底部究竟在哪里？

　　不過，資金狀況可以決定開發(fā)商到底能“扛”多久。

　　“開發(fā)商不會因為房子賣不動而降價，只會因為手上沒錢才降價。”楊少鋒告訴《中國新聞周刊》，目前北京房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)熬過了資金壓力最大的春節(jié)前后這個時期，“如果資金沒有危機，開發(fā)商在房子賣不動時會選擇觀望，甚至捂盤�！�

　　楊少峰的樂觀，部分源于逐漸寬松的信貸政策。2008年下半年開始，中央層面的信貸控制逐漸放寬。去年11月至今年1月的信貸增長連續(xù)三個月加快，繼1月份貸款增長1.8萬億元之后，2月份人民幣貸款再增1.07萬億元。3月13日，央行公布一季度全國銀行家調(diào)查表明，近半數(shù)銀行家認為，本季貨幣政策偏松。

　　相應地，政策預期也是因素之一�！拔腋杏X，接下來的4、5、6月份，房地產(chǎn)政策會有一個松綁的過程。無論松綁多少，市場的預期都會變化，包括價格的預期，而市場價格預期一旦變化之后，房地產(chǎn)企業(yè)就會獲得更大的議價權(quán)，可以繼續(xù)去博弈，也更容易獲得貸款�！�

　　前述北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司的策劃拓展部總經(jīng)理坦言，他自己已經(jīng)改變了過去對于市場形勢的悲觀判斷，“如果我的朋友要買房自住的話，我就會建議他現(xiàn)在開始看房，看到五六月份，如果市場開始有變化的時候就可以做決定了；而如果是投資的話，我覺得現(xiàn)在就可以入市�！�

　　從2007年下半年就不斷宣稱“房價必跌”的楊少鋒，現(xiàn)在比較樂觀。他甚至認為，房地產(chǎn)行業(yè)在9月份時，就會開始供需兩旺。而北京的房地產(chǎn)價格，也會從那個時候開始，持續(xù)為期一兩年的相對平穩(wěn)時期：“北京目前有不少項目的價格已經(jīng)到位了，但是對大的板塊來講總體還是偏高了，房價大致降到2007年初的水平，就會比較合理了�！�

　　但是，來自銀行方面的信息，并沒有為這種樂觀提供更明顯的實際支撐。相反，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)，戒心猶存。

　　近日，中國銀監(jiān)會主席劉明康在不同場合強調(diào)，要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場走勢，科學安排房地產(chǎn)開發(fā)貸款，防范房地產(chǎn)開發(fā)商貸款風險，支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　“我們對外宣傳的基調(diào)是支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，但在實際掌握尺度上是從緊的。”一位不愿透露姓名的股份制銀行高層說，“我們都在回避地產(chǎn)商，來找錢的開發(fā)商太多了。目前來看，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整預計要持續(xù)到2009年年底。在這個時間段，商業(yè)銀行為了自身利益，是不會輕易給開發(fā)商貸款的。”

　　而業(yè)界呼吁良久的房貸優(yōu)惠政策，也正面臨收緊的風險。中國銀行業(yè)協(xié)會3月9日聯(lián)合工、農(nóng)、中、建等8家商業(yè)銀行召開新聞通氣會，其中要求，銀行要嚴格執(zhí)行房貸利率政策。

　　此前，浙江銀監(jiān)局一份落款時間為3月5日的特急文件要求，當?shù)厣虡I(yè)銀行不得放松或變相放松二套房房貸。據(jù)悉，上海銀監(jiān)局最近也要求，當?shù)厣虡I(yè)銀行要上報如何執(zhí)行二套房和多套房的政策。

　　也有不少研究人士對房地產(chǎn)商資金鏈狀況表示擔憂。中國指數(shù)研究院房地產(chǎn)指數(shù)研究中心副總經(jīng)理張化學表示，開發(fā)商之所以在2008年能夠撐過去，主要是在2007年的時候都賺錢了，“但是，2009年的市場如果還不會有明顯好轉(zhuǎn)的話，開發(fā)商的資金壓力就會很大。”

　　從已經(jīng)公布的上市公司年報來看，大部分房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量，都呈現(xiàn)大幅度縮水現(xiàn)象，多數(shù)企業(yè)現(xiàn)金流縮水幅度超過100%，有過半企業(yè)負債水平高于50%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究綜合部3月初的一份研究報告顯示，2009年，中國房地產(chǎn)業(yè)將跌入歷史最低谷，“我們預測，2009年國房景氣指數(shù)將會觸底，時間很可能出現(xiàn)在第三季度，早則第二季度，而底部將跌破90點，與1997年的歷史最低點相近，甚至更低，在85～90點區(qū)域的可能性最大�！�

　　國房景氣指數(shù)是反映房地產(chǎn)市場景氣變化趨勢和程度的綜合指數(shù)，以100為臨界值，指數(shù)值高于100為景氣空間，低于100，則為不景氣空間。歷史上，本輪景氣周期的最高點在2007年曾經(jīng)達到106.59點。

　　就像一個精疲力竭的人還在最后之時頑強抗爭一樣，盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇了繼續(xù)硬撐和不愿降價，但這些企業(yè)也因為上述種種因素，呈現(xiàn)明顯的疲態(tài)。

　　開發(fā)商的信心，直接表現(xiàn)在愿意拿地的意愿和增加開發(fā)投資、也就是繼續(xù)蓋房子上面。以土地成交和開發(fā)投資這兩個數(shù)據(jù)為例，國家統(tǒng)計局12日發(fā)布的形勢報告顯示，2009年1～2月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2398億元，同比增長1.0%，增幅較去年同期大幅回落31.9%。而北京市2009年1～2月僅有2宗土地以起始價1.12倍成交，2008年同期的成交數(shù)據(jù)則為59宗，那時候的成交價格是起始價的1.47倍。

　　也就是說，即便開發(fā)商再嘴硬，可能實際的狀況，并不像他們嘴上說的那樣樂觀。

　　《中國新聞周刊》記者獲悉，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤空間是20%左右。業(yè)內(nèi)人士介紹，即使開發(fā)商把這部分利潤全部讓掉，也不至于虧本，“價格下降，交給政府的稅費等也會相應按比例減少。因此，開發(fā)商能夠承擔的降價幅度最多是30%，如果超過這個極限，房地產(chǎn)企業(yè)就得回吐以前的積累了�！�

　　目前各方的共識是，如果房價能夠降回到2007年初的水平就比較合理了。前述某房地產(chǎn)開發(fā)公司的策劃拓展部總經(jīng)理甚至認為，2006年的價格水平更健康。

　　“我覺得，下降10%～15%是很正常的�！�3月13日，中國指數(shù)研究院房地產(chǎn)指數(shù)研究中心的副總經(jīng)理張化學告訴《中國新聞周刊》。 ★