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本屆秋交會上,部分樓盤漲勢迅猛,而這些樓盤周邊二手房的租金行情大多仍按兵不動,這讓投資購房者犯難了:現(xiàn)在投資樓市究竟還有沒有價值,升值空間還有多大?
昨日,業(yè)內(nèi)人士表示,我市大部分二手房年投資回報率在5%左右,低于5%的占多數(shù),而達(dá)到6%~7%的,則多是處在中心商圈黃金地段的中小戶型,或是大開發(fā)商開發(fā)的品質(zhì)小區(qū),一般是配套好、適合居家的中等戶型。
租售比是房產(chǎn)晴雨表
所謂房屋租售比,是指每月房租與房屋的總售價之間的比率,它是國際上用來判斷某一區(qū)域房產(chǎn)是否具有投資價值和存在價值泡沫的普遍標(biāo)準(zhǔn),被業(yè)內(nèi)稱為衡量樓市正常與否的晴雨表。
租售比的計算方法為:租售比=租金/房價。一般把租售比1∶200到1∶250之間數(shù)值作為衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行是否良好的標(biāo)準(zhǔn),國際上把1∶300作為租售比的警戒線。1∶200至1∶300的租售比,折算成房屋的年投資回報率,大約是4%至6%。
如果租售比過高,甚至超過1∶300的警戒線,那么可能會導(dǎo)致房價偏離房產(chǎn)價值,意味著房產(chǎn)投資價值相對變小,伴隨而來的是投資風(fēng)險的加大。
房價上漲回報期延長
重大發(fā)展研究中心教授蒲永健解釋道,租售比的合理范圍,是根據(jù)資金的長期收益率確定的,4%至6%的租金年收益率是比較合理的。但如果租售比高于1∶300,則意味著收益率低于4%,那就不劃算了。
而來自中原地產(chǎn)、鋼運(yùn)置業(yè)、德威置換等中介的資料顯示,目前主城區(qū)二手房年投資回報率能保持5%就算不錯了,更多的房子的年投資回報率在3%~4%水平間,僅有解放碑、觀音橋等中心區(qū)域,能達(dá)到6%~7%的較高水平。
因此,目前房價攀升,勢必導(dǎo)致租售比進(jìn)一步逼近、甚至超過1∶300,“這相當(dāng)于一個人買的房產(chǎn)需要出租300個月(25年),才能抵消其買房所花的錢,遠(yuǎn)超過正常所需的20年以內(nèi)!敝性禺a(chǎn)總經(jīng)理何偉堅表示。
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