　　　　關(guān)鍵詞：

　　　　降價

　　　　由遮遮掩掩到光明正大

　　典型事件：“降的是房價，不降的是品質(zhì)；降的是房價，不降的是交通便捷……”2008年，在北京的公交車和地鐵的移動電視中，反復(fù)滾動播出著這樣的房產(chǎn)廣告語，加上屏幕下方出現(xiàn)的“華發(fā)頤園，每平方米降價5400元�！钡囊恍行∽郑瑢⒁恢闭谡谘谘诘谋本�樓市降價戰(zhàn)推向了公開。自從2008年初萬科在王石“拐點(diǎn)”論的指引下，將降價旋風(fēng)從南方刮到北方，“降價”一詞就牢牢地貫穿2008年樓市始終。雖然萬科北京項(xiàng)目未爆出“降價”事件，但北京不少樓盤在這之后打出直接或變相降價銷售手段。據(jù)悉，華發(fā)頤園3號樓主打60平方米左右的精裝酒店公寓，于2007年11月8日開盤。當(dāng)時開盤均價為17000元/平方米，但因一直銷售低迷，到 2008年10月選擇將每平方米均價降至11800元開賣，降價幅度為每平方米5400元。

　　整體回顧：2008年的北京樓市一直萎靡不振，不斷萎縮的交易量讓急于回籠資金的開發(fā)商慌了手腳，于是，最直接的方式就是通過降價來刺激購房者的消費(fèi)欲望。為了不被老業(yè)主追著要補(bǔ)償或者鬧退房，有的開發(fā)商采取了另起爐灶的方式，為后期項(xiàng)目重新制定案名，以新盤的姿態(tài)入市，與前期項(xiàng)目劃清“界線”。

　　事實(shí)上，降價一直是北京市場上比較敏感的問題。多數(shù)開發(fā)商不愿意說自己的房子降價了。但大家都不約而同地選擇了打折、一口價等各種花樣繁多的促銷方式，盡管多數(shù)項(xiàng)目還是不愿意提打折降價的事，但這些銷售模式已是不爭的事實(shí)。

　　業(yè)界點(diǎn)評：業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，樓市“降價之路”對于開發(fā)商來說，只是暫解燃眉之急，并不能成為長久之路走下去�！霸诜康禺a(chǎn)行業(yè)的冬季里，誰能更好的打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，誰能讓企業(yè)品牌形象深得民心，誰就能在波濤中穩(wěn)住腳跟，并且再次馳騁�！迸c此同時，一些專家也對房地產(chǎn)業(yè)的差價補(bǔ)償現(xiàn)象表示出擔(dān)憂。東方證券分析師鐘建認(rèn)為，一旦差價補(bǔ)償被開發(fā)商們?nèi)浩鹦Х拢�就會出現(xiàn)無論是自住型，還是投資型購房者，都會找開發(fā)商索要差價補(bǔ)償或退房的現(xiàn)象。如果這種現(xiàn)象蔓延開來，將導(dǎo)致整個房地產(chǎn)業(yè)的徹底崩潰。

　　　　關(guān)鍵詞：

　　　　救市

　　　　4個月，13項(xiàng)松綁政策

　　典型事件：2008年9月15日，央行宣布從2008年9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款基準(zhǔn)利率保持不變。這是自2004年10月29日以來貸款基準(zhǔn)利率的首次下調(diào)。從這個月起，樓市“松綁”接踵而來。

　　整體回顧：2008年9月15日起下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率。多方期待的救市舉措以降息的方式拉開了序幕：房貸利率連續(xù)四次下調(diào)、公積金貸款額度上調(diào)、普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬、房產(chǎn)交易稅費(fèi)的大量減免……直至年底，國務(wù)院辦公廳出臺“國十三條”，明確引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。支持房企以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售。支持房企合理的融資需求，加大對中低價位、中小戶型普通商品住房建設(shè)，特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度。

　　業(yè)界點(diǎn)評：“救市”政策頻出，再加上地產(chǎn)商積極配合促銷降價，確實(shí)釋放了剛性需求，銷量得到了提升。但也要注意到，購房需求不會因大幅降息等利好刺激而在短時期內(nèi)立即釋放出來，購房者的購房行為最終取決于房價下降還是上漲這一焦點(diǎn)問題。目前整體房價仍然處于過高水平線上，相比降息和各種稅費(fèi)的優(yōu)惠，房價下降所帶來的實(shí)惠將更直接、更優(yōu)惠。

　　　關(guān)鍵詞：

　　　　退房

　　　　有理沒理都要退

　　典型事件：2008年3月16日開盤的位于北京成壽路的中海城2期圣朝菲的成交均價是13311元/平方米，而8月23日開盤的三期香克林成交均價為9900元/平方米。僅僅半年時間，成交單價就降3000多元，這讓剛開盤時買房的業(yè)主大呼“上當(dāng)”，500多名業(yè)主鬧著要退房。

　　整體回顧：2008年4月份，由降價促銷導(dǎo)致的退房潮從珠三角蔓延到了北京。面對著剛剛簽約就降價的房子，一些購房者選擇買了房又退房。在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)“退房公示”可以看到，不少項(xiàng)目3、4月份的退房客戶明顯增多，一些項(xiàng)目退房次數(shù)甚至達(dá)數(shù)十乃至上百次之多。

　　業(yè)界點(diǎn)評：自房改以來，中國的房價在2008年來首次進(jìn)入下行通道，從堅(jiān)挺市場走過的買房人無法接受“貶值”的事實(shí)。于是，一有老項(xiàng)目降價售房，退房維權(quán)就會接踵而至。然而房屋買賣作為一種商品交易行為，必然會隨市場變化存在價格波動的風(fēng)險。市場供不應(yīng)求的時候，商品價格會見勢上漲，市場供大于求的時候，銷售遇冷價格自然也將隨之下降。無論是市場還是政府，對于投機(jī)者，都是無法保護(hù)的。對于地產(chǎn)商而言，慎重制定價格策略，不僅僅是對自己品牌的保護(hù)，更是對社會的安定起著維護(hù)作用。

　　關(guān)鍵詞：

　　流拍

　　土地成了燙手的山芋

　　典型事件：2008年1月16日，備受地產(chǎn)商矚目的廣渠路15號這一地理位置極佳的地塊開始拍賣，沒想到這塊與去年“地王”廣渠路36號地僅一街之隔的土地竟然因投標(biāo)企業(yè)不足3家而流拍！15號地塊所處位置及周圍配套設(shè)施都非常完善，據(jù)權(quán)威預(yù)測，價格至少在40億左右！然而在普遍認(rèn)為拿地難的北京，這樣的“好地”也遭遇流標(biāo)！這是2002年北京土地實(shí)行公開招拍掛以來，四環(huán)以內(nèi)位置的地塊首次出現(xiàn)流拍。誰能料到，15號地的流拍只是一個開端……

　　整體回顧：2008年，北京包括順義區(qū)站前西街居住項(xiàng)目用地、大興區(qū)康莊限價商品住房(三期)、(四期)兩塊限價地在內(nèi)的多宗限價房地塊均出現(xiàn)流標(biāo)的尷尬場景。2008年11月19日，原定舉行的通州區(qū)運(yùn)河?xùn)|岸居住地塊拍賣會因參與競拍的開發(fā)商不足3家而取消……為此，市國土局不得不調(diào)整地塊指標(biāo)，包括降低底價、提高限售價、出讓方式由招標(biāo)改為掛牌等，然而收效甚微。房地產(chǎn)商購地?zé)崆榭涨敖档汀��?jù)悉，這是自2004年以來，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資首次呈現(xiàn)負(fù)增長。

　　專家點(diǎn)評：業(yè)內(nèi)人士指出，很多開發(fā)商認(rèn)為目前不是再進(jìn)入樓市開發(fā)的最好時機(jī)，再加上信貸緊縮導(dǎo)致開發(fā)商資金短缺和觀望情緒濃重是土地“流標(biāo)”的主要原因。

　　分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商會降低對未來的市場預(yù)期，重估房價趨勢，進(jìn)而重估地價及土地市場價值。房地產(chǎn)開發(fā)商一方面會將手中大量閑置地盡快開發(fā)入市，另一方面又會更謹(jǐn)慎地拿地，甚至在高地價面前放棄拿地。土地頻繁“流拍”，說明房地產(chǎn)開發(fā)商對未來房地產(chǎn)的預(yù)期在急劇降溫。而這也加劇了購房人對市場的觀望情緒，加劇了房價下降的走勢，推動房地產(chǎn)進(jìn)一步向深度調(diào)整方向潛行，從而進(jìn)一步改變了房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和未來走勢。

　　關(guān)鍵詞：

　　限價房

　　如何叫好又叫座

　　典型事件：2008年5月16日，北京城八區(qū)和通州區(qū)正式受理限價商品房的申請。申請范圍包括西三旗限價房、花鄉(xiāng)造甲村限價房、金頂街限價房、清河小營限價房、東鐵匠營限價房、通州半壁店限價房、常營鄉(xiāng)限價房。

　　2008年9月1日上午，石景山區(qū)許愛蓮大媽成為北京市限價房第一個選房人。

　　2008年12月7日，北京市第一個限價房項(xiàng)目——西三旗限價房四個地塊之一的“旗勝家園”已經(jīng)封頂，剩余3個地塊樓房均在月底前封頂�！捌靹偌覉@”的銷售價格為每平方米6600元。

　　整體回顧：2008年1至11月，北京限價房供應(yīng)面積共計(jì)269.5萬平方米。

　　2006年，在國六條等調(diào)控措施的推動下，京城提出了“兩個一千萬”工程，保障性住房建設(shè)的步伐進(jìn)一步加快。到2008年9月份，京城首批限價房入市銷售，形成了實(shí)際供應(yīng)。從2008年9月有保障性住房銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，9、10、11月三個月，京城限價房共成交9680套。

　　2008年12月24日，西城區(qū)1581戶符合限價商品住房配售條件的家庭確定了自己的選房順序號。這也是西城區(qū)去年內(nèi)的第二批限價商品住房配售搖號。此次市建委分配給西城區(qū)的限價商品房房源地址為朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)的保利嘉園和富力陽光嘉園的限價商品房，共計(jì)1051套。

　　12月28日，西城區(qū)第二批限價房公開選房，常營限價房僅1個小時的時間便賣出了半棟樓。

　　專家點(diǎn)評：業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于限價房的低價優(yōu)勢十分明顯，對周邊在售的商品住宅項(xiàng)目形成了一定的沖擊，有力地拉低該區(qū)域的房價。雖然購買限價房有一定的條件，但不得不承認(rèn)，限價房的推出還是分流了一部分購買普通商品房的客戶，因此對周邊的項(xiàng)目造成了一定的影響。為了應(yīng)對這種影響，許多臨近限價房的普通商品房項(xiàng)目都有大幅度的打折促銷活動。

　　但限價房在今年的市場上卻是叫好不叫座。專家分析認(rèn)為，利潤有限導(dǎo)致眾多地產(chǎn)商對限價房并不熱衷，以至于限價地塊流拍現(xiàn)象時有發(fā)生。專家認(rèn)為，要改善這種狀況還需政府給予開發(fā)商更多的實(shí)惠。其次，限價房產(chǎn)品質(zhì)量及周邊配套有待提升。另外，限價房定價機(jī)制不夠靈活。為了平抑房價而生的限價房，在市場不景氣、普通商品住宅紛紛打折促銷的大前提下，價格策略顯得呆板僵硬，使保障性住房沒有起到應(yīng)有的保障效果。

　　關(guān)鍵詞：

　　團(tuán)購

　　抱團(tuán)取暖難抑走跌大勢

　　典型事件：2008年10月，北京樓市首次大規(guī)模團(tuán)購活動與秋季房展會一起，勢頭轟轟烈烈，刮起近幾個月的團(tuán)購風(fēng)。盡管有個別低價項(xiàng)目引來上千人看盤，或還有項(xiàng)目靠團(tuán)購成就大單，但還是無法溫暖樓市低迷的大勢。

　　整體回顧：雖然團(tuán)購早已不是什么新鮮詞兒，但能將買房團(tuán)購活動發(fā)揮到極致，還要算是2008年。團(tuán)購的規(guī)模越來越大，參與的機(jī)構(gòu)也越來越多。對購房者來說，團(tuán)購最大的好處是“人多力量大”，所以議價的余地也大。按照常規(guī)，團(tuán)購為那些剛性需求找到了一個很好的突破口，也為樓市的優(yōu)惠促銷找到了一個很好的方式，此起彼伏的團(tuán)購活動將2008年下半年的樓市攪得有點(diǎn)熱。

　　專家點(diǎn)評：“草根萬人購房團(tuán)”、網(wǎng)站“萬人購房團(tuán)”……面對多家機(jī)構(gòu)組織的團(tuán)購，是真“實(shí)惠”，還是真“忽悠”？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在實(shí)際操作過程中，的確有不少參與者密切關(guān)注著樓盤所能給出的優(yōu)惠折扣，但“吆喝聲高，成功率低”“忽悠大于實(shí)惠”同樣也成為人們對“團(tuán)購”的一致詬病�！暗�不論如何，團(tuán)購作為一種‘買方與賣方’的新博弈方式，起到改變傳統(tǒng)購房形態(tài)的目的，改變了之前單一的購房模式�！睒I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前“團(tuán)購”已是市場低迷情況下開發(fā)商的一根“救命稻草”。

　　關(guān)鍵詞：

　　中介退市

　　艱難行情走為上策

　　典型事件：2008年7月31日，北京開太物業(yè)交易保證有限公司向北京房地產(chǎn)中介行業(yè)提出停止從事北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)的書面申請，并提交了結(jié)算資金已清算完畢的證明材料，同時，該公司與中介協(xié)會簽訂了《注銷〈北京市存量房交易保證金托管協(xié)議〉議定書》，正式退出該行業(yè)。

　　除了接手開賣開發(fā)商的新盤外，2008年有的中介索性退出“存量房買賣”市場，專心做起租賃生意。來自于北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示，2008年7月以來北京就有12家中介機(jī)構(gòu)先后發(fā)出書面申請，從保證金監(jiān)管銀行退出100萬元的保證金。這意味著，在北京原本有資格進(jìn)行二手房交易資金監(jiān)管的中介機(jī)構(gòu)半年內(nèi)減少了1/4。

　　整體回顧：2008年的二手房市場同樣是交易低迷，交易量持續(xù)下降，這也讓中介們舉步維艱。于是，中介公司為了維持生計(jì)只好緊縮開支，以度過這個有點(diǎn)冷的冬天。業(yè)內(nèi)人士向記者透露，在成交量低迷的今天，“100萬元的保證金”能解決公司不少問題，中介機(jī)構(gòu)同樣面臨資金緊缺。眼下，很少有中介會表示在新的一年中要大肆開店，都是抱著謹(jǐn)慎的態(tài)度對現(xiàn)有門店進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，2008年成為中介快速擴(kuò)張的終結(jié)點(diǎn)。

　　專家點(diǎn)評：2008年的房地產(chǎn)市場有些冷。不論是一手房還是二手房，都無法幸免。毋庸置疑，整個房地產(chǎn)市場的低迷是導(dǎo)致目前房產(chǎn)中介選擇退市的癥結(jié)所在。如今房產(chǎn)交易市場趨冷，買賣減少造成的利潤下降給中介公司帶來了相當(dāng)大的生存壓力，一些中介公司甚至出現(xiàn)月度顆粒無收的情況�；�于這種困局，致使某些房產(chǎn)中介商選擇開展單一業(yè)務(wù)自保求生存。擺在房地產(chǎn)中介面前的，將是新一輪的行業(yè)洗牌。

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