大興成近期爭(zhēng)奪焦點(diǎn)

　　在城八區(qū)外，位于四號(hào)地鐵延長線上的大興近來成為開發(fā)商爭(zhēng)奪土地的主戰(zhàn)場(chǎng)。萬科、金地集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)等知名地產(chǎn)上市公司參與了大興黃村地塊的競(jìng)價(jià)，金隅嘉業(yè)等北京知名開發(fā)商也參與了競(jìng)價(jià)。

　　已經(jīng)成交的地塊中，黃村新城北區(qū)23號(hào)地、10號(hào)地、16號(hào)地的成交溢價(jià)率超過100%。從曾經(jīng)無人問津的康莊限價(jià)房用地的爭(zhēng)奪，大興土地的搶手程度可見一斑。

　　6月25日，北京首開仁信置業(yè)有限公司以64367.91萬元的價(jià)格競(jìng)得大興康莊限價(jià)房(三期)用地，以規(guī)劃總建筑面積計(jì)算的樓面地價(jià)為2334元/平方米。該地塊僅僅接受了5輪報(bào)價(jià)就成交，沒有經(jīng)歷現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。

　　僅僅在5天后，面積約為三期用地2/3的康莊限價(jià)房(四期)用地就以66500萬元的價(jià)格拍出，以規(guī)劃總建筑面積計(jì)算的樓面地價(jià)為3528元/平方米。為拍得該地塊，開發(fā)商總共進(jìn)行了113輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。

　　中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心指出，在截至6月24日的2009年上半年，大興區(qū)已成交19宗工業(yè)用地，成交土地面積81.04萬平方米，規(guī)劃建筑面積高達(dá)125.90萬平方米。5宗商業(yè)用地，土地面積18.66萬平方米，規(guī)劃建筑面積43.44萬平方米。但僅成交了4宗住宅用地，土地面積17.26萬平方米，規(guī)劃面積54.81萬平方米。從前兩類用途土地的交易數(shù)據(jù)看，大興區(qū)是北京的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，但是相比而言，住宅用地的交易量明顯不足。因此，大興區(qū)的住宅用地交易成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。

　　中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心認(rèn)為，大興是北京新興重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，工業(yè)用地交易比較活躍，工業(yè)用地開發(fā)之后勢(shì)必帶來后續(xù)的商業(yè)和住宅用地需求。

　　6日，大興黃村新城北區(qū)2號(hào)地、黃村19號(hào)商業(yè)金融混合用地和20號(hào)居住項(xiàng)目用地將接受現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。

　　樓市步入復(fù)蘇階段

　　銷售面積增速與施工面積增速

　　郄永忠 建銀國際(中國)研究中心主任

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年已經(jīng)觸底，隨著房屋銷售量和房?jī)r(jià)不斷上升、行業(yè)資金面繼續(xù)改善以及行業(yè)投資信心逐步恢復(fù)，目前樓市已經(jīng)步入復(fù)蘇階段。

　　從投資額來看，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2009年第一季度的實(shí)際完成投資額最少，2009年2月份僅實(shí)現(xiàn)2398.15億元的投資。但是，隨后投資額逐步出現(xiàn)回升，2009年5月的實(shí)際完成投資額為10165.21億元，約是2月份投資額的四倍。

　　從商品房銷售量來看，2009年以來，在房貸利率不斷下降導(dǎo)致購房負(fù)擔(dān)減輕、行業(yè)扶持政策的情況下，商品房銷售不斷創(chuàng)新高，截至5月份，全國共銷售商品房面積24644.44萬平方米，同比增長25.52%。上半年，部分城市交易量已超去年全年，如天津上半年成交新建商品住宅562萬平方米，同比上漲了115.5%，超過了去年全年的成交量。

　　從房地產(chǎn)價(jià)格來看，隨著銷量大幅增加，開發(fā)商迅速提價(jià)。前5月商品房銷售均價(jià)4621元/平方米，與2008年全年銷售均價(jià)3877元/平方米相比上升19.19%。從四大一線城市來看，北京目前市區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)于2008年10月已經(jīng)反彈了40%，即使剔除保障性住房的影響，房?jī)r(jià)也反彈了30%左右；深圳目前房?jī)r(jià)相對(duì)于2009年1月份低點(diǎn)的反彈幅度已接近30%；上海、廣州等城市也從低點(diǎn)出現(xiàn)了20%左右的反彈。二線城市的天津、大連、杭州、寧波、廈門、武漢、重慶等城市也都出現(xiàn)了10%-30%的反彈。房?jī)r(jià)快速反彈使自住需求短期內(nèi)面臨的壓力驟增，2009年以來商品房銷售“量?jī)r(jià)齊升”的現(xiàn)象明顯。

　　從施工面積來看，2009年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積21.85億平方米，同比增長11.7%，增幅比前4月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。施工面積增速的回落，是開發(fā)商控制新開工面積、行業(yè)性去庫存的結(jié)果。從銷售面積增速和施工面積增速的歷史關(guān)系來看，兩者之間的相關(guān)性較強(qiáng)。如果下半年樓市的銷售面積能持續(xù)增長，施工面積的增速也會(huì)結(jié)束回落的趨勢(shì)，而隨銷售面積增長。

　　良好的政策環(huán)境支持是行業(yè)復(fù)蘇的主要原因。自2008年底，為了刺激國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家實(shí)行寬松的貨幣政策，不斷降息和放松信貸投放。寬松的貨幣政策使得購房者及開發(fā)商均獲得支持，并衍生出各種投資需求。

　　首先，大幅降息后的房貸利率優(yōu)惠及首付比例的下降，使得購房者的購房負(fù)擔(dān)得到了減輕，顯著提高了居民相對(duì)購買力。

　　其次，由于2009年前5個(gè)月的信貸投放遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場(chǎng)預(yù)期，所以通脹預(yù)期隨之而來。從歷年房?jī)r(jià)增速與CPI的關(guān)系來看，房?jī)r(jià)增速領(lǐng)先與CPI增速，商品房能較好的抵御通脹，為了保值增值，不可低估的大量保值增值的資金涌入樓市，加大了商品房的需求量，進(jìn)而推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格的上漲。

　　信貸投放的放松有利于開發(fā)商獲取銀行貸款，走出融資困境。房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款增速在2008年12月份觸底反彈，在目前寬松的貨幣政策及房地產(chǎn)支持政策下，銀行貸款累計(jì)同比增速有望走高。

　　此外，5月27日，國務(wù)院將普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低資本金比例降為30%，對(duì)開發(fā)普通商品住房的開放商而言獲益最大，資金杠桿率由2.857提升為5，資金杠桿率的大幅度提升使開發(fā)企業(yè)的投資凈利潤率提高，企業(yè)投資意愿明顯上升。

　　(記者 楊志剛)