住房算不算剛性需求

　　“我連續(xù)兩年在《社會發(fā)展報(bào)告》中指出，在買房問題上不存在‘剛性需求’”。戴建中表示，如果需求是在一段時間里可滿足也可不滿足的，那還叫什么“剛性”?

　　從戴建中提供的數(shù)字看，2008年北京有近12萬對新人，但一共只賣出94200套住宅，賣出的這些住宅也并不是全部賣給新婚夫婦。

　　“住房需求相對而言是彈性的。買不起大房子可以買小房子，買不起房子可以租房子”。戴建中說，去年以來很多消費(fèi)者對樓市觀望，但沒有誰不買食品。

　　戴建中認(rèn)為，在住房問題上，每個人都需要住房，這是住房消費(fèi)需要，但需求是相對價(jià)格而言，并且一定是有限的，面對高價(jià)商品房，中低收入者的需求受到極大限制。

　　在戶均住宅面積上，任志強(qiáng)的數(shù)字與《北京藍(lán)皮書》差距很大。任志強(qiáng)提供的數(shù)據(jù)顯示，中國的住房面積中位數(shù)2007年只有68平方米/戶。戴建中對這個數(shù)據(jù)表示了懷疑。

　　按照《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2008》，2006年城市人均住宅建筑面積27.1平方米(2007年數(shù)據(jù)尚未公布)、農(nóng)村人均住房面積30.7平方米，2007年每個家庭戶平均3.17人。這么算來，2006年我國城市住宅建筑面積約為85.907平方米/戶，農(nóng)村住房面積為97.319平方米/戶。

　　“房地產(chǎn)商照政府規(guī)定執(zhí)行90/70政策了嗎?”戴建中說，2007年連竣工的經(jīng)濟(jì)適用房平均每套都有106平方米，任先生能曬曬自己蓋的商品房又是多少平方米一套?

　　在戴建中看來，房價(jià)收入比反映的是當(dāng)下市場供給的有效性，拿100平方米為標(biāo)準(zhǔn)比任志強(qiáng)說的68平方米更有代表性。

　　北京的房價(jià)收入比真是23∶1嗎？

　　“房價(jià)收入比是有關(guān)住房市場和住房購買能力最全面的指標(biāo)。”戴建中說，按照聯(lián)合國人居署的有關(guān)文件，在房價(jià)收入比定義中使用的是“中位數(shù)”。但人居署也指出，在得不到中等價(jià)格的時候，解決方法就是使用平均價(jià)格。

　　由于中國統(tǒng)計(jì)部門一般不使用“中位數(shù)”而使用“平均數(shù)”的概念，因此聯(lián)合國人居署在中國項(xiàng)目中，是用“平均數(shù)”來定義房價(jià)收入比的。

　　《北京藍(lán)皮書》顯示，2007年北京市城鎮(zhèn)戶均年可支配收入為65967元，當(dāng)年底平均房價(jià)是每平方米15162元，按照戶均100平方米計(jì)算，則房價(jià)與收入之比為23∶1。

　　戴建中表示，幾年前就有人研究，如果真的用可支配收入“中位數(shù)”來做房價(jià)收入比的分母，由于中國貧富收入的極大差異，“中位數(shù)”會遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于“平均數(shù)”，得出的房價(jià)收入比將更高。

　　對于任志強(qiáng)質(zhì)疑的“可支配收入”，戴建中認(rèn)為，一戶人家在沒有買房時，計(jì)算可支配收入要從總收入中減去每月繳納的住房公積金;在這戶人家買房時個人與單位的住房公積金又要發(fā)還給他，成為他可支配收入的一部分。

　　在《北京藍(lán)皮書》的文章里，戴建中認(rèn)為作者的計(jì)算既包括了第一種情況，也已包括了第二種情況中的住房公積金，而不是任志強(qiáng)所說“每個職工還有24%的住房公積金等收入未計(jì)入可支配收入部分”。

　　數(shù)據(jù)顯示，2007年北京城鎮(zhèn)從業(yè)人員745.4萬人，而截至2008年年底，北京地區(qū)建立住房公積金單位的職工為429.24萬人，沒有住房公積金的至少占從業(yè)人員的40%�！凹幢惆慈蜗壬�的說法，房價(jià)收入比由此從23：1降到18.5：1，離‘人人買得起住房’也是相差太遠(yuǎn)了�！贝鹘ㄖ姓f。

　　“任志強(qiáng)先生‘只為富人蓋房’，但幾年下來，北京的富人市場也逐步飽和了�！贝鹘ㄖ姓f，北京市統(tǒng)計(jì)局2007年9月底的抽樣調(diào)查中，被調(diào)查戶未來五年有購房需求的為18.3%，僅有2.1%戶擬購房價(jià)在100萬元以上。