貨幣供應量過大導致的資產(chǎn)升值，更多地表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)與寫字樓市場

　　一季度放貸量增長就超過4萬億元，很多人認為所謂的小陽春都是銀行信貸托起來的。但是，這與房地產(chǎn)的關系不大。目前并未公布在一季度新增的貸款中，房地產(chǎn)貸款占了多少比重。每年房地產(chǎn)貸款連20%占比都不到，我估計今年4萬億里投資不超過3000億元用于房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)除了用物業(yè)抵押可以獲得貸款外，其余都很難拿到貸款。授信是沒有任何意義的，授信的惟一好處是可以在全國使用。比如我們的西安項目在北京拿到授信后，可以直接在當?shù)啬玫劫J款，少了一個中間審批環(huán)節(jié)，其余什么意義都沒有。總行沒有授信的話，就需要多一次審批。授信額度只表現(xiàn)企業(yè)實力的一個方面，銀監(jiān)會不是傻瓜。

　　我預計，今年一年開發(fā)貸款規(guī)模大概會在5000億元左右，往年也不超過6000億元，一般都是在4000億元~6000億元之間。

　　只要貨幣量供應大時就一定會出現(xiàn)通脹。但和房地產(chǎn)市場回暖沒有關系，更多的資產(chǎn)升值表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓市場，這個市場的交易量沒有回升就不代表房地產(chǎn)市場在回暖。目前就市場分析，80后和結婚一族占據(jù)的比重很大。1~3月交易戶型大多是90平方米以下，我們認為目前連改善性需求都沒真正啟動起來，改善性需求占據(jù)比例很低，還不到30%。

　　房地產(chǎn)與外貿肯定是最后復蘇的兩個行業(yè)

　　近來多個上市公司提出了再融資的方案，這讓很多人聯(lián)想到房地產(chǎn)是否已經(jīng)先于宏觀經(jīng)濟復蘇了。我不認為是這樣，房地產(chǎn)肯定是宏觀經(jīng)濟的先行指標，但是在中國經(jīng)濟現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)和外貿經(jīng)濟肯定是最后復蘇的行業(yè)。

　　現(xiàn)在看到的只是房地產(chǎn)行業(yè)的一部分，只是住宅部分，還有30%以上的投資是非住宅業(yè)務，到目前為止，那些業(yè)務基本上是零啟動。而且，到目前為止，針對非住宅產(chǎn)業(yè)，從信貸、土地、個人按揭貸款都沒有任何優(yōu)惠政策。商業(yè)貸款依然是首付40%，利率依然是高利率，很多地方還加了租金稅。商業(yè)貸款和寫字樓個貸基本上是竣工時或入住時才發(fā)放。這三分之一的市場被啟動后，才叫做行業(yè)被啟動。如果最后商業(yè)市場和寫字樓市場不起來的話，不能代表行業(yè)回暖。

　　16到30個城市的去庫存化已經(jīng)差不多了

　　一二月份全國土地的成交量按宗數(shù)與米數(shù)計算同期下降了70%，最高達80%，但是，3月份土地的成交量已經(jīng)開始回升，全國至少有16到30個城市的土地價格開始回升。這說明一個問題，就是這些城市的去庫存化已經(jīng)差不多了。雖然還沒有反映到全國，但是在部分城市已經(jīng)顯露出這樣的跡象。不過，這只是一個月的數(shù)據(jù)，而且是局部城市，中國也太大，到目前為止，我們監(jiān)測的70個城市里還沒有出現(xiàn)房價同時漲和同時跌的情況。這還要再看幾個月的數(shù)據(jù)再說。目前而言，應該說交易量的上升是普遍的，價格是不平衡的。