5、接力貸

　　研發(fā)銀行：農(nóng)業(yè)銀行、深圳發(fā)展銀行、招商銀行、光大銀行

　　口號(hào)：齊心協(xié)力 一套房貸兩代人供

　　客戶(hù)限制：僅限于年齡+貸款期限小于等于70年的客戶(hù)。

　　客戶(hù)成本：30年房貸一分錢(qián)都沒(méi)少還。

　　實(shí)際作用：30年貸款本息一分沒(méi)降。

　　如果張先生選擇用接力貸完成30年的還款任務(wù)，以他目前40歲的年齡和還款期限看，銀行可以為其辦理這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　銀行規(guī)定，只要作為父母的借款人年齡偏大，按照現(xiàn)行的規(guī)定，借款人年齡+貸款年限小于等于70年的，可辦理的貸款年限較短，月還款壓力比較大，可以通過(guò)指定子女作為共同借款人來(lái)延長(zhǎng)還款期限。

　　銀行同時(shí)規(guī)定，如果作為子女的借款人預(yù)期未來(lái)收入情況較好，但目前收入偏低，按現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較少，可以通過(guò)增加父母作為共同借款人來(lái)增加貸款金額。但是，如果貸款者和尚未就業(yè)的子女做接力貸，在子女就業(yè)之前，貸款者要以自己和配偶的收入作為還貸來(lái)源，不能將子女的預(yù)期收入列為還貸來(lái)源，在這一點(diǎn)上，張先生應(yīng)合理估量自己的還貸能力，做好財(cái)務(wù)安排。

　　商報(bào)提示：接力貸這條還款路線的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都非常明顯。優(yōu)點(diǎn)是將一套房貸交由兩代人共同償還，可減輕第一代還款者的壓力。例如張先生連本帶息要?dú)w還銀行170余萬(wàn)元，如果其中一部分由其子女完成，張先生可在60歲退休時(shí)將貸款轉(zhuǎn)給子女。缺點(diǎn)有兩個(gè)，一是由此可能產(chǎn)生房產(chǎn)最終歸屬權(quán)之爭(zhēng)；二是以上述還款人情況看，均不具備提前還貸能力。但通常來(lái)說(shuō)貸款30年的客戶(hù)都會(huì)提前還貸，沒(méi)有提前還貸計(jì)劃的張先生及其子女，可能要支付70余萬(wàn)元的全額利息，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，表面上放寬了對(duì)還貸人身份的限制，實(shí)際上是賺足了貸款利息。

　　6、移動(dòng)按揭

　　研發(fā)銀行：民生銀行

　　口號(hào)：多掙多還 少掙少還

　　客戶(hù)限制：無(wú)

　　客戶(hù)成本：還款期限長(zhǎng)度不變，承擔(dān)利率變化風(fēng)險(xiǎn)。

　　實(shí)際作用：30年貸款本息一分沒(méi)降。

　　所謂的移動(dòng)按揭，就是組合還款法，是民生銀行研發(fā)的多種還款方式組合。產(chǎn)品的原理是在傳統(tǒng)等額本金及等額本息還款方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)借款人的收入成長(zhǎng)曲線，而為客戶(hù)定制個(gè)性化的購(gòu)房還款計(jì)劃。

　　組合還款法包括遞減還款法、遞增還款法及任意還款法三種，客戶(hù)可根據(jù)收入情況進(jìn)行選擇。根據(jù)張先生的情況，貸款時(shí)已經(jīng)40歲，年齡較大，因此可以選擇遞減還款法，在退休前的20年內(nèi)每月還款金額都維持在較高水平，60歲退休后可以得到相對(duì)此前較低的還款金額。

　　商報(bào)提示：和上面說(shuō)到的接力貸一樣，銀行開(kāi)發(fā)這款產(chǎn)品最大的目的是維持客戶(hù)還款期限，在這樣的目的之下，銀行可以適當(dāng)調(diào)節(jié)客戶(hù)的還款節(jié)奏，但無(wú)論你是快還還是慢還，最后歸還的貸款本金和利率是不會(huì)有太大變化的。除非客戶(hù)在選擇多還款的時(shí)期剛巧趕上降息，在選擇少還款的時(shí)期剛巧趕上升息。但前后算算，因?yàn)榭蛻?hù)的還款年限沒(méi)有變化，因此銀行獲得的貸款利息不會(huì)減少。