地方政府和開發(fā)商聯(lián)手借建主題公園大搞形象業(yè)績、低價圈地的日子走到了盡頭。日前，文化部出臺《文化部文化產(chǎn)業(yè)投資指導(dǎo)目錄》，對文化產(chǎn)業(yè)投資進行了全面梳理和引導(dǎo)，大型文化主題公園建設(shè)被列為限制投資類。

　　盡管此前中國社科院發(fā)布的《2009年旅游綠皮書》認為，中國即將進入大型主題公園發(fā)展的新時代，主題公園旅游投資前景廣闊，但在文化部看來，以房地產(chǎn)增值而非文化體驗消費為目的大肆圈地的行為必須制止，故以“文化”為名行“圈地”之實的主題公園被列入限制類。然而住建部一位曾參與主題公園建設(shè)標準摸底的官員卻認為，主題公園普遍存在的巨額虧損及逐漸淪為開發(fā)商低價拿地的“幌子”，才是此番被限的根本原因。

　　生存異常艱難

　　七成主題公園處于虧損狀態(tài)

　　今年8月，被譽為廣州旅游業(yè)“月亮工程”的世界大觀沒能捱過第15個生日，宣布“無限期暫停營業(yè)”。消息一出，如重磅炸彈一般引發(fā)業(yè)內(nèi)思考。世界大觀的謝幕，驗證了國內(nèi)第一代主題公園的衰微。

　　“中國在主題公園方面先后經(jīng)歷了四次建設(shè)浪潮，但最終的結(jié)果均是大面積虧損�！北本┥缈圃菏锥嘉幕�發(fā)展研究中心副主任沈望舒總結(jié)。

　　1989年，國內(nèi)主題公園的開山之作錦繡中華在國內(nèi)旅游市場迅速走紅，帶動各地的主題公園熱，各式各樣人造景觀、微縮景觀、游樂設(shè)施的主題公園在各地紛紛建起，號稱廣州三大游樂場的東方樂園、南湖樂園、太陽島樂園掀起第一輪主題公園的建設(shè)高潮；上世紀90年代中后期第二輪大潮再起，僅廣州就出現(xiàn)約40個主題公園，北京也有39家主題公園；本世紀初，第三輪高潮顯現(xiàn)，至少24個省、市、自治區(qū)將旅游定為支柱產(chǎn)業(yè)，政府繼續(xù)鼓勵主題景點和主題公園的發(fā)展；最近兩三年，新一輪主題公園的建設(shè)高潮再起。

　　隨著迪斯尼在全球不斷上演賺錢神話，深圳錦繡中華一年收回上億元投資，越來越多的人被主題公園這塊誘人蛋糕所吸引，前赴后繼地投入其中。國內(nèi)主題公園的生存狀況究竟如何？

　　最新媒體報道顯示，中國有1500億元巨資被套牢在2500多個各類主題公園上，不過，這些耗費巨資的主題公園70%處于虧損狀態(tài)、20%持平、約10%盈利，2/3以上無法收回投資。

　　“別看那么多主題公園都虧損，實際上建設(shè)商或者說是開發(fā)商沒一個賠錢的�！痹�經(jīng)在廣州參與經(jīng)營森美反斗樂園的一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于大部分主題公園在建設(shè)的同時，都會在園區(qū)內(nèi)部或周邊建商業(yè)配套設(shè)施，土地出讓金微乎其微，許多開發(fā)商單憑賣商業(yè)就能收回成本。“廣州有一個和反斗樂園差不多的項目，建設(shè)成本只有2億元，土地是政府的，單單商業(yè)配套就賣了8億元�！� 而即便那些最終關(guān)門倒閉的主題公園，還可以低價將土地再轉(zhuǎn)讓，“總而言之是不虧的，反斗樂園就是一個很好的例子”。

　　投資過熱顯弊端

　　泛濫對耕地的危害最大

　　主題公園的泛濫到底危害何處呢？

　　“拋開信貸風險不談，主題公園泛濫最大的損失是在土地方面�！眹�土資源部中國土地勘測規(guī)劃研究院副總工程師鄒曉云告訴記者。早在2006年，國土部曾與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《限制用地項目目錄》及《禁止用地項目目錄》，其中與舊目錄相比，變化最大的是主題公園(影視城)、大型游樂設(shè)施、仿古城、賽車場等項目不僅被列入限制用地項目，而且禁止占用耕地，也不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地。

　　為此國土部也曾叫停過類似的違規(guī)行為，其中影響最大的是浙江橫店圓明新園項目。

　　2008年2月，橫店要建圓明新園的消息一經(jīng)發(fā)布，隨即引發(fā)強烈的社會反響，項目規(guī)劃使用的6000余畝土地成為爭議焦點之一，而國家土地督察上海局派出調(diào)查組赴東陽市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在橫店圓明新園規(guī)劃使用的6165畝土地中，有3096.6畝土地不符合橫店鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，其中包括基本農(nóng)田1057.4畝。隨即國土部予以叫停。“該項目主要問題在于，一是未經(jīng)國家有關(guān)部門依法核準。東陽市政府將項目拆分為7個子項目，并自行核準，違反了《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》有關(guān)規(guī)定。二是用地申報違反國家供地政策�！断拗朴玫仨椖磕夸洝返谑�四條明確規(guī)定，主題公園(影視城)禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地。東陽市政府明知圓明新園規(guī)劃用地范圍內(nèi)有大量耕地，但仍以一般城市建設(shè)用地進行申報�！痹�負責查辦此案的工作人員向記者介紹。

　　然而在國土部看來，并不是每個違規(guī)申報用地的主題公園都會像橫店圓明新園一樣被及時曝光叫停。上述上海局的工作人員就表示，很多地方規(guī)模較小的主題公園仍然按照一般城市建設(shè)用地來申報，如果不是一個一個去現(xiàn)場調(diào)查，很難第一時間發(fā)現(xiàn)全部違規(guī)用地的主題公園，一旦違規(guī)侵占地的主題公園建成，即便是拆掉，也不單單只是浪費的問題。

　　醉翁之意不在酒

　　開發(fā)商借主題公園跑馬圈地

　　主題公園“七成虧損一成盈利”的調(diào)查結(jié)果，確實令人咋舌；主題公園泛濫出現(xiàn)的違規(guī)用地也讓監(jiān)管部門十分撓頭，難道中國不適合發(fā)展主題公園？

　　專家學(xué)者的調(diào)研恰好相反。中國社科院發(fā)布的《2009年旅游綠皮書》認為，我國即將進入大型主題公園發(fā)展的新時代，主題公園旅游投資前景廣闊。這一結(jié)論，是引用了國內(nèi)外權(quán)威機構(gòu)對全球多數(shù)主題公園產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合華僑城發(fā)展主題公園的經(jīng)驗從而得出的。

　　“如果按照10年一個階段來劃分，從1990年到2020年的三個10年，正好反映著中國主題公園從誕生到成熟的三個階段：1990年到2000年是中國主題公園發(fā)展的摸索期；2000年到2010年是中國主題公園的自覺發(fā)展期；2010年起中國將進入一個大型主題公園發(fā)展的新時期�！本G皮書顯示，新時期的突出表現(xiàn)將使國際品牌主題公園開始落戶中國，市場競爭更加激烈，民族主題公園品牌逐漸強大，主題公園產(chǎn)品多元化且旅游投資前景廣闊。

　　此外，針對我國主題公園未來投資前景廣闊，綠皮書也判定現(xiàn)在其發(fā)展態(tài)勢已經(jīng)有了一些較為清晰的顯現(xiàn)。首先是地方政府的支持，其次是旅游業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)資本的吸引，三是民間資金和境外資金更大量的涌入。所以，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展及中國旅游消費需求的擴大，中國的主題公園必將進入一個國內(nèi)外主題公園品牌同臺競技的大型主題公園發(fā)展新時期。

　　世界旅游組織預(yù)測，2020年中國將成為世界第一大旅游目的地，每年吸引1.4億之多的國際游客，占全球國際游客總量的8.6%。具體到中國主題公園，每年至少有1億人次的潛力，但目前還沒有開發(fā)出來。

　　潛力強大的市場也吸引了眾多海外投資者。有近百年營運經(jīng)驗的美國迪斯尼、環(huán)球影城等要在中國建主題公園的消息不絕于耳。巨頭們到來的消息無限點燃了市場的熱情。另外，全球最大的高科技文化娛樂集團之一——瑪珂集團也宣布在華的投資將主要集中在興建主題公園和酒店方面。而其他國外房地產(chǎn)企業(yè)也通過建設(shè)主題公園的方式進入中國市場。

　　根據(jù)上述研究報告，本擁有巨大發(fā)展?jié)摿�及廣闊市場空間的主題公園的成績單為何仍然一片“泛綠”呢？

　　“許多主題公園沒有得到經(jīng)營者的足夠重視，缺乏久續(xù)經(jīng)營的動力。國內(nèi)很多開發(fā)商打著建設(shè)主題公園的幌子上馬項目，先低價圈地，再借建設(shè)主題公園炒熱地皮，開發(fā)房地產(chǎn)盈利，醉翁之意不在酒。”中國三星經(jīng)濟研究院首席研究員邱罡告訴記者，“開發(fā)商通常運作集主題公園、別墅、酒店、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)為一體的旅游復(fù)合地產(chǎn)，主題公園最少的只占項目用地的1/5左右，最多也就一半”。

　　以近年來急速擴張的華僑城為例，其在北京的項目占地1.5平方公里，其中主題公園歡樂谷占地0.5平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施及其房地產(chǎn)開發(fā)卻占1平方公里；上海華僑城項目2.5平方公里，其中歡樂谷占地0.5平方公里，房地產(chǎn)開發(fā)2平方公里；成都華僑城項目3平方公里，其中歡樂谷用地不到1平方公里，房地產(chǎn)項目2平方公里多。