得房率：還要關(guān)注使用率

　　得房率越高，則意味著購(gòu)房者花在公攤面積上的費(fèi)用越少。但專家提醒，得房率在某些特定的情況下，會(huì)發(fā)生變化，因此購(gòu)房者別僅僅只是聽信開發(fā)商的說(shuō)辭。

　　一般情況下，得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑面積之比。其中，套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分，套(單元)建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓�用建筑面積之和。正是因?yàn)楣珨偯娣e是一個(gè)可變量，因此專家解釋說(shuō)，對(duì)于一些分若干期開發(fā)的樓盤，一定要注意得房率的變化。

　　這到底是怎么回事呢？吳茂輝舉例說(shuō)，前期銷售的房源一般是在規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)最初計(jì)算并得到的得房率，由于此時(shí)公攤面積部分一時(shí)無(wú)法統(tǒng)計(jì)完全，一般只計(jì)算現(xiàn)有的公攤面積，有時(shí)甚至只是簡(jiǎn)單計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)的公共交通分?jǐn)偯娣e，這樣得來(lái)的得房率自然是相對(duì)比較高的。但等到項(xiàng)目建設(shè)竣工交付前后，由房屋測(cè)量登記部門通過圖紙與實(shí)測(cè)結(jié)合計(jì)算得到的公攤系數(shù)通常都會(huì)比前期的大，因而，這時(shí)的實(shí)際得房率比銷售時(shí)的宣傳要約降低1～3個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)此，專家建議，如果條件允許，購(gòu)房者不妨直接進(jìn)入樣板房對(duì)室內(nèi)使用面積進(jìn)行測(cè)量，得到套內(nèi)使用面積，計(jì)算出使用率，雖然結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但能夠較為客觀地反映住宅的使用效率。同時(shí)，使用率還能反映出房型設(shè)計(jì)方面的缺陷，因?yàn)橛行┓啃托螤詈懿灰?guī)則，會(huì)影響到使用，雖然得房率不低，但是使用率卻打了折扣。

　　據(jù)了解，得房率跟建筑形式也有一定的關(guān)系，如多層住宅的得房率可控制在85～90%，小高層住宅的得房率控制在80～85%，高層的得房率相對(duì)較低，一般在75～80%。高層小戶型得房率最不理想，有可能低于75%的水平。

　　車庫(kù)率：必須滿足基本需求

　　對(duì)于車庫(kù)率這個(gè)問題，估計(jì)不少購(gòu)房者會(huì)在有意無(wú)意之間給忽略了。但這種疏忽可能會(huì)給日后的生活帶來(lái)不便。

　　記者的一位朋友張先生在買房之初并未考慮要買車，因此就沒有想到車位因素。兩年后，張先生有了車，麻煩也隨之而來(lái)，每天下班回家是他最難過的時(shí)候，因?yàn)樾�區(qū)里的停車位太少，需要很費(fèi)神地找車位，有時(shí)候回來(lái)的太晚了，他只能把車停在小區(qū)附近的公共場(chǎng)所，然后步行回家。由此不難看出，小區(qū)的車庫(kù)率也不能忽略。

　　吳茂輝表示，對(duì)于居住小區(qū)配建的停車位數(shù)量而言，通常的規(guī)定是：車庫(kù)(位)數(shù)大于小區(qū)住戶戶數(shù)的50%。若住宅小區(qū)檔次較高，住戶對(duì)停車位的需求會(huì)更高。別墅類住宅車庫(kù)自帶，每戶擁有車庫(kù)率達(dá)到100%及以上。

　　專家提醒說(shuō)，在了解車庫(kù)率時(shí)，一定要了解清楚具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)數(shù)量和由人防工程改建而成的地下車庫(kù)數(shù)量。具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)可以購(gòu)買，由人防工程改建的地下車庫(kù)只能租賃。

　　片面對(duì)待要不得

　　專家表示，購(gòu)房時(shí)不能單純追求某些數(shù)值，以免步入誤區(qū)。吳茂輝告訴記者，容積率與購(gòu)房者分?jǐn)偟耐恋爻杀居兄�直接的關(guān)系，因?yàn)槿莘e率較高，相應(yīng)會(huì)有更多的建筑面積來(lái)分?jǐn)偅�因而每個(gè)購(gòu)房者承擔(dān)的土地成本則能適當(dāng)下降一些。而如果單純追求低容積率，則會(huì)為之付出更高的土地成本，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，故不應(yīng)該片面出于舒適性考慮而追求低容積率。

　　此外，對(duì)于得房率而言，也不能一味要求其達(dá)到很高的標(biāo)準(zhǔn)。專家表示，住宅建筑需要相應(yīng)的公攤面積作為本身的配套，以犧牲配套而提高得房率，這勢(shì)必會(huì)影響到日后的使用，如樓梯過窄，"大塊頭"的家具便無(wú)法通過。

　　車庫(kù)率也不宜過高，夠用就行，一般情況下，中高檔小區(qū)的車庫(kù)率達(dá)到0.5～1之間已經(jīng)基本能夠滿足常規(guī)需求。如果車庫(kù)率過高，會(huì)造成公攤面積的增多，從而影響到得房率。(理財(cái)周刊甄愛軍)